Turistički najam nije samo objava oglasa na Airbnbu ili Bookingu. Sve više vlasnika stanova i kuća u Hrvatskoj razmišlja o dodatnoj zaradi kroz kratkoročni najam, posebno u obalnim gradovima i mjestima blizu turističkih atrakcija, ali malo tko zna da taj put počinje mnogo prije prvog gosta.

Kako urediti kuću za odmor? Ova luksuzna vila puna je ideja koje vrijedi kopirati

Prije nego što objekt uopće smijete oglasiti, potrebno je ispuniti zakonske uvjete, ishoditi odgovarajuće rješenje nadležnog tijela i osigurati da prostor zadovoljava propisane tehničke i sanitarne standarde. Posljednjih godina uvedene su i dodatne obveze vezane uz kratkoročni najam, od prijave gostiju u eVisitor do redovite fiskalizacije, pa je dobro upoznati cijeli postupak prije nego što uložite u opremanje i namještaj.

U nastavku donosimo korak po korak vodič kroz cijeli proces, od provjere vlasništva do prvih rezervacija.

Tko uopće može pružati usluge turističkog najma?

Zakon razlikuje nekoliko načina na koje se turistički najam može pružati. Najčešći je model takozvanog iznajmljivača u domaćinstvu, gdje fizička osoba iznajmljuje sobu, apartman ili kuću za odmor u vlastitom vlasništvu, bez potrebe za osnivanjem obrta ili tvrtke. Zahtjev tada podnosi sama fizička osoba, osobno ili putem opunomoćenika.

Druga je opcija registracija obrta ili trgovačkog društva, što je uobičajenije kod onih koji turistički najam vode kao ozbiljniju, često i jedinu djelatnost, s više objekata ili većim kapacitetom. Postupak i dokumentacija u tom slučaju nešto se razlikuju od onih za fizičke osobe, a obrasci zahtjeva za obrtnike i trgovačka društva razlikuju se od onih za građane.

Važno je razlikovati turistički, kratkoročni najam od klasičnog, dugoročnog najma stambenog prostora. Dugoročni najam ne zahtijeva kategorizaciju ni rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga, dok turistički najam, bez obzira traje li gost jednu noć ili dva tjedna, uvijek potpada pod ugostiteljsku djelatnost i sve obveze koje iz nje proizlaze.

Korak 1: Provjerite može li se nekretnina koristiti za turistički najam

Prije bilo kakvog ulaganja u opremanje, provjerite temeljne preduvjete. Nekretnina mora biti u vašem vlasništvu, ili morate imati suglasnost svih suvlasnika ako je riječ o suvlasništvu. Jednako je važno da je objekt legalno izgrađen, odnosno da za njega postoji dokaz o uporabljivosti građevine sukladno članku 175. Zakona o gradnji, najčešće uporabna dozvola ili drugi odgovarajući akt. Ako je dio kuće ili stan naknadno dograđen bez dozvole, tu se prije svega mora riješiti pitanje legalizacije, jer bez uredne dokumentacije o gradnji zahtjev za kategorizaciju neće biti moguće ni podnijeti.

Stanovi u višestambenim zgradama nose dodatnu posebnost. U pojedinim slučajevima potrebna je i suglasnost suvlasnika zgrade ili upravitelja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u stanu, posebno u sredinama koje reguliraju gustoću turističkog najma u pojedinim zgradama ili dijelovima grada radi zaštite mira i sigurnosti ostalih stanara. Bez takve suglasnosti nadležno tijelo neće izdati rješenje o obavljanju djelatnosti, ili ga može naknadno oduzeti, čak i ako sam prostor tehnički zadovoljava sve uvjete kategorizacije. Kako izgleda proces legalizacije nezakonito izgrađenih objekata i na koje se rokove danas mogu osloniti vlasnici, objasnili smo u sklopu šireg pregleda zakonskih promjena u tekstu o novim propisima u graditeljstvu.

Korak 2: Pripremite objekt za kategorizaciju

Kad je pravni status nekretnine riješen, slijedi tehnička priprema prostora. Kategorizacija apartmana, sobe ili kuće za odmor temelji se na Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu (NN 9/16, 54/16, 61/16, 69/17), koji propisuje minimalne tehničke uvjete za svaku kategoriju, od broja i veličine prostorija, preko opremljenosti kupaonice, do zahtjeva za grijanje i hlađenje.

Komisija koja obavlja očevid pregledava, među ostalim, funkcionalnost i opremljenost prostora za spavanje, kuhinju ili kuhinjski kutak, kupaonicu, ali i opću sigurnost objekta, poput ispravnosti električnih instalacija i protupožarne zaštite. Sanitarni uvjeti moraju biti u skladu s propisima, a oprema mora odgovarati broju gostiju za koje se objekt prijavljuje.

Najčešći razlozi zbog kojih se kategorizacija odgađa
Nepotpuna dokumentacija o vlasništvu ili uporabljivosti građevine, neusklađenost stvarnog stanja prostora s prijavljenim brojem kreveta, nedostatak obvezne opreme za traženu kategoriju, te nesuglasje suvlasnika u zgradama gdje je takva suglasnost potrebna.

Detaljan pregled uvjeta za svaku zvjezdicu, od opremljenosti kupaonice do minimalne kvadrature soba, pripremili smo ovdje.

Korak 3: Podnesite zahtjev za kategorizaciju

Zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu podnosi se Uredu državne uprave u županiji u kojoj se nekretnina nalazi, konkretno Službi za gospodarstvo, odnosno Odjelu za turizam. Uz zahtjev je potrebno priložiti presliku osobne iskaznice, izvadak iz zemljišne knjige ne stariji od šest mjeseci kojim se dokazuje vlasništvo, dokaz o uporabljivosti građevine te popunjen obrazac s uvjetima za traženu kategoriju objekta.

Nakon predaje potpune dokumentacije, nadležno tijelo zakazuje očevid na terenu, gdje se provjerava odgovara li stvarno stanje prostora onome navedenom u zahtjevu. Zakonski rok za rješavanje zahtjeva, u slučajevima kada se provodi poseban ispitni postupak odnosno očevid, iznosi do 60 dana od urednog podnošenja zahtjeva. Nakon odobrenja, izdaje se izvršno rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, s dodijeljenom kategorijom, odnosno brojem zvjezdica, na temelju kojeg se objekt smije legalno oglašavati i iznajmljivati.

Napomena: postupci i rokovi mogu se razlikovati po županijama i mijenjati kroz izmjene propisa, pa preporučujemo prije podnošenja zahtjeva provjeriti aktualne uvjete kod nadležnog Ureda državne uprave.

Korak 4: Nakon odobrenja slijede dodatne obveze

Dobivanje rješenja o kategorizaciji nije kraj administrativnog dijela posla, nego tek njegov prvi dio. Nakon što rješenje stupi na snagu, iznajmljivača čeka niz redovitih obveza:

• prijava svakog gosta u sustav eVisitor, obično u roku od 24 sata od dolaska
• fiskalizacija i izdavanje računa za svaku pruženu uslugu smještaja
• obračun i uplata turističke pristojbe po svakom ostvarenom noćenju
• uredno vođenje evidencije gostiju tijekom cijele sezone
• vidljivo isticanje propisane oznake, odnosno ploče s brojem zvjezdica, nabavljene isključivo od proizvođača s ovlaštenjem Ministarstva turizma, na samom objektu

Ove obveze vrijede kontinuirano, ne samo u prvoj sezoni poslovanja, a nadzor nad njihovim poštivanjem provode turistička inspekcija i porezna uprava.

Koliko košta pokretanje turističkog najma?

Ne postoji jedinstvena cijena koja vrijedi za svaki objekt, jer trošak ovisi o nekoliko različitih faktora koji se međusobno razlikuju od slučaja do slučaja.

Stavka troška	O čemu ovisi
Uređenje objekta	Trenutno stanje nekretnine i opseg potrebnih radova
Dokumentacija	Vrsta objekta i status vlasništva, uključujući eventualnu legalizaciju
Namještaj i oprema	Kategorija koju želite postići, odnosno traženi broj zvjezdica
Administrativne pristojbe	Važeći propisi u trenutku podnošenja zahtjeva
Ploča za kategorizaciju	Nabavlja se isključivo od proizvođača s ovlaštenjem Ministarstva turizma

Realno planiranje budžeta zato uvijek počinje procjenom trenutnog stanja objekta, ne generičkom brojkom pronađenom na internetu.

Kako povećati šanse za više rezervacija?

Ispunjavanje zakonskih uvjeta osigurava da smijete legalno iznajmljivati, ali ne jamči i popunjenost kalendara. Nekoliko faktora danas mjerljivo utječe na broj rezervacija i ocjene gostiju.

Profesionalne fotografije i jasan, konkretan opis objekta i danas ostaju osnova dobrog oglasa.

Energetska učinkovitost objekta, kvalitetno grijanje i hlađenje te brz internet sve više utječu na odabir gostiju koji putuju izvan glavne sezone.

Dodatnu vrijednost donose i pametne brave koje gostima omogućuju samostalan check-in bez fizičke predaje ključa, osiguran parking, a u novije vrijeme sve češće i punjač za električne automobile.

Manji wellness sadržaji, poput hidromasažnog bazena ili saune, danas mjerljivo podižu ocjene i cijenu smještaja, o čemu smo pisali i u ovom tekstu.

Najčešća pitanja

Mogu li turistički iznajmljivati stan u zgradi?
Da, ali u pojedinim slučajevima potrebna je suglasnost suvlasnika zgrade, posebno ako mjesna pravila reguliraju gustoću turističkog najma u zgradi.

Trebam li kategorizaciju za kuću za odmor?
Kuća za odmor jedna je od kategorija propisanih pravilnikom i zahtijeva isto rješenje o odobrenju kao i apartman ili soba.

Koliko traje postupak?
Zakonski rok za rješavanje zahtjeva s očevidom iznosi do 60 dana od urednog podnošenja, no stvarno trajanje ovisi o opterećenosti nadležnog ureda.

Mogu li početi oglašavati objekt prije rješenja?
Ne. Objekt se smije oglašavati i iznajmljivati kao turistički smještaj tek nakon što je rješenje o kategorizaciji izvršno.

Što ako želim iznajmljivati samo dio kuće?
Moguće je kategorizirati i pojedinačnu sobu ili dio kuće kao zaseban objekt, uz zadovoljavanje uvjeta propisanih za tu specifičnu kategoriju.

Dobra priprema važnija je od same prijave. Ako je objekt pravilno uređen, a dokumentacija potpuna prije podnošenja zahtjeva, postupak registracije i kategorizacije znatno je jednostavniji i brži. Kvalitetno opremljen i propisno kategoriziran smještaj lakše ostvaruje bolje ocjene gostiju, veću popunjenost i, dugoročno, veću vrijednost same investicije.

Novi zakoni koji uređuju prostorno planiranje, gradnju, energetsku učinkovitost i postupanje s nezakonito izgrađenim zgradama bili su jedna od glavnih tema izborne sjednice Udruženja graditeljstva Hrvatske gospodarske komore. Na sjednici su predstavnici Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine predstavili ključne izmjene koje mijenjaju pravila igre u graditeljskom sektoru te objasnili kako će one utjecati na građane, investitore, projektante i građevinski sektor.

Iako se na prvi pogled čini da su ove izmjene namijenjene isključivo struci, one će u praksi utjecati na sve koji planiraju graditi kuću, kupiti građevinsko zemljište, obnoviti stan ili prijaviti projekt energetske obnove. Donosimo pregled najvažnijih zakona i promjena koje donose.

Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj: Što donosi novi zakon i tko će imati koristi?

Zakon o prostornom uređenju: prvi korak svake gradnje

Prije nego što se može ishoditi građevinska dozvola ili započeti projektiranje, potrebno je provjeriti što je na određenoj parceli dopušteno graditi. Upravo to uređuje Zakon o prostornom uređenju. Njime se definiraju pravila izrade prostornih planova, način razvoja gradova i općina te uvjeti korištenja građevinskog zemljišta.

Drugim riječima, ovaj zakon određuje gdje je gradnja moguća, koje su namjene pojedinih prostora i pod kojim se uvjetima mogu razvijati nova naselja ili poslovne zone. Bez njega nije moguće kvalitetno planirati razvoj prostora ni izdavati dozvole za gradnju.

Što se promijenilo?

Jedna od najvećih novosti je daljnja digitalizacija sustava prostornog uređenja. Prostorni planovi postupno će biti objedinjeni u jedinstvenom informacijskom sustavu, što bi građanima trebalo omogućiti lakši pristup podacima i jednostavniju provjeru uvjeta gradnje.

Izmjenama se ponovno uvodi institut urbane komasacije, kojim se omogućuje učinkovitije uređivanje građevinskih područja. Jasnije su definirani i postupci donošenja prostornih planova. Ako jedinice lokalne samouprave ne donesu urbanistički plan u propisanom roku, zakon predviđa mogućnost uključivanja Ministarstva kako bi se postupak ubrzao.

Što to znači za građane?

Ako planirate kupnju zemljišta ili gradnju obiteljske kuće, informacije o tome što je na određenoj parceli dopušteno graditi trebale bi biti dostupnije i preglednije. Postupci donošenja prostornih planova također bi trebali biti učinkovitiji nego dosad.

Hoće li novi prijedlog zakona o porezu na nekretnine utjecati i na njihove cijene? Evo što kaže stručnjak

Zakon o gradnji: od projekta do uporabne dozvole

Dok Zakon o prostornom uređenju određuje gdje se može graditi, Zakon o gradnji propisuje kako se građevine projektiraju, grade, koriste i održavaju. Njime su uređeni postupci izdavanja građevinskih i uporabnih dozvola, odgovornosti svih sudionika u gradnji te tehnički zahtjevi koje građevine moraju zadovoljiti kako bi bile sigurne i funkcionalne.

Riječ je o jednom od najvažnijih zakona za sve koji planiraju gradnju ili veću rekonstrukciju postojećeg objekta.

Što se promijenilo?

Novi zakon donosi niz administrativnih i tehničkih novosti kojima je cilj pojednostaviti postupke i smanjiti vrijeme potrebno za ishođenje dozvola.

Među najvažnijim promjenama su daljnja digitalizacija sustava eDozvola, pojednostavljenje postupaka za određene vrste građevina te postupno uvođenje BIM tehnologije u projektiranje. Zakon također donosi određene izmjene u postupku izdavanja uporabnih dozvola te preciznije definira dokumentaciju potrebnu za završetak gradnje.

Što to znači za građane?

Cilj izmjena je ubrzati administrativne postupke i smanjiti količinu dokumentacije koju investitori moraju prikupljati. Za građane to znači jednostavnije planiranje gradnje, više digitalnih usluga i transparentnije procedure.

Ključne promjene koje donosi novi zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu: održivije i štedljivije zgrade

Zgrade danas troše velik dio ukupne energije, zbog čega je energetska učinkovitost postala jedno od ključnih pitanja europske i hrvatske politike. Novi Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu uređuje zahtjeve koje moraju ispunjavati nove i postojeće zgrade kako bi trošile manje energije i proizvodile manje emisija stakleničkih plinova.

Njegov je cilj povećati kvalitetu gradnje, smanjiti troškove grijanja i hlađenja te potaknuti korištenje obnovljivih izvora energije.

Što se promijenilo?

Novi zakon usklađen je s europskim direktivama te uvodi strože zahtjeve za energetsku učinkovitost novih zgrada. Veći naglasak stavlja se na energetsku obnovu postojećeg fonda zgrada, korištenje obnovljivih izvora energije te postupni prijelaz prema zgradama s gotovo nultim emisijama.

Istodobno se planira ubrzati energetska obnova javnih i stambenih zgrada kako bi se smanjila ukupna potrošnja energije.

Što to znači za građane?

Kod gradnje nove kuće ili obnove postojeće sve će važniju ulogu imati kvalitetna toplinska izolacija, učinkoviti sustavi grijanja i hlađenja, dizalice topline, solarni paneli i drugi sustavi koji smanjuju potrošnju energije. Dugoročno bi takva ulaganja trebala donijeti manje režijske troškove i veću vrijednost nekretnina.

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama: novi val, ali ne i novi krug legalizacije

Posljednji zakon predstavljen na sjednici odnosi se na postupanje s nezakonito izgrađenim zgradama. Za razliku od prethodna tri zakona, koji su na snazi od 1. siječnja 2026., ove izmjene i dopune Sabor je usvojio tek 30. travnja 2026., a na snagu su stupile sredinom svibnja iste godine. Njima se uređuju postupci vezani uz ranije započetu legalizaciju te način rješavanja preostalih neriješenih predmeta.

Važno je naglasiti da zakon ne mijenja temeljni uvjet za legalizaciju, i dalje se mogu ozakoniti samo zgrade vidljive na digitalnoj ortofoto snimci do 21. lipnja 2011. godine. Ono što se mijenja jest mogućnost podnošenja zahtjeva, jer se dosadašnji rok potpuno ukida, pa priliku sada dobivaju i vlasnici koji ranije nisu stigli ili uspjeli prijaviti svoje objekte. Upravo se zato ova izmjena u dijelu stručne i medijske javnosti naziva novim valom legalizacije, iako riječ nije o proširenju kruga objekata koji se mogu ozakoniti, nego o ukidanju vremenskog ograničenja za podnošenje zahtjeva.

Što se promijenilo?

Izmjenama su dodatno uređeni postupci provedbe zakona, precizirane nadležnosti tijela koja sudjeluju u postupcima te usklađene pojedine odredbe s novim zakonima iz područja gradnje i prostornog uređenja. Jedna od najvažnijih novosti je ukidanje dosadašnjeg roka za podnošenje zahtjeva za ozakonjenje, čime se zahtjev sada može podnijeti u bilo kojem trenutku, bez vremenskog ograničenja.

Što to znači za građane?

Građani koji još uvijek imaju neriješene predmete iz ranijih postupaka legalizacije mogu očekivati jasnije procedure i učinkovitije rješavanje postojećih zahtjeva. Međutim, izmjene ne znače da se mogu legalizirati objekti izgrađeni nakon 21. lipnja 2011. godine, taj datum i dalje ostaje granica.

Promjene koje će se osjetiti i izvan građevinskog sektora

Iako su predstavljene na stručnoj sjednici Hrvatske gospodarske komore, ove zakonske izmjene neće utjecati samo na arhitekte, projektante i građevinske tvrtke. Njihove će posljedice osjetiti svi koji planiraju graditi, kupiti ili obnavljati nekretninu.

Potres – kada će biti donesen Zakon o obnovi zgrada i tko će ih obnavljati

Digitalizacija postupaka, jasnija pravila prostornog planiranja, veći naglasak na energetskoj učinkovitosti i učinkovitije administrativne procedure trebali bi dugoročno pojednostaviti procese gradnje i obnove. Koliko će se ti ciljevi ostvariti u praksi, pokazat će provedba zakona u godinama koje dolaze. No jedno je sigurno – hrvatsko graditeljstvo ulazi u razdoblje značajnih promjena koje će oblikovati način na koji ćemo planirati, graditi i održavati svoje domove.