Turistička sezona je u punom jeku, no brojni mali iznajmljivači ovo ljeto dočekuju u znatno drukčijim okolnostima nego prije samo nekoliko godina. Osim rastućih troškova održavanja i ulaganja u smještaj, na njih su se sručile zakonske promjene koje donose nova porezna opterećenja i dodatne administrativne obveze.

Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, privatni smještaj čini značajan dio ukupnih smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj. Svaka promjena koja pogađa male iznajmljivače ima izravni utjecaj na širu turističku sliku zemlje.

Što se sve promijenilo od 2024. do danas?

• Povećanje paušalnog poreza — Od 1. siječnja 2025. paušalni porez po ležaju određuje se prema četiri kategorije turističke razvijenosti mjesta. U najpopularnijim destinacijama iznos je porastao i do pet puta u odnosu na prijašnje iznose.
• Porez na nekretnine — Uveden je novi godišnji lokalni porez u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m² za nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje. Nije zamijenio komunalnu naknadu — oba se plaćaju paralelno.
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada — Od 1. siječnja 2025. iznajmljivači u stambenim zgradama moraju ishoditi suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika za kratkoročni najam.
• EU registracijski broj — Od lipnja 2026. svaka smještajna jedinica mora imati jedinstveni registracijski broj. Bez njega oglas na Airbnbu, Bookingu i sličnim platformama neće moći biti objavljen.

Koliko sada plaćaju mali iznajmljivači?

Prije 2025. paušalni porez iznosio je između 19,91 i 199,08 eura po ležaju godišnje, ovisno o odluci lokalne samouprave. Od 2025. sustav se temeljito promijenio.

Novi rasponi stopa paušalnog poreza ovise o indeksu turističke razvijenosti i iznose: Kategorija I: 100 – 300 eura, Kategorija II: 70 – 200 eura, Kategorija III: 30 – 150 eura, Kategorija IV: 20 – 100 eura po ležaju godišnje. Ako lokalna samouprava ne donese vlastitu odluku, primjenjuju se zadani iznosi: za prvu skupinu 225 eura, za drugu 150 eura, za treću 90 eura i za četvrtu 60 eura po ležaju godišnje.

Kategorije paušalnog poreza od 2025.

Primjer: apartman s 4 ležaja u popularnoj turističkoj destinaciji (I. skupina)

*Ranije se plaćao porez na kuće za odmor, ali nije bio obavezan za sve objekte.

Porez na nekretnine plaćaju iznajmljivači koji ne stanuju na istoj adresi na kojoj iznajmljuju smještaj. Isto vrijedi za one koji stanuju u zgradi s više od četiri stana različitih vlasnika.

Konačni iznos varira ovisno o odluci lokalne samouprave. Svaka općina i grad mogu svake godine korigirati iznose unutar zadanih raspona, pa je preporuka iznajmljivačima da provjere odluku svoga mjesta na službenim stranicama ili u lokalnim službenim glasilima. Sve relevantne informacije dostupne su i na stranicama Porezne uprave.

Trebaju li iznajmljivači tražiti suglasnost susjeda?

Ovo je pitanje koje trenutno najviše zbunjuje iznajmljivače u stambenim zgradama.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., propisuje da svi koji se odluče za kratkoročni najam trebaju suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika zgrade — dakle 66 posto. Vlasnici koji stanove već daju u kratkoročni najam imaju rok do 31. prosinca 2029. da tu suglasnost ishode.

Tko treba suglasnost:

• vlasnici stanova u stambenim zgradama koji žele iznajmljivati turistima
• vlasnici koji su već u kratkoročnom najmu (rok za usklađenje: do kraja 2029.)
• vlasnici koji obavljaju djelatnost koja uzrokuje buku ili vibracije

Tko ne treba suglasnost:

• vlasnici obiteljskih kuća i samostojećih objekata
• vlasnici nekretnina kategoriziranih kao poslovni prostor
• vlasnici u dijelu novogradnji gdje je turistički najam bio predviđen već pri kupnji

Cilj odredbe nije zabraniti kratkoročni najam u stambenim zgradama, već uspostaviti sustav u kojemu suvlasnici — osobito neposredni susjedi — imaju pravo uvida i odlučivanja o tome tko ulazi u zgradu.

Provedba u praksi međutim otvara pitanja koja zakon nije do kraja razjasnio. „Nije jasno definirano tko prikuplja potpise, na koji način se obrađuju, postoje li propisani obrasci i kako cijeli postupak treba izgledati”, upozorava Borko Grubišić iz Udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače. Iznajmljivačima se preporučuje konzultacija s upraviteljem zgrade ili pravnim stručnjakom. Puni tekst zakona dostupan je na Zakon.hr.

Najteže je onima s kratkom sezonom

Povećani troškovi ne pogađaju sve iznajmljivače jednako.

Dok se apartmani u najpopularnijim destinacijama pune veći dio godine, postoje mjesta gdje sezona traje tek nekoliko tjedana.

„Neka mjesta u Hrvatskoj imaju sezonu od svega mjesec do mjesec i pol dana. U tom razdoblju iznajmljivači moraju pokriti sve troškove i namete koje je država stavila na njihovo poslovanje”, ističe Grubišić.

Posebno su osjetljive otočne sredine i manja turistička mjesta bez tržišta dugoročnog najma. U takvim okolnostima pitanje isplativosti privatnog smještaja postaje sve glasnije.

Dolazi i EU registracijski broj

Uz sve navedeno, iznajmljivače čeka još jedna obveza.

Uvodi se sustav registracije i jedinstveni digitalni kanal za razmjenu podataka s platformama. Svaki iznajmljivač prije oglašavanja na Airbnbu, Bookingu ili drugoj platformi morat će zatražiti registracijski broj – bez njega oglas neće moći biti objavljen.

Registracijski broj je jedinstveni identifikacijski broj koji će se dodjeljivati svakoj smještajnoj jedinici, slično kao OIB za osobe, ali za smještaj. Mora biti istaknut u svim oglasima. Više informacija dostupno je na stranicama Ministarstva turizma i sporta.

No dio iznajmljivača skeptičan je prema stvarnom učinku te mjere. „Oni koji danas iznajmljuju na crno vrlo vjerojatno će nastaviti raditi isto i nakon uvođenja registracijskog broja”, smatra Grubišić.

Hoće li mali iznajmljivači odustati?

To je pitanje koje sve glasnije odzvanja u turističkim sredinama uz obalu.

Kombinacija višestruko višeg paušalnog poreza, novog poreza na nekretnine, komunalne naknade koja se nastavlja plaćati i administrativnih obveza oko suglasnosti susjeda stvara pritisak kakav mali iznajmljivači dosad nisu poznavali. Za one s kratkom sezonom i malim brojem ležajeva računica postaje sve teža.

Problem sive zone ostaje prisutan.

„Strani vlasnici nekretnina iznajmljuju apartmane kroz kanale koji nisu vidljivi domaćim institucijama, dok domaći iznajmljivači prolaze kroz sve administrativne procedure”, tvrdi Grubišić.

Takva situacija stvara neravnopravan položaj na tržištu.

Bez učinkovitog nadzora i jasnih pravila teško je očekivati da će novi porezi i administrativne mjere donijeti željene rezultate. A mali iznajmljivači, koji godinama čine okosnicu privatnog smještaja u Hrvatskoj, sve češće postavljaju isto pitanje: isplati li se to još uvijek?