Arhitektura i dizajn
Ključne promjene koje donosi novi zakon o upravljanju i održavanju zgrada
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada posljednji je put donesen 1997. godine, što je jedan od razloga zašto mnoge zgrade nisu adekvatno održavane. Novi zakon konačno bi trebao stupiti na snagu u siječnju iduće godine i evo koje promijene donosi.
Novim zakonom o održavanju i upravljanju zgradama želi se stati na kraj nemarnim suvlasnicima zbog kojih su mnoge zgrade zapuštene, a pravni procesi dugi.
“Mnoge zemlje već imaju od ranije te zakone, starije zemlje članice već imaju te posebne zakone, one su nam bile uzor u pisanju ovog zakona i stvarno puno novina ima. Počevši od toga da zajednica suvlasnika postaje nova pravna osoba u našoj državi, dobiva svoj OIB, registriraju se i to skraćuje uvelike procesne postupke, znači, zgrada protiv pojedinca, pojedinac protiv zgrade, puno je tu odnosa koji su se tu komplicirali, a s ovim postaje puno jednostavnije. “, ističe Željko Uhlir mr. sc., Državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Željko Uhlir mr. sc.
Stanari zgrade postaju zajednica suvlasnika
Zdravko Vladanović dipl. pravnik i Predsjednik udruge suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba dodaje kako nije u pitanju zgrada, nego ljudi, suvlasnici, oni postaju zajednica suvlasnika, tako je zakon definiran.
“Dobiva svoj pravni status i nastupa u pravnom prometu kao pravni subjekt, to će uvelike i u bitnome olakšati procedure u sudskim parnicama i upravnim postupcima. Bez toga, jako komplicirano.
Zgrada nastupa kao jedinstveni pravni subjekt, ima svoj račun, račun zajedničke pričuve, i taj račun nije novac upravitelja, to nije njihov novac, to je novac suvlasnika, suvlasničke zajednice i oni donose odluku kako će s tim novcem raspolagati, samo oni. Nitko drugi.”, pojašnjava.
Zdravko Vladanović dipl. pravnik
Svi suvlasnici obvezuju se na održavanje i upravljanje nekretninom, a uvode se dva programa za pomoć u financiranju.
Željko Uhlir navodi: “S jedne strane bit će napisan program održavanja fasada u kulturno povijesnim cjelinama naših gradova gdje je zamišljeno da država pomogne s jednom trećinom, lokalna uprava, taj grad u kojem se zgrada nalazi sa drugom trećinom, a treću trećinu pokriju sami suvlasnici. Drugi program je program sufinanciranja ugradnje dizala, tu je zamišljeno da opet država sufinancira s jednom trećinom svojih sredstava, a prepušteno je lokalnoj upravi da sama odredi da li će i sa kojim iznosom pomoć svojim sugrađanima da se ugrade dizala u zgrade koje to nemaju. “
Što se ustvari događa kada se lift zaglavi i imamo li razloga za paniku?
Kućni red kao zakonski akt
Kućni red postaje zakonski akt što mu daje jaču snagu te se uvode sankcije za nepridržavanje.
“Taj kućni red ima jedan inovativan pristup u samom osiguranju provedbe i s druge strane da postoji onaj dio kućnog reda koji će biti propisan pravilnikom i onaj dio koji se pušta na volju suvlasnicima da mogu sami propisati zbog neke specifičnosti u toj zgradi. Naravno, taj drugi dio mora biti u skladu sa zakonom. “, navodi.
Predstavnik suvlasnika sa zajednicom ostalih suvlasnika donosi, utvrđuje odgovornost i propisuje trostruku sankciju, trostruku kaznu mjesečne pričuve, ističe Zdravko Vladanović;
“Ukoliko bi se dogodilo da to nije postiglo onu svrhu sankcioniranja, postoji institut izvlašten iz zajednice suvlasnika. To je odluka koja je i sad postojala prema zakonu o vlasništvu, no, međutim, sud nije tek tako donijeti odluku nekoga isključiti iz suvlasništva i tako dalje, ali sada ovaj zakon će to lakše omogućiti.”
Odredba vezana za zaštitu pročelja zabranjuje postavljanje klima uređaja na pročelje zgrade, baš kao i antenskih sustava.
“Sad zakon dolazi i kaže dosta je toga bilo, nema više postavljanja klima uređaja, nismo namjerno napisali novih nego postavljanja klima uređaja, znači svako skidanje stare klime i postavljanje nazad se smatra postavljanjem, jer je cilj maknut te uređaje s naših pročelja, nema postavljanja antenskih sustava, nema postavljanja izvora obnovljive energije, zašto izvor obnovljive energije, zato što se na zapadu isto zakoni ne mogu tako brzo mijenjati kako se mijenja tehnologija, pa je počela biti pojava po gradovima da foto panele ljudi vješaju po prozorima i po balkonima. “, zaključuje Vladanović te očekuje da će se ipak pronaći adekvatno rješenje za ovaj problem i naglašava da je zgrada zajednički krov o kojem svi trebaju brinuti.
Arhitektura i dizajn
nZEB stručni skup 2026: Deset godina energetske obnove i novi zahtjevi koji dolaze
Ključno pitanje više nije kako postići energetsku učinkovitost, već koliko brzo i koliko dosljedno će se standardi provoditi u praksi…
Krajem veljače u Zagrebu je održan jubilarni, deseti nZEB stručni skup 2026, konferencija koja je u proteklom desetljeću postala jedno od ključnih mjesta okupljanja stručnjaka iz područja energetske učinkovitosti i održive gradnje. Ovogodišnje izdanje donijelo je presjek postignutog napretka, ali i jasan pogled prema onome što sektor graditeljstva očekuje nakon 2026. godine. Ovogodišnji skup podržao je i Zoran Milanović.
NZEB konferencija: Priuštivo i održivo stanovanje do 2030.?
Od prvih rasprava o gotovo nultoj energiji do današnjih zahtjeva za cjelovitim sagledavanjem sigurnosti, održivosti i kvalitete stanovanja, nZEB stručni skup 2026 pokazao je koliko se paradigma energetske obnove promijenila.
Energetska obnova više nije samo pitanje potrošnje
Skup je otvoren retrospektivom razvoja energetske učinkovitosti u Hrvatskoj, uz naglasak na činjenicu da se energetska obnova više ne može promatrati isključivo kroz smanjenje potrošnje energije.
Organizator skupa, prof. dr. sc. Zoran Veršić, istaknuo je kako je od samog početka ideja bila pokazati da struka zna prepoznati i adresirati stvarne probleme postojećeg fonda zgrada. Već tada se upozoravalo da energetska obnova ne smije biti samo tehničko poboljšanje energetskih svojstava, nego sveobuhvatna modernizacija zgrade.
Intervju s Prof. dr. sc. Zoranom Veršićem
Danas je takav pristup postao standard. Zgrade koje ulaze u proces obnove moraju se sagledavati kroz sigurnost od potresa i požara, kroz kvalitetu boravka u prostoru te kroz ukupnu funkcionalnost i trajnost. Upravo je to smjer koji je struka najavljivala godinama prije nego što su direktive postale zakonska obveza.
nZEB stručni skup 2026 tako je još jednom potvrdio svoju ulogu platforme koja stručnu javnost priprema na regulative i standarde prije nego što oni stupe na snagu.
Od nZEB-a prema ZEB-u: Novi zahtjevi nakon 2026.
Drugi dio programa bio je usmjeren na razdoblje koje dolazi. Iako nZEB standard još uvijek nije prošlost, sve se više govori o konceptu ZEB-a, odnosno zgrada s nultim emisijama.
Kada nas očekuje gradnja nulte emisije CO2?
Naglasak se više ne stavlja isključivo na energetsku učinkovitost, već i na cjelokupni CO₂ otisak zgrade. To uključuje emisije povezane s proizvodnjom, transportom i ugradnjom materijala, kao i njihov utjecaj na okoliš tijekom životnog vijeka objekta.
Takav pristup značajno mijenja način projektiranja i izvođenja radova. Zgrada se više ne vrednuje samo kroz potrošnju energije, već kao cjelina – kroz konstrukciju, materijale, trajnost i održivost.
Inženjerski proračuni kao temelj odluka
Silvio Novak iz tvrtke Knauf Insulation u svom je predavanju dao pregled razvoja energetskog certificiranja i energetske učinkovitosti u posljednjih dvadeset godina. Poseban naglasak stavio je na važnost preciznih proračuna.
Energetske uštede, kako je istaknuto, moraju biti jasno kvantificirane i interpretirane kroz brojke. Upravo su proračuni temelj inženjerske discipline jer omogućuju donošenje odluka na temelju podataka, a ne pretpostavki.
nZEB stručni skup 2026 tako je pokazao da se područje energetske učinkovitosti sve više oslanja na precizne analize i interdisciplinarni pristup.
Klimatske promjene i dugoročna otpornost materijala
Aleksandar Terer iz Profine Croatia govorio je o utjecaju klimatskih promjena na zgrade i građevinske materijale. Ekstremne temperature, povećana vlaga i nagle vremenske promjene dugoročno utječu na trajnost konstrukcija.
Nepravilno projektirani ili izvedeni sustavi mogu uzrokovati značajne štete, osobito ako se ne uzmu u obzir novi klimatski uvjeti. Otpornost materijala postaje jednako važna kao i njihova energetska svojstva.
Fasada kao tehnički i estetski element
Fasade su također bile jedna od središnjih tema. Janko Šemnički iz Baumita naglasio je kako fasada nije samo tehnički omotač zgrade, već i njezino lice.
Osim što ima ključnu ulogu u toplinskoj zaštiti i energetskoj učinkovitosti, fasada definira odnos zgrade prema okolini i korisnicima. Inženjerska znanja nužna su za pravilnu izvedbu, ali estetika i vizualna kvaliteta jednako su važni elementi suvremenog projektiranja.
Opeka i robotsko zidanje – tradicija i inovacija
Dr. sc. Marina Bagarić iz Wienerbergera predstavila je razvoj opeke i zidanih konstrukcija. Iako se graditeljstvo često doživljava kao konzervativan sektor, razvoj opeke pokazuje značajan tehnološki iskorak.
Staklena opeka više nije retro – ovako se danas koristi u novim interijerima
Suvremene zidane konstrukcije danas zadovoljavaju zahtjeve mehaničke otpornosti, toplinske zaštite i održivosti, a najavljena je i primjena robotskog zidanja. Hrvatska i Slovenija trenutno su u potrazi za pilot projektima na kojima bi se takva tehnologija implementirala u praksi.
Što nakon deset godina?
Deset godina iskustava, prezentiranih na konferenciji, pokazuje da znanje i tehnologije postoje. Alati su dostupni, regulative su definirane, a struka je educirana.
Ključno pitanje više nije kako postići energetsku učinkovitost, već koliko brzo i koliko dosljedno će se standardi provoditi u praksi. Upravo će ta brzina prilagodbe odlučiti uspjeh nadolazećeg razdoblja.
nZEB stručni skup još je jednom potvrdio da održiva gradnja više nije tema budućnosti, već sadašnjosti – i da će sljedeća faza razvoja zahtijevati još širu suradnju inženjera, proizvođača, projektanata i investitora.
Urbanizam
Na što paziti pri kupnji stana? Arhitekt otkriva greške koje se skupo plaćaju
Prije nego donesete konačnu odluku i potpišete ugovor, prođite kroz ovu kratku provjeru
Prilikom kupnje stana najčešće se spominju dvije stvari – kvadratura i lokacija. No arhitekti upozoravaju da su to tek početne točke. Ako se pitate na što paziti pri kupnji stana, odgovor je mnogo složeniji i uključuje pravne, tehničke i prostorne aspekte koji dugoročno utječu na kvalitetu života.
Kupujete stan? Rješavamo vječnu dilemu – starogradnja ili novogradnja
Kupnja stana nije samo financijska odluka, nego odluka o svakodnevici koja će trajati godinama. Upravo zato prvi dojam ne smije biti presudan.
Pravna dokumentacija je prvi korak
Jedna od najvažnijih stavki na koju treba obratiti pažnju jest pravna dokumentacija. Stan mora imati čiste vlasničke papire, bez tereta, zabilježbi ili neriješenih suvlasničkih odnosa.
Kod novogradnje je posebno važno provjeriti je li zgrada ishodila odgovarajuće dozvole – građevinsku, a kasnije i uporabnu. Hrvoje Hanže Hanzlin, dipl. ing. arh., ističe kako današnje tržište često funkcionira kroz predprodaju, kada kupci ostavljaju kapare već na temelju građevinske dozvole.
Zato je ključno provjeriti je li projekt uopće dobio službeni akt – bilo lokacijsku, bilo građevinsku dozvolu. U mnogim slučajevima uporabna dozvola neće biti izdana prije same kupnje, ali barem osnovna dokumentacija mora postojati.
Cijena može biti signal upozorenja
Kada razmišljate na što paziti pri kupnji stana, cijena je važan indikator. Ako je nekretnina značajno jeftinija od tržišnog prosjeka, to može biti znak za dodatni oprez.
Troškovi gradnje danas su visoki, a kvalitetni materijali i radna snaga imaju svoju cijenu. Prevelika razlika u cijeni može upućivati na slabiju kvalitetu izvedbe, lošiju izolaciju ili štednju na instalacijama.
Kvaliteta gradnje i instalacija
Dugoročni troškovi stanovanja uvelike ovise o kvaliteti gradnje. Debljina zidova, toplinska i zvučna izolacija, kvaliteta stolarije, vrsta grijanja i instalacija – sve su to elementi koji čine razliku između ugodnog i problematičnog stanovanja.
Buka u stanu: Zašto nije samo neugodnost i kako se od nje možemo zaštititi
Energent koji se koristi za grijanje ima velik utjecaj na mikroklimu prostora i mjesečne troškove. Podno grijanje, primjerice, često doprinosi ravnomjernijoj raspodjeli topline i većoj ugodi boravka.
Arhitekti savjetuju da se pažnja usmjeri na konstruktivne elemente i instalacije, dok se kozmetičke stvari poput boje zidova ili vrata mogu naknadno prilagoditi.
Orijentacija i mikroklima prostora
Jedan od najvažnijih, a često zanemarenih faktora jest orijentacija stana. Osunčanost prostora izravno utječe na kvalitetu stanovanja, raspoloženje i zdravlje.
Stan s dovoljno prirodnog svjetla i mogućnošću prirodnog provjetravanja pruža znatno bolju mikroklimu. Kod većih stanova poželjno je imati najmanje dvije orijentacije kako bi se omogućila cirkulacija zraka.
Veliki prozori i staklene stijene doprinose osjećaju prostranosti, ali i povećavaju količinu dnevnog svjetla, što dugoročno podiže kvalitetu života.
Tlocrt je važniji od kvadrature
Iako kvadratura često dominira oglasima, raspored prostorija – odnosno tlocrt – ima veću težinu. Ako se pitate na što paziti pri kupnji stana, odgovor često leži upravo u funkcionalnosti rasporeda.
Konstruktivni i nosivi zidovi određuju mogućnosti budućih preinaka. Ako su zidovi nosivi ili su otvori na pročelju fiksno definirani, prostor se neće moći značajno mijenjati.
Razmišljate rušiti zidove kako biste dobili prekrasan open space? Razmislite još jednom
Važno je obratiti pažnju na veze između prostorija – položaj kuhinje u odnosu na dnevni boravak, pristup kupaonici, odvojenost spavaćih zona. Ulaz u WC izravno iz dnevnog boravka, primjerice, može biti i akustički i vizualno problematičan.
Visina stropa i osjećaj prostora
Visina stropa snažno utječe na percepciju prostora. Stanovi s višim stropovima imaju bolju akustiku, veći volumen zraka i osjećaj luksuza.
Viša zapremnina prostora doprinosi boljoj mikroklimi, a sam prostor djeluje prozračnije i ugodnije. Upravo zato kvalitetnije zgrade često imaju veću visinu stropa od minimalno propisanih standarda.
Lift, stubište i broj stanara
Kod višestambenih zgrada treba obratiti pažnju i na zajedničke dijelove. Ima li zgrada lift, koliko stanova koristi jedno stubište i kakva je protočnost zajedničkih komunikacija?
Manji broj stanova po stubištu često znači veću privatnost i manju opterećenost zajedničkih prostora. To su detalji koji možda nisu presudni pri prvom razgledu, ali dugoročno itekako utječu na kvalitetu stanovanja.
Razlikujte trajno od promjenjivog
Jedan od ključnih savjeta arhitekata jest razlikovati ono što se može promijeniti od onoga što ostaje trajno. Parket, pločice i ugrađeni materijali utječu na vrijednost stana i cijenu, ali zidne boje, vrata ili obloge lako se zamjenjuju.
Kupnja stana rijetko je kratkoročna odluka, osim ako je riječ o investiciji za daljnju prodaju ili najam. Zato je važno razmišljati o budućem potencijalu prostora i njegovoj prilagodljivosti.
Checklista: Na što paziti pri kupnji stana
Prije nego donesete konačnu odluku i potpišete ugovor, prođite kroz ovu kratku provjeru:
Dokumentacija
- Jesu li vlasnički papiri čisti, bez tereta i zabilježbi?
- Ima li zgrada lokacijsku ili građevinsku dozvolu?
- Postoji li uporabna dozvola (ako je riječ o dovršenoj zgradi)?
- Jesu li suvlasnički odnosi jasno definirani?
Kvaliteta gradnje
- Kakva je toplinska i zvučna izolacija?
- Koja je vrsta stolarije ugrađena?
- Koji energent se koristi za grijanje?
- Jesu li instalacije nove i pravilno izvedene?
Orijentacija i mikroklima
- Ima li stan dovoljno prirodnog svjetla?
- Ima li najmanje dvije orijentacije radi prirodnog provjetravanja?
- Kakva je visina stropova?
- Kakav je osjećaj temperature i zraka pri ulasku u stan?
Tlocrt i funkcionalnost
- Ograničavaju li nosivi zidovi mogućnost budućih preinaka?
- Je li raspored prostorija logičan i funkcionalan?
- Postoji li jasna podjela između dnevne i noćne zone?
- Je li ulaz u WC diskretno riješen?
Zajednički prostori
- Ima li zgrada lift?
- Koliko stanova koristi jedno stubište?
- Jesu li zajednički prostori uredni i održavani?
Ako većinu stavki možete potvrditi, velika je vjerojatnost da ste pronašli stan koji nije samo dobra investicija, nego i kvalitetan prostor za život na duge staze.
Na kraju, odgovor na pitanje na što paziti pri kupnji stana ne svodi se na jednu stavku. Riječ je o kombinaciji pravne sigurnosti, kvalitete gradnje, funkcionalnog tlocrta i dobre orijentacije. Tek kada se svi ti elementi usklade, stan postaje više od kvadrata – postaje kvalitetan prostor za život na duge staze.
