Arhitektura i dizajn
Ključne promjene koje donosi novi zakon o upravljanju i održavanju zgrada
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada posljednji je put donesen 1997. godine, što je jedan od razloga zašto mnoge zgrade nisu adekvatno održavane. Novi zakon konačno bi trebao stupiti na snagu u siječnju iduće godine i evo koje promijene donosi.
Novim zakonom o održavanju i upravljanju zgradama želi se stati na kraj nemarnim suvlasnicima zbog kojih su mnoge zgrade zapuštene, a pravni procesi dugi.
“Mnoge zemlje već imaju od ranije te zakone, starije zemlje članice već imaju te posebne zakone, one su nam bile uzor u pisanju ovog zakona i stvarno puno novina ima. Počevši od toga da zajednica suvlasnika postaje nova pravna osoba u našoj državi, dobiva svoj OIB, registriraju se i to skraćuje uvelike procesne postupke, znači, zgrada protiv pojedinca, pojedinac protiv zgrade, puno je tu odnosa koji su se tu komplicirali, a s ovim postaje puno jednostavnije. “, ističe Željko Uhlir mr. sc., Državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Željko Uhlir mr. sc.
Stanari zgrade postaju zajednica suvlasnika
Zdravko Vladanović dipl. pravnik i Predsjednik udruge suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba dodaje kako nije u pitanju zgrada, nego ljudi, suvlasnici, oni postaju zajednica suvlasnika, tako je zakon definiran.
“Dobiva svoj pravni status i nastupa u pravnom prometu kao pravni subjekt, to će uvelike i u bitnome olakšati procedure u sudskim parnicama i upravnim postupcima. Bez toga, jako komplicirano.
Zgrada nastupa kao jedinstveni pravni subjekt, ima svoj račun, račun zajedničke pričuve, i taj račun nije novac upravitelja, to nije njihov novac, to je novac suvlasnika, suvlasničke zajednice i oni donose odluku kako će s tim novcem raspolagati, samo oni. Nitko drugi.”, pojašnjava.
Zdravko Vladanović dipl. pravnik
Svi suvlasnici obvezuju se na održavanje i upravljanje nekretninom, a uvode se dva programa za pomoć u financiranju.
Željko Uhlir navodi: “S jedne strane bit će napisan program održavanja fasada u kulturno povijesnim cjelinama naših gradova gdje je zamišljeno da država pomogne s jednom trećinom, lokalna uprava, taj grad u kojem se zgrada nalazi sa drugom trećinom, a treću trećinu pokriju sami suvlasnici. Drugi program je program sufinanciranja ugradnje dizala, tu je zamišljeno da opet država sufinancira s jednom trećinom svojih sredstava, a prepušteno je lokalnoj upravi da sama odredi da li će i sa kojim iznosom pomoć svojim sugrađanima da se ugrade dizala u zgrade koje to nemaju. “
Što se ustvari događa kada se lift zaglavi i imamo li razloga za paniku?
Kućni red kao zakonski akt
Kućni red postaje zakonski akt što mu daje jaču snagu te se uvode sankcije za nepridržavanje.
“Taj kućni red ima jedan inovativan pristup u samom osiguranju provedbe i s druge strane da postoji onaj dio kućnog reda koji će biti propisan pravilnikom i onaj dio koji se pušta na volju suvlasnicima da mogu sami propisati zbog neke specifičnosti u toj zgradi. Naravno, taj drugi dio mora biti u skladu sa zakonom. “, navodi.
Predstavnik suvlasnika sa zajednicom ostalih suvlasnika donosi, utvrđuje odgovornost i propisuje trostruku sankciju, trostruku kaznu mjesečne pričuve, ističe Zdravko Vladanović;
“Ukoliko bi se dogodilo da to nije postiglo onu svrhu sankcioniranja, postoji institut izvlašten iz zajednice suvlasnika. To je odluka koja je i sad postojala prema zakonu o vlasništvu, no, međutim, sud nije tek tako donijeti odluku nekoga isključiti iz suvlasništva i tako dalje, ali sada ovaj zakon će to lakše omogućiti.”
Odredba vezana za zaštitu pročelja zabranjuje postavljanje klima uređaja na pročelje zgrade, baš kao i antenskih sustava.
“Sad zakon dolazi i kaže dosta je toga bilo, nema više postavljanja klima uređaja, nismo namjerno napisali novih nego postavljanja klima uređaja, znači svako skidanje stare klime i postavljanje nazad se smatra postavljanjem, jer je cilj maknut te uređaje s naših pročelja, nema postavljanja antenskih sustava, nema postavljanja izvora obnovljive energije, zašto izvor obnovljive energije, zato što se na zapadu isto zakoni ne mogu tako brzo mijenjati kako se mijenja tehnologija, pa je počela biti pojava po gradovima da foto panele ljudi vješaju po prozorima i po balkonima. “, zaključuje Vladanović te očekuje da će se ipak pronaći adekvatno rješenje za ovaj problem i naglašava da je zgrada zajednički krov o kojem svi trebaju brinuti.
Arhitekti i arhitektonski projekti
Kultni dubrovački hotel ponovno je otvoren – zavirite u obnovljenu Villu Argentinu
Pogledajte kako je 3LHD povezao povijesne vile, suvremeni hotel i mediteranske vrtove
Nakon višegodišnje rekonstrukcije, jedan od najprepoznatljivijih dubrovačkih hotela ponovno je otvorio svoja vrata. Villa Argentina, smještena na Pločama s pogledom na Stari grad i otok Lokrum, obnovljena je prema projektu koji za Jadranske luksuzne hotele potpisuje hrvatski arhitektonski ured 3LHD.
3LHD: Kako je nastao i opstao jedan od najistaknutijih arhitektonskih ureda u Hrvatskoj
Obnova je obuhvatila povijesne vile, glavnu hotelsku zgradu, interijere i vrtove, a broj soba namjerno je smanjen kako bi se gostima osiguralo više prostora i privatnosti. Rezultat je kompleks koji povezuje dubrovačku graditeljsku baštinu, suvremenu arhitekturu i mediteranski krajolik.
Od privatne rezidencije do poznatog dubrovačkog hotela
Prema podacima arhitektonskog ureda 3LHD, zgrada je izvorno sagrađena 1920. godine kao privatna rezidencija, a tijekom pedesetih godina prošlog stoljeća pretvorena je u luksuzni hotel. Ubrzo je postala jedno od najprestižnijih turističkih odredišta na Jadranu.
Kompleks se tijekom desetljeća širio. Šezdesetih mu se pridružila Villa Sheherezade, a kasnije Villa Orsula i Villa Glavić.
Danas kompleks obuhvaća pet objekata: Villu Argentinu, glavnu hotelsku zgradu, Villu Orsulu, Villu Glavić i garažnu zgradu. Rekonstrukcijom su obuhvaćene Villa Argentina, glavna hotelska zgrada i Villa Orsula.
Radovi su službeno počeli 25. listopada 2023. godine. Projekt je nadahnut kulturnom i povijesnom baštinom Dubrovnika, arhitektonskim vrijednostima postojećih objekata te prirodnim obilježjima jadranske obale.
Rekonstrukcija Ville Argentine povezuje staro i novo
Novi hotelski volumen funkcionira kao spona između povijesnih vila i ostalih dijelova kompleksa. Podijeljen je na dvije cjeline: donji dio uklopljen je u vrtne zidove i prirodni nagib terena, dok gornji dio svojim proporcijama podsjeća na vilu.
Glavni ulaz vodi kroz recepciju smještenu na najvišoj točki kompleksa. Ondje široka staklena stijena uokviruje pogled prema Lokrumu, dubrovačkim zidinama i morskoj obali. Podzemne komunikacije omogućuju nesmetano kretanje između privatnih smještajnih jedinica i zajedničkih hotelskih prostora.
Povijesne strukture pritom nisu tretirane kao kulisa. Izvorni arhitektonski elementi vila restaurirani su, dok su novi dijelovi uklopljeni prateći nagib terena, postojeće vrtove i orijentaciju prema moru.
Posebnu dimenziju projektu daje osobna povezanost glavnog arhitekta s lokacijom. Marko Dabrović odrastao je u susjedstvu Ville Argentine, što je utjecalo na niz odluka tijekom projektiranja.
Dio postojećeg materijala također je ponovno upotrijebljen. Kamen pronađen tijekom građevinskih radova iskorišten je na donjim terasama i drugim uređenim vanjskim površinama, čime su novi dijelovi kompleksa povezani s dubrovačkim kamenim krajolikom.
Interijer kao dijalog povijesti i sadašnjosti
Interijer je oblikovan kao dijalog između povijesnih vila i suvremenog hotela. Slojevi dubrovačke povijesti reinterpretirani su kroz kamen, keramiku i drvo, dok izraženiji akcenti i razigrane boje prizivaju slobodniji duh sedamdesetih godina prošlog stoljeća.
Prirodni materijali ne pojavljuju se samo kao dekorativni dodatak. Njihova je uloga povezati interijer s lokalnom graditeljskom tradicijom i krajolikom koji se vidi kroz velike staklene površine i s terasa.
Dekorativni elementi i tekstil razvijeni su u suradnji s milanskim Dimore Studiom, poznatim po slojevitim interijerima, izraženim kombinacijama boja i suvremenoj interpretaciji povijesnih stilova.
Važan dio identiteta hotela ostala je i njegova umjetnička baština. Tijekom rekonstrukcije restauriran je veliki mozaik „Dubrovačke varijacije” dubrovačkog slikara Ive Dulčića, koji je uklopljen u novi prostor wellnessa i unutarnjeg bazena.
Na taj je način umjetničko djelo sačuvano, ali je dobilo novu ulogu u svakodnevnom korištenju hotela.
Manje soba za više prostora i privatnosti
Jedna od najvažnijih odluka odnosila se na smještajni kapacitet. Umjesto zadržavanja prijašnjih 131 sobe, Villa Argentina sada ima 96 soba i apartmana.
Smanjenjem broja jedinica stvoreni su prostraniji smještaji, veći balkoni i više privatnosti. Susjedna Villa Orsula zadržala je zaseban i intimniji karakter te raspolaže s 13 individualno oblikovanih soba i apartmana. Dvije nekretnine zajedno tako nude ukupno 109 smještajnih jedinica.
Zelena terasa povezuje hotel, Villu Orsulu, restoran i vanjski bazen na istoj razini, dok nova dizala omogućuju jednostavniji pristup plaži. Vrtovi i kamene staze povezuju restorane, bazene, wellness i obalni dio kompleksa.
Posebna pažnja posvećena je krajobraznom uređenju. U vrtove je uključeno približno 14.000 mediteranskih biljaka, među kojima su gorka naranča, bugenvilija, lavanda, ružmarin i kadulja. Biljke omekšavaju arhitekturu i pomažu povezati nove volumene s povijesnim vrtovima i jadranskim okolišem.
Villa Argentina vraća se na međunarodnu hotelsku scenu
Projekt se prostire na ukupno 10.520 četvornih metara, prema podacima arhitektonskog ureda 3LHD. Uz smještajne jedinice, obuhvaća restorane, terase, uređene vrtove, unutarnji i vanjski bazen, wellness te izravan pristup približno 60 metara dugom obalnom prostoru.
Nakon rekonstrukcije Villa Argentina pridružila se kolekciji The Leading Hotels of the World, koja okuplja više od 400 neovisnih luksuznih hotela diljem svijeta.
Villa Argentina i Villa Orsula gostima su ponovno otvorene 1. kolovoza 2026. godine. Obnovljeni kompleks pritom ne pokušava izbrisati vlastitu prošlost, nego povijesne slojeve koristi kao polazište za suvremenu arhitekturu, interijer i novi odnos prema dubrovačkom krajoliku.
Fotografije: Jure Živković
Arhitektura i dizajn
Stefano Boeri na Ibizi projektira 190 priuštivih stanova, u potpunosti od drva
Arhitekt poznat po Bosco Verticaleu ovaj put projektira nešto sasvim drugačije: priuštivo stanovanje od drva, s modularnim stanovima za sve generacije.
Ime Stefano Boeri većina povezuje s Bosco Verticaleom, milanskim tornjevima obraslim stotinama stabala koji su promijenili način na koji arhitekti razmišljaju o zelenilu u gradovima. Pisali smo o tome i u profilu Stefano Boeri: Arhitekt koji vraća prirodu u gradove. Njegov ured sada je pobijedio na natječaju za sasvim drugačiji projekt: priuštivo stanovanje na Ibizi, oko 190 stanova namijenjenih najmu po cijenama nižima od tržišnih, izgrađenih u potpunosti u drvenom konstrukcijskom sustavu.
Stefano Boeri Architetti pobijedio je na natječaju koji je raspisala Entidad Estatal de Vivienda, Casa 47, španjolska javna institucija zadužena za upravljanje i razvoj priuštivog javnog stanovanja. Projekt “Sa Casa” predviđa kompleks raspoređen u četiri volumena, izgrađen prefabriciranim drvenim sustavom, zamišljen kao arhitektura koja se razvija zajedno sa svojim stanarima, uz zajednicu koja raste oko dijeljenih prostora.
Što je “Sa Casa” i tko stoji iza natječaja
Casa 47 španjolska je javna institucija zadužena za upravljanje i razvoj priuštivog javnog stanovanja. Riječ je o modelu pristupačnog stanovanja za najam ispod tržišne cijene, u kojem arhitektura, tehnologija i priroda supostoje, umjesto statičnog niza identičnih jedinica.
“Projekt na Ibizi strateški je važan za budućnost europskih gradova jer predlaže model socijalnog stanovanja koji koristi drvenu prefabrikaciju temeljenu na modularnom sustavu prilagodljivom različitim kontekstima. Zelena, drvena, modularna i univerzalno pristupačna stambena arhitektura predstavlja pravi veliki odgovor za politike javne urbane regeneracije”, komentirao je Boeri.
Zašto drvo? CLT sustav gradnje objašnjen jednostavno
Zgrade su projektirane u CLT sustavu (Cross-Laminated Timber), odnosno unakrsno lameliranom drvu, strukturnom materijalu sastavljenom od slojeva drva lijepljenih pod pravim kutom jedan na drugi. Elementi se prefabriciraju izvan gradilišta, u kontroliranim tvorničkim uvjetima, a zatim samo sklapaju na samoj lokaciji.
Velik dio procesa tako se seli s gradilišta u kontrolirane tvorničke uvjete, dok se gotovi elementi na lokaciji sastavljaju suhim postupkom. Prema autorima projekta, takav sustav trebao bi skratiti vrijeme gradnje, smanjiti količinu otpada i ograničiti utjecaj radova na okolinu.
Modularnost kao princip, ne samo tehnički detalj
Arhitektonska gramatika cijelog kompleksa proizlazi izravno iz ove konstrukcijske logike. Modularnost ovdje nije tek tehnička pojedinost, nego organizacijsko načelo cijelog projekta, i upravo ono što “Sa Casu” čini fleksibilnom. Široka raznolikost stambenih tipologija i modularna organizacija prostora trebale bi omogućiti da se stanovi tijekom vremena rekonfiguriraju, zadovoljavajući zahtjeve univerzalne pristupačnosti i prilagođavajući se podjednako mladima, starijima, obiteljima i osobama smanjene pokretljivosti.
Isti princip primjenjuje se i na dijeljene radne prostore i zajedničke površine, gdje se granica između privatnog i kolektivnog prostora može redizajnirati bez narušavanja arhitektonskog identiteta cjeline. Kompleks je zato podijeljen u četiri volumena umjesto jednog velikog bloka, čime nastaje središnji zeleni prostor, srce zajedničkog života stanara, istovremeno otvoren prema okolnom kontekstu.
Zelenilo koje se penje do krova
Unutar ovog kontinuiranog sustava otvorenih prostora, autohtona vegetacija provlači se kroz zgrade i oblikuje dvorišta, staze i središnji javni trg, u arhitekturi osmišljenoj da potiče interakciju i uspostavi izravan dijalog između zajednice, prirode i grada. Zelenilo se prema planovima proteže sve do krovova stambenih blokova i trebalo bi postati ekološka infrastruktura, pružajući sjenu, stvarajući nova staništa, pomažući poboljšati kvalitetu zraka i ublažiti efekt urbanog toplinskog otoka. Fotonaponske ploče trebale bi osigurati proizvodnju obnovljive energije, dok orijentacija zgrada, prirodna ventilacija i sustavi upravljanja vodom zaokružuju energetsku strategiju projekta.
Istu filozofiju, zelenilo kao sastavni dio arhitekture, a ne dekoraciju, Boerijev je ured ranije primijenio i u projektima poput Bosco Verticalea u Milanu. Razlika je u kontekstu: ondje je riječ o prestižnom stambenom neboderu, dok Sa Casa istu ideju prenosi u javno priuštivo stanovanje.
Može li ovako izgledati budućnost priuštivog stanovanja?
Dostupnost stanovanja jedan je od gorućih problema europskih gradova, a projekti poput “Sa Case” pokazuju kako arhitektonska struka pokušava odgovoriti na taj izazov, ne kroz privremene mjere, nego kroz sustavno planiranu, kvalitetno projektiranu javnu stambenu izgradnju. Sa Casa polazi od ideje da priuštivo stanovanje ne mora značiti niži arhitektonski standard.
Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj: Što donosi novi zakon i tko će imati koristi?
Projekt u brojkama
Godina: 2025.
Lokacija: Ibiza, Španjolska
Klijent: Entidad Estatal de Vivienda, Casa 47
Broj stanova: oko 190
Partner zadužen za projekt: Stefano Boeri
Direktorica: Hana Narváez
Voditeljica projekta: Silvia Fernández
Projektni tim: Nahed Zmeter, Yulia Filatova, Mohamed Hassan Elgendy
Lokalni arhitekt i strategija održivosti: SOCOTEC Spain
Priuštivo stanovanje na Ibizi
Boeri je projektima poput Bosco Verticalea pokazao koliko snažno zelenilo može promijeniti karakter stambene arhitekture. Sa Casom tu ideju prenosi u sasvim drukčiji kontekst, javno priuštivo stanovanje. Drvo, modularnost, zelenilo i zajednički prostori ovdje nisu zamišljeni kao elementi prestiža, nego kao dio svakodnevnog stanovanja.
Hoće li projekt nakon realizacije ispuniti ta obećanja, tek treba vidjeti. No Sa Casa već u projektnoj fazi otvara zanimljivo pitanje: mora li priuštivo stanovanje izgledati kao kompromis, ili upravo ono može postati prostor za neke od najzanimljivijih arhitektonskih inovacija?
Renderi i fotografije: Stefano Boeri Architetti
