Kupnja nekretnine u inozemstvu može biti uzbudljiva i pametna investicija, ali uspjeh ovisi o pripremi, razumijevanju lokalnih pravila i realnoj procjeni troškova. Za razliku od kupnje unutar matične države, kupnja nekretnine u inozemstvu uključuje specifične pravne, porezne i financijske aspekte koje je važno razumjeti prije nego što se obavežete na takav veliki korak.

Kupnja doma bez stresa? ZABA centar stambenih kredita nudi sve na jednom mjestu

Prije nego što započnete potragu za idealnom destinacijom, vrijedi razmisliti o svojim ciljevima. Namjeravate li nekretninu koristiti kao kuću za odmor, iznajmljivati je turistima ili čak preseliti u drugu zemlju? Svaki od tih scenarija ima drugačije implikacije kada je riječ o zakonskim obvezama, troškovima i očekivanjima prihoda.

Razumijevanje lokalnog pravnog okvira

Prije svega, važno je provjeriti pravna pravila zemlje u kojoj planirate kupiti nekretninu. Dok neke države omogućuju strancima da u potpunosti steknu vlasništvo bez posebnih ograničenja, druge mogu zahtijevati posebne dozvole ili ograničenja za kupce koji nisu rezidenti.

Na primjer, pristup kupnji nekretnina u Europskoj uniji znatno je olakšan za državljane država članica – često imaju ista prava kao i domaći kupci. Međutim, različite zemlje izvan EU mogu imati strože zahtjeve, pa je suradnja s lokalnim pravnikom ili agentom često nužna kako biste bili sigurni da je transakcija legalna i bez tereta.

Također, provjera vlasničkih prava i “due diligence” provjera prije potpisivanja ugovora uključuje provjeru zemljišnih knjiga, hipoteka, tereta i dozvola za gradnju. Bez te provjere riskirate pravne problem nakon što postanete vlasnik.

Trošak koji nije samo cijena nekretnine

Pri planiranju budžeta za kupnju nekretnine u inozemstvu, sama cijena nekretnine je samo početak. U mnogim zemljama postoje dodatni troškovi koji mogu značajno povećati ukupnu investiciju.

Prilikom kupnje plaćate:

• porez na promet nekretnina ili transferni porez, čija visina varira od zemlje do zemlje
• troškove notara i registracije vlasništva
• administrativne pristojbe
• eventualne provizije agenciji za nekretnine
• godišnje poreze na imovinu (ako ih država uvodi)

U nekim zemljama ti se troškovi mogu kretati od 10% do više od 15% ukupne vrijednosti transakcije, uključujući poreze i pravne naknade.

Također, u određenim slučajevima države naplaćuju dodatne pristojbe za strane kupce ili ograničavaju iznajmljivanje bez posebnih licenci, što može utjecati na vaš povrat investicije.

Financiranje i valutni rizik

Ako ne planirate kupovinu u gotovini, trebate razmotriti mogućnosti financiranja. Neke banke u vašoj matičnoj zemlji nude međunarodne hipotekarne kredite za kupnju nekretnine u inozemstvu, dok druge banke u zemlji kupnje mogu imati specifične uvjete za strance.

Razlike u kamatnim stopama, valutni rizik (ako je kredit u drugoj valuti) i mogućnost osiguranja kredita ključni su faktori koje treba razmotriti. Ponekad je moguće koristiti refinanciranje vlastite nekretnine kao sredstvo financiranja kupnje u inozemstvu, ali to nosi i svoje rizike.

Ako kupujete za najam, važno je istražiti lokalne uvjete hipotekarnih kredita, uključujući omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine (LTV) i mogućnost plaćanja u vašoj ili lokalnoj valuti.

Odabir lokacije i tržišna analiza

Prije odluke o kupnji, važno je detaljno istražiti tržište. Lokacija je jedan od najvažnijih čimbenika koji utječu na vrijednost nekretnine i potencijal prihoda od najma. Popularne destinacije poput mediteranskih obala, većih gradova ili turističkih zona često imaju visoke cijene, ali i stabilnu potražnju.

Analiza tržišta obuhvaća provjeru trendova rasta cijena nekretnina, budućih urbanističkih planova, sezonalnosti najma i demografskih kretanja. To može biti ključno ako ste kupnju zamislili kao investiciju, a ne samo kao osobni dom.

Porezne obveze i dvojno oporezivanje

Kupnja nekretnine u inozemstvu može imati utjecaj na vaše porezne obveze u matičnoj državi i u zemlji kupnje. Iako samo posjedovanje nekretnine ne mora automatski podlijegati porezu u vašoj zemlji, prihodi od najma ili kapitalna dobit prilikom prodaje često jesu oporezivi u obje države.

Neke zemlje imaju sporazume o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, što može pomoći u smanjenju ukupnog poreznog tereta. Uvijek je preporučljivo konzultirati poreznog savjetnika kako biste razumjeli sve implikacije.

Nakon kupnje – održavanje i upravljanje

Posjedovanje nekretnine u inozemstvu ne završava potpisivanjem ugovora. Potrebno je organizirati održavanje, upravljanje najmom, osiguranje i komunikaciju s lokalnim vlastima. Ako ne živite u zemlji kupnje, mnogi vlasnici angažiraju lokalne tvrtke za upravljanje nekretninama (property management), što olakšava tekuće obaveze, ali donosi dodatne troškove.

Ključ uspjeha jest temeljita priprema

Kupnja nekretnine u inozemstvu predstavlja značajnu investiciju i može donijeti emocionalnu i financijsku vrijednost ako se pristupi promišljeno. Ključ uspjeha jest temeljita priprema – od razumijevanja pravnog okvira i poreznih obveza, preko financijskog planiranja i analize tržišta, do organizacije upravljanja nekretninom nakon kupnje.

Dobar plan, stručni savjeti i realna procjena troškova omogućit će vam da ova velika odluka postane stabilna investicija i važan životni korak.

Korisni linkovi za daljnje čitanje

• How to buy a property abroad – Engel & Völkers guide: globalni vodič kroz proces kupnje nekretnine.
• Guidance for buying property abroad – UK Government: praktični savjeti o međunarodnoj kupnji.
• Your Europe – Buying a house in EU countries: informacije o pravima građana EU pri kupnji nekretnina u EU.

U posljednjih tridesetak godina Dubai se iz luksuzne turističke destinacije razvio u jedno od najdinamičnijih globalnih središta za poslovanje i ulaganja. Paralelno s tim razvojem, Dubai nekretnine postale su sve zanimljivije i hrvatskim kupcima, ne samo kao investicija, već i kao dugoročna životna opcija. Riječ je o tržištu koje se brzo mijenja, ali pritom zadržava jasna pravila, visoku razinu sigurnosti i stabilan rast.

8 urbanistički najbolje planiranih gradova u svijetu

Da interes nije slučajan, potvrđuju i konkretni podaci s terena.

Hrvatski investitori sve češće gledaju prema Dubaiju

Prema riječima Branka Papeša, direktora Dogma nekretnine, interes kupaca s našeg područja u posljednje dvije godine snažno je porastao.

„U 2024. godini oko 500 ljudi s područja bivše Jugoslavije realiziralo je kupnju nekretnine u Dubaiju. U prvoj polovici 2025. taj je broj već između 600 i 700. To nam je bio jasan signal da tržište treba ozbiljnije pratiti“, objašnjava Papeš.

Dogma nekretnine već petnaestak godina prate zbivanja na tom tržištu, a prošle godine pokrenut je i poseban Dogma Dubai projekt, upravo zbog znatno većeg interesa nego što se očekivalo.

Transparentan sustav i pravna sigurnost

Jedan od ključnih razloga zašto su Dubai nekretnine privlačne stranim investitorima jest jasno reguliran i transparentan sustav kupnje. Strani državljani mogu posjedovati nekretnine, a sve transakcije odvijaju se kroz državne institucije koje osiguravaju visoku razinu pravne sigurnosti.

Uz političku stabilnost i snažnu državnu kontrolu tržišta, investitori imaju jasno definirana prava i obveze, što je za mnoge kupce presudan faktor pri donošenju odluke.

Viši standard gradnje po nižoj cijeni

Iako se Dubai često doživljava kao izrazito luksuzno tržište, usporedba s hrvatskim gradovima otkriva zanimljiv paradoks. Prema Papešu, razina gradnje i opremljenosti objekata u Dubaiju često nadmašuje ono što se nudi na domaćem tržištu – i to po nižoj cijeni po četvornom metru.

„U Dubaiju je standard da zgrada ima recepciju visine šest ili sedam metara, 24-satni concierge, wellness, saune, bazene, dječja igrališta, sportske sadržaje. Stanovi su opremljeni materijalima koji kod nas nisu uobičajeni, a nerijetko imaju i privatne bazene ili saune. Takav nivo gradnje kod nas praktički ne postoji“, ističe.

Dok se u Hrvatskoj vrhunske nekretnine prodaju i po 10.000 eura po četvornom metru bez tog standarda, u Dubaiju se slična razina kvalitete može pronaći već od oko 5.000 eura naviše.

Isplativost ulaganja i porezne prednosti

Jedan od najčešćih razloga zašto investitori biraju Dubai nekretnine jest porezna politika. U Dubaiju ne postoji porez na najam niti porez na kapitalnu dobit, što značajno utječe na ukupnu isplativost ulaganja.

Primjerice, stan kupljen za oko 200.000 eura u Zagrebu često se iznajmljuje za 1.200 do 1.300 eura mjesečno, uz dodatno porezno opterećenje. U Dubaiju nekretnina slične vrijednosti može ostvarivati najam od 2.000 eura i više – bez poreza.

Uz to, stanovi se u pravilu prodaju s ugrađenim ormarima, kuhinjom, a često i potpuno namješteni, što dodatno smanjuje početna ulaganja.

Stabilna potražnja i snažan demografski rast

Više od 85 posto stanovništva Dubaija čine stranci, što stvara trajnu i stabilnu potražnju za stambenim i komercijalnim nekretninama. Grad bilježi snažan priljev stanovništva – godišnje se doseljava između 100.000 i 150.000 ljudi.

U ovom trenutku Dubai ima oko četiri milijuna stanovnika, a do 2040. godine planira rast na više od sedam milijuna. Takav demografski trend izravno utječe na rast vrijednosti nekretnina i dugoročnu održivost tržišta.

Dugoročne vize i kvaliteta života

Vlada Ujedinjenih Arapskih Emirata aktivno potiče dolazak visokoobrazovanih kadrova i investitora kroz sustav dugoročnih i tzv. zlatnih viza. One se mogu ostvariti i posjedovanjem nekretnine.

Uz modernu infrastrukturu, vrhunske prometne veze, visoku razinu sigurnosti i međunarodno okruženje, Dubai se sve češće percipira ne samo kao investicijska destinacija, već i kao mjesto za život.

Dubai nekretnine kao promišljena investicija

Interes hrvatskih kupaca za Dubai nekretnine ne temelji se na prolaznom trendu, već na vrlo konkretnim pokazateljima – povoljnijem omjeru cijene i kvalitete, poreznim prednostima, stabilnoj potražnji i dugoročnom rastu.

U kombinaciji s pravnom sigurnošću i jasnom vizijom razvoja grada, Dubai se sve češće pozicionira kao ozbiljna alternativa tradicionalnim europskim tržištima nekretnina. Ne samo za velike investitore, već i za privatne kupce koji traže sigurnu i isplativu investiciju.