Propisi i regulative
Nova pravila za stambene kredite: Što to znači za vas
Je li ovo pokušaj da se uspori rast cijene nekretnina?
Od 1. srpnja 2025. u Hrvatskoj je na snagu stupio skup strožih pravila za odobravanje stambenih zajmova građanima. Ova promjena dio je šireg regulatornog okvira koji ima za cilj smanjiti rizik od prekomjernog zaduživanja građana, ali i zaštititi bankarski sustav od potencijalnih nestabilnosti.
U praksi to znači da će mnogi budući vlasnici stanova morati pažljivije planirati kupnju, prikupiti veće vlastito učešće i realnije sagledati iznos kredita koji mogu dobiti. Ovo posebno utječe na mlade obitelji i kupce koji se prvi put zadužuju, ali promjene će osjetiti i svi koji računaju na dugoročnije otplate ili visoka primanja kao glavni adut kod traženja kredita.
Nova pravila za stambene kredite: Tri ključne promjene
Uvođenjem novih pravila definirani su jasni limiti koje banke moraju poštovati pri odobravanju stambenih kredita:
- Omjer duga i primanja (DSTI) – Mjesečna rata svih vaših postojećih i budućih kredita ne smije premašivati 45% neto primanja. Primjerice, ako vaša plaća iznosi 1.600 eura, vaša maksimalna rata kredita može biti do 720 eura. Ovo pravilo jednako vrijedi za samce i za kućanstva, uzimajući u obzir zajedničke prihode.
- Učešće u kupnji nekretnine (LTV) – Kreditom se može pokriti najviše 90% procijenjene vrijednosti nekretnine. To znači da kupac mora imati barem 10% vlastitih sredstava, primjerice 20.000 eura za stan koji vrijedi 200.000 eura.
- Maksimalni rok otplate – Novi zakon za stambene kredite ograničava trajanje otplate na najviše 30 godina. Dulji rokovi više nisu mogući, neovisno o dobi klijenta, njegovom zanimanju ili razini rizika.
Ove tri stavke zajedno stvaraju znatno čvršći okvir kreditiranja. To dugoročno može doprinijeti stabilnijem tržištu, ali kratkoročno postavlja dodatne prepreke za dio potencijalnih kupaca.
Što to znači za građane?
Za većinu građana s prosječnim primanjima, promjene možda neće biti drastične jer su slični kriteriji već i ranije bili na snazi u bankarskoj praksi. Međutim, oni s višim prihodima ili ambicioznijim planovima sada će moći dobiti manje iznose kredita nego što su očekivali. Primjerice, građanin s 2.000 eura plaće koji je ranije mogao dobiti i do 250.000 eura kredita, sada će biti ograničen na niži iznos koji se uklapa u DSTI granicu. Kupnja stana ili kuće više neće ovisiti samo o visini plaće, već i o omjeru svih financijskih obveza i raspoloživog dohotka.
Osim same plaće, banke sada moraju u obzir uzeti i sve druge postojeće financijske obveze – uključujući kreditne kartice, dozvoljene minuse i druge kredite. Detalji su dostupni u službenom priopćenju Hrvatske narodne banke.
Za mlade obitelji i one koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, zakon predviđa određene iznimke. Banke mogu do 20% novih stambenih kredita kvartalno odobriti mimo zadanih ograničenja – primjerice, uz veći omjer duga ili manji vlastiti ulog – ali samo ako se radi o prvoj nekretnini ili objektivnoj potrebi za većim prostorom. Takvi krediti podliježu dodatnoj procjeni kreditne sposobnosti i nisu pravilo, već iznimka. Više o uvjetima pročitajte na stranicama HNB-a.
S obzirom na nove uvjete, građani koji planiraju podići stambeni kredit morat će:
- pažljivo izračunati svoju kreditnu sposobnost, uključujući postojeće dugove,
- osigurati vlastita sredstva za najmanje 10% učešća,
- razmotriti zajednički kredit s partnerom kako bi povećali primanja,
- ranije započeti pripreme za podnošenje zahtjeva
Dugoročno stabilnije, kratkoročno izazovnije
Iako novi zakon za stambene kredite postavlja jasne granice, njegov cilj nije isključivanje građana s tržišta, već postavljanje realnijih i održivijih temelja za zaduživanje.
U posljednjih pet godina cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za gotovo 50 %, a u nekim regijama i više. Takav rast rezultirao je smanjenom pristupačnošću stanova, osobito za kupce s ograničenim budžetom. Zbog rasta kamatnih stopa i smanjene kreditne sposobnosti građana, stručnjaci sada očekuju blago usporavanje rasta cijena. Kupci s manjom financijskom moći više neće moći konkurirati u istoj mjeri kao dosad, što bi moglo dovesti do stabilizacije tržišta.
U vremenu kada su kamate bile niske, a cijene nekretnina rasle, mnogi su ulazili u kredite koji su dugoročno predstavljali visoko opterećenje. Ove mjere pokušaj su da se takva praksa zaustavi.
Ujedno se očekuje i blago usporavanje rasta cijena nekretnina, budući da kupci s manjim kreditnim mogućnostima više neće moći konkurirati u istoj mjeri kao prije. To bi moglo stabilizirati tržište i učiniti ga pristupačnijim onima koji do sada nisu imali šansu.
Ako planirate kupnju nekretnine, novi zakon za stambene kredite poziva na odgovornost, štednju i precizno planiranje. Premda stroži, pravila dugoročno donose veću sigurnost i predvidljivost – kako za vas, tako i za tržište u cjelini. Više informacija o detaljima mjera dostupno je u službenom dokumentu HNB-a o novim pravilima kreditiranja.
Propisi i regulative
Što se smije snimati videonadzorom, a što ne? Pravila koja morate znati
Moderne kamere nude visoku rezoluciju, a uz pomoć naprednih čipova i softvera moguće je prepoznati lica, kretanje pa čak i analizirati događaje u prostoru…
Kamere su danas svuda oko nas – na ulicama, u trgovinama, na ulazima zgrada, pa sve češće i u privatnim dvorištima. No, video nadzor više nije samo pasivno “oko” koje snima. Zahvaljujući razvoju tehnologije, postao je moćan alat sigurnosti, ali i potencijalni izvor problema ako se koristi izvan zakonskih okvira.
Zato je jedno od najvažnijih pitanja: što se smije snimati videonadzorom, a što ne?
Vodič za odabir sigurnosnih kamera za kuću i dvorište – najbolje kamere za zaštitu doma
Od mutnih snimki do pametnih sustava
Prije desetak i više godina, sustavi video nadzora bili su ograničeni niskom kvalitetom slike. Snimke su često bile mutne i neupotrebljive za identifikaciju.
“Rezolucija kamera bila je loša i u većini slučajeva nije bilo moguće prepoznati osobe”, objašnjava Vedran Vranić iz tvrtke Genius.
Danas je situacija potpuno drugačija. Moderne kamere nude visoku rezoluciju, a uz pomoć naprednih čipova i softvera moguće je prepoznati lica, kretanje pa čak i analizirati događaje u prostoru.
Pametni video nadzor razlikuje bitno od nebitnog
Suvremeni sustavi koriste umjetnu inteligenciju za detekciju pokreta i analizu scene.
Kamere danas mogu razlikovati ljude i vozila od životinja ili drugih objekata, čime se značajno smanjuje količina nepotrebnih snimki.
To znači da se pregledavanje snimki svodi samo na relevantne trenutke – kada se u kadru zaista nešto događa.
Takav pametni video nadzor postaje sve češći standard, osobito u stambenim i poslovnim objektima.
Što se smije snimati videonadzorom
Zakon jasno definira granice.
U kontekstu privatnih i stambenih prostora, snimanje je dozvoljeno u određenim situacijama. Tako je dopušteno snimati vlastiti ulaz u zgradu ili stan, jer se radi o prostoru koji je izravno povezan s vašim vlasništvom ili korištenjem.
Također, moguće je snimati zajedničke dijelove zgrade, ali uz određene uvjete – primjerice, važno je voditi računa o privatnosti drugih stanara i poštivanju važećih propisa.
Osim toga, dozvoljeno je snimati i vlastito dvorište ili posjed, budući da se radi o privatnom prostoru kojim sami upravljate.
Cilj video nadzora mora biti zaštita imovine i sigurnost, a ne praćenje drugih osoba.
Drugim riječima, smijete snimati ono što je vaš prostor i vaša odgovornost.
Što se ne smije snimati
Najveći problem nastaje kada kamere zahvaćaju javne ili tuđe privatne površine.
Nije dozvoljeno snimati određene prostore i osobe bez odgovarajuće pravne osnove. Tako se ne smiju snimati javne površine poput ulica i nogostupa, jer one ne pripadaju privatnom prostoru i podliježu posebnim pravilima zaštite privatnosti.
Također, nije dopušteno snimati susjedna dvorišta ili prozore, budući da se time zadire u privatnost drugih osoba.
Isto vrijedi i za prolaznike izvan vašeg posjeda – njihovo snimanje bez privole može predstavljati povredu prava na privatnost.
“To je zakonom zabranjeno. Kamere moraju biti podešene tako da ne snimaju javni prostor niti narušavaju privatnost drugih”, naglašava Vranić.
Ovo pravilo vrijedi i za kućni video nadzor – čak i ako je kamera postavljena na vašoj kući.
Video nadzor javnih površina – zakonski okvir, GDPR i tehnički zahtjevi
Kako tehnologija rješava problem privatnosti
Jedan od izazova u praksi jest kako izbjeći snimanje neželjenih dijelova, primjerice susjednog dvorišta.
Danas to više nije tehnički problem.
Moderni sustavi omogućuju tzv. “maskiranje” dijelova slike.
“To znači da možete točno označiti dijelove koje ne želite snimati i oni će na snimci biti potpuno zatamnjeni”, objašnjava Vranić.
Na taj način moguće je koristiti kameru bez narušavanja privatnosti drugih osoba.
Gdje je granica između sigurnosti i nadzora
S razvojem tehnologije granica između sigurnosti i privatnosti postaje sve tanja.
S jedne strane, video nadzor povećava sigurnost i pomaže u sprječavanju neželjenih događaja.
S druge strane, pretjerano ili nepropisno korištenje može dovesti do narušavanja privatnosti.
Zato je ključno razumjeti da video nadzor nije samo tehničko, već i pravno i etičko pitanje.
Prilagodba sustava konkretnom prostoru
Ne postoji univerzalno rješenje koje odgovara svima.
Svaki prostor ima svoje specifičnosti – od veličine i rasporeda do potreba korisnika.
Zato je važno pažljivo planirati sustav video nadzora. To uključuje odabir odgovarajuće pozicije kamera, pravilno podešavanje kuta snimanja te jasno definiranje područja koja će biti obuhvaćena nadzorom, kako bi se osigurala učinkovitost uz poštivanje privatnosti.
Kvalitetna implementacija osigurava da sustav bude učinkovit, ali i usklađen sa zakonom.
Solarne kamere – učinkovito rješenje za video nadzor udaljenih lokacija
Budućnost video nadzora
Razvoj umjetne inteligencije dodatno ubrzava evoluciju video nadzora.
Kamere više ne služe samo za snimanje, već za analizu, prepoznavanje i predviđanje događaja.
U budućnosti možemo očekivati još preciznije sustave koji će dodatno balansirati između sigurnosti i privatnosti.
No jedno pravilo ostaje isto – tehnologija mora služiti ljudima, a ne obrnuto.
Česta pitanja o video nadzoru
Što se smije snimati videonadzorom?
Dozvoljeno je snimati vlastiti prostor, poput ulaza u zgradu, dvorišta ili unutrašnjosti objekta, uz uvjet da se time ne narušava privatnost drugih osoba.
Smijem li kamerom snimati ulicu ispred kuće?
Ne, javne površine poput ulica, nogostupa i cesta ne smiju se snimati privatnim videonadzorom.
Smije li kamera snimati susjedovo dvorište?
Ne, snimanje tuđeg privatnog prostora nije dozvoljeno. Kamere moraju biti postavljene tako da ne zahvaćaju susjedne nekretnine.
Može li vas kamera snimati bez znanja?
U pravilu ne. Ako se radi o prostoru pod videonadzorom, osobe moraju biti obaviještene da se snimanje provodi, najčešće putem jasno vidljive oznake. Tajno snimanje bez opravdanog razloga i zakonske osnove može predstavljati kršenje privatnosti i zakona.
Kako izbjeći snimanje nedozvoljenih površina?
Moderni sustavi omogućuju maskiranje dijelova slike, odnosno označavanje zona koje se neće snimati, čime se može izbjeći narušavanje privatnosti.
Što je najvažnije kod postavljanja video nadzora?
Važno je pravilno odrediti što se snima, postaviti kamere u skladu sa zakonom i prilagoditi sustav konkretnom prostoru i potrebama korisnika.
Propisi i regulative
Energetski razredi stambenih zgrada – što znače i kolika je stvarna potrošnja?
Saznajte što znače energetski razredi od A+ do G i kako utječu na potrošnju energije, troškove i vrijednost vaše nekretnine.
Energetski razred zgrade jedan je od ključnih pokazatelja njezine energetske učinkovitosti, odnosno količine energije potrebne za grijanje po kvadratnom metru tijekom godine. Izražava se u jedinici kWh/m²a (kilovatsati po četvornom metru godišnje), a klasifikacija ide od A+ (najbolji razred) do G (najlošiji).
Ovaj sustav omogućuje jednostavnu procjenu kvalitete gradnje, razine izolacije te očekivanih troškova energije za grijanje i hlađenje.
Kako se određuje energetski razred?
Energetski razred zgrade ovisi o nizu međusobno povezanih faktora, među kojima su najvažniji toplinska izolacija (fasada, krov i pod), kvaliteta prozora i vrata, odnosno stolarije, sustavi grijanja i hlađenja, kao i ventilacija i ukupna brtvljenost objekta. Sve veću ulogu ima i korištenje obnovljivih izvora energije. Što je zgrada bolje izolirana i tehnički opremljena, to je manja količina energije potrebna za održavanje ugodne unutarnje temperature, što izravno rezultira nižim troškovima i većom energetskom učinkovitošću.
Energetski razredi i potrošnja energije
U nastavku donosimo okvirne vrijednosti godišnje potrebne toplinske energije za grijanje po energetskim razredima:
A+ – iznimno učinkovite zgrade
- Potrošnja: ≤ 15 kWh/m²a
- Karakteristike: gotovo nulta energija (nZEB), korištenje obnovljivih izvora (solarni paneli, dizalice topline), vrhunska izolacija
- Primjena: moderne novogradnje i pasivne kuće
A – vrlo učinkovite zgrade
- Potrošnja: 15 – 25 kWh/m²a
- Karakteristike: visoka razina izolacije, kvalitetna stolarija, niski troškovi grijanja
B – visoka energetska učinkovitost
- Potrošnja: 25 – 50 kWh/m²a
- Karakteristike: dobra izolacija, učinkoviti sustavi grijanja
- Često se postiže u kvalitetnijim novogradnjama
C – standardna novogradnja
- Potrošnja: 50 – 100 kWh/m²a
- Karakteristike: zadovoljava zakonske minimalne uvjete
- Najčešći razred kod novijih zgrada
D – srednja učinkovitost
- Potrošnja: 100 – 150 kWh/m²a
- Karakteristike: slabija izolacija, viši troškovi grijanja
- Često starije zgrade bez obnove
E – niska učinkovitost
- Potrošnja: 150 – 200 kWh/m²a
- Karakteristike: značajni gubici topline, zastarjeli sustavi
F – vrlo niska učinkovitost
- Potrošnja: 200 – 250 kWh/m²a
- Karakteristike: loša izolacija, visoki računi za energiju
G – izrazito neučinkovite zgrade
- Potrošnja: > 250 kWh/m²a
- Karakteristike: velike toplinske gubitke, potreba za hitnom energetskom obnovom
Kako poboljšati energetski razred?
Najčešće mjere za poboljšanje energetskog razreda uključuju:
- ugradnju toplinske izolacije (fasada, krov)
- zamjenu stolarije (PVC ili ALU s troslojnim staklom)
- modernizaciju sustava grijanja (kondenzacijski kotlovi, dizalice topline)
- ugradnju solarnih sustava
- poboljšanje ventilacije (rekuperacija)
Energetski razredi jasno pokazuju koliko je zgrada učinkovita u potrošnji energije. Razlika između razreda A+ i G može značiti i više od deset puta veću potrošnju energije. Upravo zato ulaganje u energetsku učinkovitost nije samo ekološki odgovorno, već dugoročno donosi značajne financijske uštede.
Prilikom kupnje ili najma nekretnine, energetski razred trebao bi biti jedan od ključnih kriterija odluke.
