Propisi i regulative
Kako stan ili kuću pretvoriti u objekt za turistički najam: Uvjeti, dokumentacija i postupak
Ako je objekt pravilno uređen, a dokumentacija potpuna prije podnošenja zahtjeva, postupak registracije i kategorizacije znatno je jednostavniji i brži
Turistički najam nije samo objava oglasa na Airbnbu ili Bookingu. Sve više vlasnika stanova i kuća u Hrvatskoj razmišlja o dodatnoj zaradi kroz kratkoročni najam, posebno u obalnim gradovima i mjestima blizu turističkih atrakcija, ali malo tko zna da taj put počinje mnogo prije prvog gosta.
Kako urediti kuću za odmor? Ova luksuzna vila puna je ideja koje vrijedi kopirati
Prije nego što objekt uopće smijete oglasiti, potrebno je ispuniti zakonske uvjete, ishoditi odgovarajuće rješenje nadležnog tijela i osigurati da prostor zadovoljava propisane tehničke i sanitarne standarde. Posljednjih godina uvedene su i dodatne obveze vezane uz kratkoročni najam, od prijave gostiju u eVisitor do redovite fiskalizacije, pa je dobro upoznati cijeli postupak prije nego što uložite u opremanje i namještaj.
U nastavku donosimo korak po korak vodič kroz cijeli proces, od provjere vlasništva do prvih rezervacija.
Tko uopće može pružati usluge turističkog najma?
Zakon razlikuje nekoliko načina na koje se turistički najam može pružati. Najčešći je model takozvanog iznajmljivača u domaćinstvu, gdje fizička osoba iznajmljuje sobu, apartman ili kuću za odmor u vlastitom vlasništvu, bez potrebe za osnivanjem obrta ili tvrtke. Zahtjev tada podnosi sama fizička osoba, osobno ili putem opunomoćenika.
Druga je opcija registracija obrta ili trgovačkog društva, što je uobičajenije kod onih koji turistički najam vode kao ozbiljniju, često i jedinu djelatnost, s više objekata ili većim kapacitetom. Postupak i dokumentacija u tom slučaju nešto se razlikuju od onih za fizičke osobe, a obrasci zahtjeva za obrtnike i trgovačka društva razlikuju se od onih za građane.
Važno je razlikovati turistički, kratkoročni najam od klasičnog, dugoročnog najma stambenog prostora. Dugoročni najam ne zahtijeva kategorizaciju ni rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga, dok turistički najam, bez obzira traje li gost jednu noć ili dva tjedna, uvijek potpada pod ugostiteljsku djelatnost i sve obveze koje iz nje proizlaze.
Korak 1: Provjerite može li se nekretnina koristiti za turistički najam
Prije bilo kakvog ulaganja u opremanje, provjerite temeljne preduvjete. Nekretnina mora biti u vašem vlasništvu, ili morate imati suglasnost svih suvlasnika ako je riječ o suvlasništvu. Jednako je važno da je objekt legalno izgrađen, odnosno da za njega postoji dokaz o uporabljivosti građevine sukladno članku 175. Zakona o gradnji, najčešće uporabna dozvola ili drugi odgovarajući akt. Ako je dio kuće ili stan naknadno dograđen bez dozvole, tu se prije svega mora riješiti pitanje legalizacije, jer bez uredne dokumentacije o gradnji zahtjev za kategorizaciju neće biti moguće ni podnijeti.
Stanovi u višestambenim zgradama nose dodatnu posebnost. U pojedinim slučajevima potrebna je i suglasnost suvlasnika zgrade ili upravitelja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u stanu, posebno u sredinama koje reguliraju gustoću turističkog najma u pojedinim zgradama ili dijelovima grada radi zaštite mira i sigurnosti ostalih stanara. Bez takve suglasnosti nadležno tijelo neće izdati rješenje o obavljanju djelatnosti, ili ga može naknadno oduzeti, čak i ako sam prostor tehnički zadovoljava sve uvjete kategorizacije. Kako izgleda proces legalizacije nezakonito izgrađenih objekata i na koje se rokove danas mogu osloniti vlasnici, objasnili smo u sklopu šireg pregleda zakonskih promjena u tekstu o novim propisima u graditeljstvu.
Korak 2: Pripremite objekt za kategorizaciju
Kad je pravni status nekretnine riješen, slijedi tehnička priprema prostora. Kategorizacija apartmana, sobe ili kuće za odmor temelji se na Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu (NN 9/16, 54/16, 61/16, 69/17), koji propisuje minimalne tehničke uvjete za svaku kategoriju, od broja i veličine prostorija, preko opremljenosti kupaonice, do zahtjeva za grijanje i hlađenje.
Komisija koja obavlja očevid pregledava, među ostalim, funkcionalnost i opremljenost prostora za spavanje, kuhinju ili kuhinjski kutak, kupaonicu, ali i opću sigurnost objekta, poput ispravnosti električnih instalacija i protupožarne zaštite. Sanitarni uvjeti moraju biti u skladu s propisima, a oprema mora odgovarati broju gostiju za koje se objekt prijavljuje.
Najčešći razlozi zbog kojih se kategorizacija odgađa
Nepotpuna dokumentacija o vlasništvu ili uporabljivosti građevine, neusklađenost stvarnog stanja prostora s prijavljenim brojem kreveta, nedostatak obvezne opreme za traženu kategoriju, te nesuglasje suvlasnika u zgradama gdje je takva suglasnost potrebna.
Detaljan pregled uvjeta za svaku zvjezdicu, od opremljenosti kupaonice do minimalne kvadrature soba, pripremili smo ovdje.
Korak 3: Podnesite zahtjev za kategorizaciju
Zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu podnosi se Uredu državne uprave u županiji u kojoj se nekretnina nalazi, konkretno Službi za gospodarstvo, odnosno Odjelu za turizam. Uz zahtjev je potrebno priložiti presliku osobne iskaznice, izvadak iz zemljišne knjige ne stariji od šest mjeseci kojim se dokazuje vlasništvo, dokaz o uporabljivosti građevine te popunjen obrazac s uvjetima za traženu kategoriju objekta.
Nakon predaje potpune dokumentacije, nadležno tijelo zakazuje očevid na terenu, gdje se provjerava odgovara li stvarno stanje prostora onome navedenom u zahtjevu. Zakonski rok za rješavanje zahtjeva, u slučajevima kada se provodi poseban ispitni postupak odnosno očevid, iznosi do 60 dana od urednog podnošenja zahtjeva. Nakon odobrenja, izdaje se izvršno rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, s dodijeljenom kategorijom, odnosno brojem zvjezdica, na temelju kojeg se objekt smije legalno oglašavati i iznajmljivati.
Napomena: postupci i rokovi mogu se razlikovati po županijama i mijenjati kroz izmjene propisa, pa preporučujemo prije podnošenja zahtjeva provjeriti aktualne uvjete kod nadležnog Ureda državne uprave.
Korak 4: Nakon odobrenja slijede dodatne obveze
Dobivanje rješenja o kategorizaciji nije kraj administrativnog dijela posla, nego tek njegov prvi dio. Nakon što rješenje stupi na snagu, iznajmljivača čeka niz redovitih obveza:
- prijava svakog gosta u sustav eVisitor, obično u roku od 24 sata od dolaska
- fiskalizacija i izdavanje računa za svaku pruženu uslugu smještaja
- obračun i uplata turističke pristojbe po svakom ostvarenom noćenju
- uredno vođenje evidencije gostiju tijekom cijele sezone
- vidljivo isticanje propisane oznake, odnosno ploče s brojem zvjezdica, nabavljene isključivo od proizvođača s ovlaštenjem Ministarstva turizma, na samom objektu
Ove obveze vrijede kontinuirano, ne samo u prvoj sezoni poslovanja, a nadzor nad njihovim poštivanjem provode turistička inspekcija i porezna uprava.
Koliko košta pokretanje turističkog najma?
Ne postoji jedinstvena cijena koja vrijedi za svaki objekt, jer trošak ovisi o nekoliko različitih faktora koji se međusobno razlikuju od slučaja do slučaja.
| Stavka troška | O čemu ovisi |
|---|---|
| Uređenje objekta | Trenutno stanje nekretnine i opseg potrebnih radova |
| Dokumentacija | Vrsta objekta i status vlasništva, uključujući eventualnu legalizaciju |
| Namještaj i oprema | Kategorija koju želite postići, odnosno traženi broj zvjezdica |
| Administrativne pristojbe | Važeći propisi u trenutku podnošenja zahtjeva |
| Ploča za kategorizaciju | Nabavlja se isključivo od proizvođača s ovlaštenjem Ministarstva turizma |
Realno planiranje budžeta zato uvijek počinje procjenom trenutnog stanja objekta, ne generičkom brojkom pronađenom na internetu.
Kako povećati šanse za više rezervacija?
Ispunjavanje zakonskih uvjeta osigurava da smijete legalno iznajmljivati, ali ne jamči i popunjenost kalendara. Nekoliko faktora danas mjerljivo utječe na broj rezervacija i ocjene gostiju.
Profesionalne fotografije i jasan, konkretan opis objekta i danas ostaju osnova dobrog oglasa.
Energetska učinkovitost objekta, kvalitetno grijanje i hlađenje te brz internet sve više utječu na odabir gostiju koji putuju izvan glavne sezone.
Dodatnu vrijednost donose i pametne brave koje gostima omogućuju samostalan check-in bez fizičke predaje ključa, osiguran parking, a u novije vrijeme sve češće i punjač za električne automobile.
Manji wellness sadržaji, poput hidromasažnog bazena ili saune, danas mjerljivo podižu ocjene i cijenu smještaja, o čemu smo pisali i u ovom tekstu.
Najčešća pitanja
Mogu li turistički iznajmljivati stan u zgradi?
Da, ali u pojedinim slučajevima potrebna je suglasnost suvlasnika zgrade, posebno ako mjesna pravila reguliraju gustoću turističkog najma u zgradi.
Trebam li kategorizaciju za kuću za odmor?
Kuća za odmor jedna je od kategorija propisanih pravilnikom i zahtijeva isto rješenje o odobrenju kao i apartman ili soba.
Koliko traje postupak?
Zakonski rok za rješavanje zahtjeva s očevidom iznosi do 60 dana od urednog podnošenja, no stvarno trajanje ovisi o opterećenosti nadležnog ureda.
Mogu li početi oglašavati objekt prije rješenja?
Ne. Objekt se smije oglašavati i iznajmljivati kao turistički smještaj tek nakon što je rješenje o kategorizaciji izvršno.
Što ako želim iznajmljivati samo dio kuće?
Moguće je kategorizirati i pojedinačnu sobu ili dio kuće kao zaseban objekt, uz zadovoljavanje uvjeta propisanih za tu specifičnu kategoriju.
Dobra priprema važnija je od same prijave. Ako je objekt pravilno uređen, a dokumentacija potpuna prije podnošenja zahtjeva, postupak registracije i kategorizacije znatno je jednostavniji i brži. Kvalitetno opremljen i propisno kategoriziran smještaj lakše ostvaruje bolje ocjene gostiju, veću popunjenost i, dugoročno, veću vrijednost same investicije.
Propisi i regulative
Povrat poreza za prvi stan: 10 stvari koje trebate provjeriti prije kupnje
Povrat poreza za prvi stan nije automatski, a iznos često ne pokriva sve što ste platili. Donosimo deset stvari koje trebate provjeriti prije nego potpišete kupoprodajni ugovor
Povrat poreza za prvi stan zvuči jednostavno: kupite stan, platite porez, država vam ga vrati. U praksi je nešto drugačije. Prije potpisa ugovora treba provjeriti ispunjavate li uvjete vi, vaša obitelj i sam stan, i to za konkretnu nekretninu.
Brojke pokazuju zašto je to važno. Prema podacima Ministarstva, APN je do 25. rujna 2026. zaprimio 7.780 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine, a odobrena je isplata veća od 38,2 milijuna eura. Obrađeno je 6.449 zahtjeva, odobreno 5.044, a 1.145 zahtjeva odbijeno je zbog neispunjavanja zakonskih uvjeta ili povlačenja zahtjeva.
Mjera se provodi od lipnja 2025., a danas je uređena Zakonom o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), usvojenim u travnju 2026. Prije nego povrat poreza za prvi stan uključite u svoj budžet, prođite ovih deset točaka.
Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj: Što donosi novi zakon i tko će imati koristi?
1. Ispunjavate li osnovne uvjete?
Prema uvjetima APN-a, za kupnju stana ili kuće potrebno je biti državljanin RH, imati ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025., imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine i boraviti u njoj, kao i članovi uže obitelji navedeni u zahtjevu, te imati potvrdu o plaćenom porezu na promet nekretnina ili račun s iskazanim PDV-om izdan nakon 1. siječnja 2025.
Svi uvjeti moraju biti ispunjeni istodobno. Ako jedan nedostaje, povrata nema, bez obzira na to koliko su ostali uredni.
2. Koliko ćete godina imati kad predate zahtjev?
Granica je 45 godina, ali ne u trenutku kupnje. Podnositelj zahtjeva mora biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva. Ako vam je 44 godine i rođendan je blizu, s papirologijom ne treba čekati.
Starija dob od propisane jedan je od razloga koje Ministarstvo navodi među neuspješnim zahtjevima, uz ugovor sklopljen prije 1. siječnja 2025., posjedovanje drugih nekretnina i višestruko podnošenje zahtjeva unutar istog kućanstva.
3. Rješavate li stambeno pitanje prvi put?
Povrat poreza za prvi stan namijenjen je, kako i ime kaže, onima koji prvi put kupuju nekretninu. Na potporu nemaju pravo podnositelj zahtjeva i članovi uže obitelji koji su već koristili subvenciju stambenog kredita ili neku drugu državnu potporu za rješavanje stambenog pitanja.
Pazite i na kućanstvo. Višestruko podnošenje zahtjeva unutar istog kućanstva jedan je od čestih razloga odbijanja
4. Imate li udio u naslijeđenoj nekretnini?
Mnogi odustaju čim se sjete da imaju dio bakine kuće na selu, a to ne mora značiti kraj priče. Presudno je je li nekretnina “odgovarajuća” za stanovanje.
Povrat ne može ostvariti podnositelj zahtjeva ili član uže obitelji koji u vlasništvu ili suvlasništvu ima ili je imao, u Hrvatskoj ili inozemstvu, odgovarajuću nekretninu namijenjenu stanovanju. Ako je nekretnina neodgovarajuća, mora se prodati u roku od 24 mjeseca od kupnje prve odgovarajuće nekretnine.
Za suvlasničke udjele postoje posebna pravila, koja APN detaljno objašnjava u odgovorima na česta pitanja. Ako imate bilo kakav udio u nekretnini, provjerite ga s APN-om prije kupnje, a ne nakon.
5. Plaćate li porez na promet nekretnina ili PDV?
Koji porez plaćate, ovisi o tome od koga kupujete. Kod rabljenog stana od fizičke osobe plaća se porez na promet nekretnina, a kod novogradnje od investitora obično PDV. Povrat poreza za prvi stan za ta se dva poreza ne računa jednako.
| Plaćeni porez | Koliko se vraća | Najviši iznos potpore |
|---|---|---|
| Porez na promet nekretnina | Iznos plaćenog poreza | 3 % zakonske osnovice |
| PDV | 50 % plaćenog PDV-a | 12,5 % zakonske osnovice |
6. Hoćete li stvarno dobiti natrag cijeli porez?
Ne nužno. Kupac koji je platio PDV ima pravo na potporu od 50 % plaćenog PDV-a, a najviši iznos može biti 12,5 % zakonske osnovice. Kupac koji je platio porez na promet nekretnina ima pravo na potporu u visini tog poreza, a najviše 3 % osnovice.
Ključna je riječ “osnovica”. Ona se ne računa nužno prema stvarnoj kvadraturi i cijeni vašeg stana, nego prema propisanim granicama iz sljedeće dvije točke. Zato “povrat cijelog poreza” često ne znači povrat svega što ste platili.
7. Koliki stan smijete kupiti i za koliko kvadrata dobivate povrat?
Ovdje se krije najčešća zabuna. Postoje dvije kvadrature: ona do koje uopće imate pravo na potporu i ona prema kojoj se povrat računa. Nekretnina može biti 50 posto veća od kvadrature propisane zakonom, ali se u tom slučaju povrat dobiva prema propisanoj kvadraturi.
| Broj članova kućanstva | Kvadratura za obračun povrata | Najveća površina stana za pravo na potporu |
|---|---|---|
| 1 | 50 m² | 75 m² |
| 2 | 65 m² | 97,5 m² |
| 3 | 80 m² | 120 m² |
| 4 | 90 m² | 135 m² |
| 5 | 100 m² | 150 m² |
| 6 | 110 m² | 165 m² |
| 7 i više | 120 m² | 180 m² |
Primjer: par kupuje stan od 80 kvadrata. Stan je unutar granice od 97,5 m², pa imaju pravo na potporu, ali se povrat računa na 65 kvadrata, a ne na svih 80. Kod obiteljskih kuća granice su veće. Za kuće se povrat računa prema kvadraturama 50 posto većima od onih za stanove, jer kuće u pravilu imaju dodatne unutarnje prostorije.
8. Je li cijena kvadrata unutar dopuštene granice?
I cijena ima dva praga. Prosječne cijene utvrđene su za svaku jedinicu lokalne samouprave, a za ugovore iz 2026. vrijedi posebna tablica prosječnih cijena. Dopušta se cijena 50 posto viša od lokalne prosječne. Ako ste platili više od prosjeka, povrat se računa prema prosječnoj cijeni koju je utvrdilo Ministarstvo, a ako ste platili manje, prema vašoj cijeni.
Ako je cijena kvadrata viša od prosjeka za više od 50 posto, pravo na potporu se gubi u potpunosti. Gradovi poput Zagreba podijeljeni su na više područja s različitim prosjecima, pa provjerite cijenu baš za kvart u kojem kupujete.
Pojednostavljeni primjer s izmišljenim brojkama: par kupuje rabljeni stan od 80 m² po 2.400 eura za kvadrat, a lokalni je prosjek 2.500 eura. Porez na promet nekretnina iznosi 3 % od 192.000 eura, odnosno 5.760 eura. Povrat se računa na 65 m² i njihovu cijenu od 2.400 eura, što daje osnovicu od 156.000 eura. Potpora je najviše 3 % te osnovice, odnosno 4.680 eura, a ostatak poreza ostaje njihov trošak. Za točan izračun Ministarstvo nudi službeni kalkulator.
9. Hoćete li u stanu živjeti najmanje pet godina?
Povrat poreza za prvi stan dolazi s obvezama. Korisnik mora vratiti isplaćenu potporu sa zateznim kamatama od trenutka isplate ako u roku od pet godina proda ili iznajmi nekretninu, odjavi prebivalište ili ne stanuje u nekretnini za koju je potpora ostvarena.
Drugim riječima, stan kupljen uz potporu nije investicija za brzu preprodaju ni za najam. Zakon predviđa iznimke za određene izvanredne životne okolnosti, pa ako vam se planovi promijene, prvo provjerite možete li se pozvati na njih.
10. Imate li novac za porez unaprijed i znate li rok za zahtjev?
Povrat ne dolazi pri kupnji, nego nakon što platite porez i podnesete zahtjev. Porez na promet nekretnina mora biti plaćen u cijelosti prije predaje zahtjeva. Ako ga plaćate na rate, zahtjev možete predati kad ga otplatite, ali prije isteka roka.
Rok za predaju zahtjeva je 24 mjeseca od dana stjecanja prava vlasništva. Ranije se, prema izmjenama zakona iz 2025., rok računao od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, pa se u starijim tekstovima još može naći ta informacija.
Zahtjev se podnosi APN-u na propisanom obrascu, uz dokumentaciju kojom se dokazuje ispunjavanje uvjeta. Prilažu se, među ostalim, kupoprodajni ugovor, zemljišnoknjižni izvadak, potvrda o prebivalištu, porezno rješenje ili račun s iskazanim PDV-om, dokaz o plaćanju poreza i podaci o računu za isplatu. Aktualni obrazac i upute nalaze se na stranici APN-a. Ako zahtjev bude odbijen, na rješenje se možete žaliti u roku od 15 dana od zaprimanja.
Provjerite prije, a ne nakon potpisa
Prosječna potpora po obitelji iznosi 7.578 eura, što je dovoljno da se ozbiljno osjeti u budžetu za kupnju stana. Upravo zato povrat poreza za prvi stan vrijedi provjeriti za konkretnu nekretninu prije potpisa ugovora. Ako svih deset točaka stoji, potpora može znatno olakšati kupnju. Ako neka ne stoji, bolje je to znati na vrijeme.
Propisi i regulative
Nova pravila za lokacijske dozvole: Što treba znati prije gradnje?
Lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju, ali pravila koja je prate važna su za svakog investitora. Objašnjavamo što donosi novi Zakon o prostornom uređenju, kakvu ulogu ima idejni projekt i što provjeriti prije kupnje zemljišta.
Hrvatski sabor donio je novi Zakon o prostornom uređenju 15. prosinca 2025., a zakon je objavljen u Narodnim novinama br. 155/25 i stupio je na snagu 1. siječnja 2026. Među ostalim, zakon uređuje i lokacijsku dozvolu, akt o kojem mnogi investitori prvi put čuju tek kad im ga spomene projektant.
Prije svega, važno je znati da lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju. U ovom članku objašnjavamo čemu služi, kada se traži i kako izgleda postupak prema važećem zakonu. Posebno odvajamo ono što je već na snazi od novog pravilnika o sadržaju idejnog projekta, koji je zasad tek prijedlog.
Što je lokacijska dozvola i je li isto što i građevinska?
Lokacijska dozvola određuje lokacijske uvjete, odnosno kvantitativne i kvalitativne uvjete i mjere za provedbu zahvata u prostoru koji se na temelju prostornog plana i posebnih propisa određuju lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom. Jednostavnije rečeno, ona utvrđuje što se na određenom mjestu smije napraviti: gdje se građevina smješta, kolika je, čemu služi i kako se priključuje na infrastrukturu.
Građevinska dozvola je sljedeći korak i njome se odobrava samo građenje. Veza između njih je jasna: glavni projekt za građevinu za koju se izdaje lokacijska dozvola izrađuje se u skladu s lokacijskim uvjetima određenim tom dozvolom.
Kada je lokacijska dozvola potrebna?
Zakon o gradnji razlikuje dva puta. Za građevine za koje se ne izdaje lokacijska dozvola, posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole. Za takve se građevine lokacijski uvjeti određuju izravno u građevinskoj dozvoli.
Lokacijska dozvola vezana je uz određene vrste zahvata. Primjerice, o faznom građenju, odnosno građenju građevine po dijelovima određenima lokacijskom dozvolom. Traži se i za zahvate koji se ne smatraju građenjem, a takve zahvate za koje se izdaje lokacijska dozvola određuje ministar pravilnikom. Novi zakon posebno spominje i kampove, pa su kamp-kućice definirane kao modularno-montažne pokretne kućice za čije je postavljanje potrebna lokacijska dozvola.
Za tipičnu obiteljsku kuću na vlastitoj čestici investitor u pravilu ide izravno u postupak građevinske dozvole. To ipak ovisi o konkretnom zahvatu, pa je dobro na samom početku s projektantom provjeriti koji postupak vrijedi za vaš projekt.
Od ideje do useljenja u nekoliko mjeseci: Zašto su modularne kuće sve popularnije
Što se promijenilo u postupku izdavanja?
Jedna od novosti tiče se roka važenja. Prema ranijim pravilima, uvedenima izmjenama iz 2019., lokacijska dozvola prestajala je važiti ako se u roku od dvije godine od pravomoćnosti ne poduzmu propisani koraci, uz mogućnost jednokratnog produljenja za još dvije godine. Prema važećem tekstu, lokacijska dozvola prestaje važiti ako se u roku od četiri godine od pravomoćnosti ne podnese zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za najmanje jednu fazu ili etapu.
Elektronička komunikacija s javnopravnim tijelima nije novost jer je uvedena još izmjenama iz 2019., kada je propisano da se posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju kao elektroničke isprave putem sustava eDozvola. Novi zakon zadržava taj pristup: posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se u postupku izdavanja lokacijske dozvole elektroničkim putem, kroz program eDozvola.
Javnopravna tijela dužna su se u roku od 30 dana od poziva očitovati je li idejni projekt izrađen u skladu s propisima iz njihove nadležnosti te dostaviti posebne uvjete i uvjete priključenja. Ako to ne učine, smatra se da su posebni uvjeti izdani, odnosno da se građevina može priključiti na infrastrukturu. Tako utvrđeni uvjeti postaju sastavni dio lokacijske dozvole i prestaju važiti s danom prestanka njezina važenja.
Za nove zgrade zakon propisuje i stroža pravila. Lokacijska dozvola za građenje nove zgrade izdaje se tek nakon što se u postupku utvrde dodatni uvjeti. Što to točno znači za vašu lokaciju, najbolje je provjeriti s projektantom.
| Tema | Što vrijedi sada | Što znači za investitora |
|---|---|---|
| Posebni uvjeti i uvjeti priključenja | Pribavljaju se elektronički kroz eDozvolu, u postupku izdavanja dozvole | Ne obilazite sami svako javnopravno tijelo |
| Rok za očitovanje tijela | 30 dana od poziva | Lakše je planirati trajanje postupka |
| Ako tijelo ne odgovori | Smatra se da su uvjeti izdani | Postupak ne zapinje zbog šutnje tijela |
| Rok važenja dozvole | Četiri godine za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu | Više vremena za izradu glavnog projekta |
Koju ulogu ima idejni projekt?
Idejni projekt je temelj cijelog postupka. Lokacijska dozvola izdaje se nakon što se utvrdi da je idejni projekt izrađen u skladu s dokumentima prostornog uređenja i zakonom. On prikazuje smještaj građevine na čestici, njezinu veličinu, namjenu i osnovno tehničko rješenje, a sve to mora biti usklađeno s prostornim planom.
Idejni projekt nije isto što i idejno rješenje. Idejno rješenje je početna skica kojom se s arhitektom traži koncept kuće. Prijedlog novog pravilnika to razlikuje, pa se idejni projekt izrađuje prema projektnom zadatku i, po potrebi, prema prethodno izrađenim idejnim rješenjima.
Posebni uvjeti i uvjeti priključenja: što ti pojmovi znače?
Posebni uvjeti su uvjeti za provedbu zahvata koje javnopravno tijelo utvrđuje kad to propisuje posebni propis. To mogu biti, primjerice, uvjeti zaštite kulturne baštine, zaštite od požara ili zaštite voda.
Uvjeti priključenja određuju tehničku mogućnost i tehničke uvjete priključenja na elektroenergetsku mrežu, vodoopskrbu i odvodnju, odvodnju oborinskih voda, prometnu površinu, elektroničke komunikacije i drugu infrastrukturu.
Što provjeriti prije kupnje zemljišta?
Najskuplja pogreška je kupiti zemljište na kojem se ne može sagraditi ono što ste zamislili. Prvi korak je zato lokacijska informacija. Na području bez prostornog plana nove generacije upravno tijelo izdaje je na zahtjev u roku od 15 dana, a zahtjev može obuhvatiti najviše pet katastarskih čestica. Treba znati da lokacijska informacija sadrži napomenu da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata ni izradi projekata. Ona je dakle provjera, a ne dozvola.
Mislite da vam geodet ne treba? Evo kada ga zapravo morate angažirati
Posebno obratite pažnju na pristup. Građevna čestica zgrade mora imati pristup na prometnu površinu u skladu s prostornim planom. Prometna površina pritom može biti i površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza, ako je to u skladu s prostornim planom.
S arhitektom i nadležnim upravnim tijelom vrijedi proći nekoliko pitanja. Što prostorni plan dopušta na toj lokaciji? Postoji li odgovarajući pristup i kakve su mogućnosti priključenja na infrastrukturu? Postoje li posebna ograničenja ili zaštita? Na kraju, koje dozvole traži vaš projekt?
Što je tek prijedlog, a još nije novo pravilo?
Pravilnik o obveznom sadržaju idejnog projekta trenutačno je na javnom savjetovanju, otvorenom do 25. listopada 2026. Prijedlog, među ostalim, predviđa da idejni projekt sadrži posebne uvjete i uvjete priključenja pribavljene elektroničkim putem kroz sustav eDozvola. Riječ je o nacrtu, pa se konačni sadržaj pravilnika još može promijeniti.
Prije projekta provjerite mogućnosti lokacije
Lokacijska dozvola nije obvezna za svaku kuću, ali pravila koja je prate govore o redoslijedu koji vrijedi za svaku gradnju. Prije ulaganja u zemljište i projektiranje treba utvrditi što se na lokaciji uopće može realizirati i koji se postupak primjenjuje. Lokacijska informacija i razgovor s projektantom na samom početku mogu uštedjeti i novac i mjesece čekanja.
