Gradnja doma
Koliko kuća može biti pametna?
Da bi kuća postala pametna, sustav treba prilagoditi svojim životnim navikama
Pametne kuće više nisu znanstvena fantastika. To su dostupni sustavi, jednostavni za korištenje i pametniji nego što biste očekivali.
Stručnjak za pametne kuće, Ivica Granić pojašnjava: “Pametna kuća je automatizirani sustav u kući, ali ne obična automatizacija da se nešto samo pali gasi u određeno vrijeme nego bi trebao biti sustav koji uz svu tu automatizaciju može prosuđivati sam određene stvari koje smo mi predefinirali, ali uglavnom pametnija automatizacija nego što je to obična automatizacija.”
Da bi kuća doista postala pametna, sustav treba prilagoditi svojim životnim navikama, s čime se slaže i g. Granić: “Svaki taj sustav je, po meni, izvedenica mog života to jest, izvedenica osobe koja živi tu pametnu kuću. To znači da imam nekakve scene ujutro, nekakve svoje rituale koje obavljam i tada bi trebao to znat interpretirat tako da to isprogramiramo da bi sustav nama otvorio rolete, upalio kafe aparat, upalio muziku, upalio hlađenje ili grijanje u određenom trenu, dva sata prije nego što idemo ili ne i tako dalje.”
Kad govorimo o pametnim kućama, najčešća pretpostavka je automatsko paljenje svjetla, no današnji su sustavi puno više od toga i uvelike pridonose energetskim uštedama.
“Po meni, definitivno zbog energetske učinkovitosti to su rolete, apsolutno, zato što su prozori i stakla najneučinkovitiji dijelovi naše građevine, nemamo tu nekakve kamene vune i ostale stvari, staklo najviše gubi ili dobiva energiju pa nam je recimo potrebno da to uspijemo po ljeti – zatvorimo rolete da nam ne ulazi toplina pa da ne moramo više hladiti zrak unutra ili po zimi obrnuto. Isto tako, po noći da spustimo rolete da ne gubimo energiju, to je po meni definitivno jedna od najvažnijih stvari.”, pojasnio je sugovornik.
A režim rada roleta može se definirati na nekoliko načina.
“Onako kako ja to radim, s obzirom na to da imam onaj noćni režim rada, u 10 sati navečer se spustite, u 5 ujutro se dignu. Ali to se može jako lijepo uskladiti s izlaskom i zalaskom sunca, što je zapravo vrlo velika stvar. Možete dakle programirati da se dva sata nakon zalaska sunca ili 5 sati nakon zalaska zatvore rolete, ali ujutro kad izlazi sunce one se podižu. Kada bi to automatizirali na običnu automatizaciju, to bi bilo jako teško, ovako sustav prati promijene izlaska i zalaska sunca i on zapravo pomiče i vremenski otvaranje i zatvaranje roleta sukladno.”, ističe.
Energetska učinkovitost i sigurnost doma
Osim energetske učinkovitosti, važan segment je i sigurnost pa sugovornik navodi da uvijek predlaže da se na glavnoj cijevi od vode stavi elektro ventil za otvaranje i zatvaranje vode kako bi mogli u budućnosti zaštiti kuću od eventualnih poplava.
“Mi stavimo električni ventil na glavnu ulaznu cijev i postoje senzori koji se mogu staviti vrlo jednostavno na podu kupaonice ispod izljevnih mjesta, gdje je recimo, veš mašina, gdje je recimo umivaonik ili u kuhinji sudoper i kada sada se desi voda, doći će do toga senzora, senzor će automatski ugasit glavnu vodu, sve što može izaći to je onaj dio koji je u cijevima ali to je minimalna šteta koja se može desiti u slučaju puknuća cijevi.”
Ovakvi se sustavi mogu ugraditi u bilo kojem trenutku. Postavljanje je jednostavno i ako su zadovoljeni preduvjeti, poput električnih roleta, građevinski radovi nisu potrebni. Nakon postavljanja, sustav se optimizira prema željama korisnika.
“Sustav se prvo ugradi, nakon toga vi živite malo s njim i onda napišete na papir, ovo mi se ne sviđa, ovo bi ovako, ovo onako i na osnovu tih natuknica mi zapravo optimiziramo taj vaš sustav. Nakon cijele te priče, vi više telefon nećete morati tipkat, on uvijek postoji tu za manualni rad, ako želite nešto promijenit van te vaše scenografije, nešto iznimno što želite ili se samo želite igrati, ali uglavnom definitivno vam to neće trebati.”, navodi Granić.
Iznimno su korisni pametni termostati koji osim što će konstantno održavati idealnu temperaturu vašeg doma, pridonijet će i energetskim uštedama, a ti sustavi nisu skupocjeni kao što se možda čini.
“Ljudi uglavnom gledaju na to kao na nekakav kao luksuz pa će prije odabrati drveni stol za sjedenje umjesto senzora… Ali, po meni, to se pomalo mijenja. Ljudi su počeli shvaćati da je takva kontrola doma vrijedna.” zaključio je.
Sustav za pametnu kuću je isplativa investicija koja pridonosi energetskim uštedama, sigurnosti i ugodnijoj svakodnevici.
Propisi i regulative
Povrat poreza za prvi stan: 10 stvari koje trebate provjeriti prije kupnje
Povrat poreza za prvi stan nije automatski, a iznos često ne pokriva sve što ste platili. Donosimo deset stvari koje trebate provjeriti prije nego potpišete kupoprodajni ugovor
Povrat poreza za prvi stan zvuči jednostavno: kupite stan, platite porez, država vam ga vrati. U praksi je nešto drugačije. Prije potpisa ugovora treba provjeriti ispunjavate li uvjete vi, vaša obitelj i sam stan, i to za konkretnu nekretninu.
Brojke pokazuju zašto je to važno. Prema podacima Ministarstva, APN je do 25. rujna 2026. zaprimio 7.780 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine, a odobrena je isplata veća od 38,2 milijuna eura. Obrađeno je 6.449 zahtjeva, odobreno 5.044, a 1.145 zahtjeva odbijeno je zbog neispunjavanja zakonskih uvjeta ili povlačenja zahtjeva.
Mjera se provodi od lipnja 2025., a danas je uređena Zakonom o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), usvojenim u travnju 2026. Prije nego povrat poreza za prvi stan uključite u svoj budžet, prođite ovih deset točaka.
Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj: Što donosi novi zakon i tko će imati koristi?
1. Ispunjavate li osnovne uvjete?
Prema uvjetima APN-a, za kupnju stana ili kuće potrebno je biti državljanin RH, imati ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025., imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine i boraviti u njoj, kao i članovi uže obitelji navedeni u zahtjevu, te imati potvrdu o plaćenom porezu na promet nekretnina ili račun s iskazanim PDV-om izdan nakon 1. siječnja 2025.
Svi uvjeti moraju biti ispunjeni istodobno. Ako jedan nedostaje, povrata nema, bez obzira na to koliko su ostali uredni.
2. Koliko ćete godina imati kad predate zahtjev?
Granica je 45 godina, ali ne u trenutku kupnje. Podnositelj zahtjeva mora biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva. Ako vam je 44 godine i rođendan je blizu, s papirologijom ne treba čekati.
Starija dob od propisane jedan je od razloga koje Ministarstvo navodi među neuspješnim zahtjevima, uz ugovor sklopljen prije 1. siječnja 2025., posjedovanje drugih nekretnina i višestruko podnošenje zahtjeva unutar istog kućanstva.
3. Rješavate li stambeno pitanje prvi put?
Povrat poreza za prvi stan namijenjen je, kako i ime kaže, onima koji prvi put kupuju nekretninu. Na potporu nemaju pravo podnositelj zahtjeva i članovi uže obitelji koji su već koristili subvenciju stambenog kredita ili neku drugu državnu potporu za rješavanje stambenog pitanja.
Pazite i na kućanstvo. Višestruko podnošenje zahtjeva unutar istog kućanstva jedan je od čestih razloga odbijanja
4. Imate li udio u naslijeđenoj nekretnini?
Mnogi odustaju čim se sjete da imaju dio bakine kuće na selu, a to ne mora značiti kraj priče. Presudno je je li nekretnina “odgovarajuća” za stanovanje.
Povrat ne može ostvariti podnositelj zahtjeva ili član uže obitelji koji u vlasništvu ili suvlasništvu ima ili je imao, u Hrvatskoj ili inozemstvu, odgovarajuću nekretninu namijenjenu stanovanju. Ako je nekretnina neodgovarajuća, mora se prodati u roku od 24 mjeseca od kupnje prve odgovarajuće nekretnine.
Za suvlasničke udjele postoje posebna pravila, koja APN detaljno objašnjava u odgovorima na česta pitanja. Ako imate bilo kakav udio u nekretnini, provjerite ga s APN-om prije kupnje, a ne nakon.
5. Plaćate li porez na promet nekretnina ili PDV?
Koji porez plaćate, ovisi o tome od koga kupujete. Kod rabljenog stana od fizičke osobe plaća se porez na promet nekretnina, a kod novogradnje od investitora obično PDV. Povrat poreza za prvi stan za ta se dva poreza ne računa jednako.
| Plaćeni porez | Koliko se vraća | Najviši iznos potpore |
|---|---|---|
| Porez na promet nekretnina | Iznos plaćenog poreza | 3 % zakonske osnovice |
| PDV | 50 % plaćenog PDV-a | 12,5 % zakonske osnovice |
6. Hoćete li stvarno dobiti natrag cijeli porez?
Ne nužno. Kupac koji je platio PDV ima pravo na potporu od 50 % plaćenog PDV-a, a najviši iznos može biti 12,5 % zakonske osnovice. Kupac koji je platio porez na promet nekretnina ima pravo na potporu u visini tog poreza, a najviše 3 % osnovice.
Ključna je riječ “osnovica”. Ona se ne računa nužno prema stvarnoj kvadraturi i cijeni vašeg stana, nego prema propisanim granicama iz sljedeće dvije točke. Zato “povrat cijelog poreza” često ne znači povrat svega što ste platili.
7. Koliki stan smijete kupiti i za koliko kvadrata dobivate povrat?
Ovdje se krije najčešća zabuna. Postoje dvije kvadrature: ona do koje uopće imate pravo na potporu i ona prema kojoj se povrat računa. Nekretnina može biti 50 posto veća od kvadrature propisane zakonom, ali se u tom slučaju povrat dobiva prema propisanoj kvadraturi.
| Broj članova kućanstva | Kvadratura za obračun povrata | Najveća površina stana za pravo na potporu |
|---|---|---|
| 1 | 50 m² | 75 m² |
| 2 | 65 m² | 97,5 m² |
| 3 | 80 m² | 120 m² |
| 4 | 90 m² | 135 m² |
| 5 | 100 m² | 150 m² |
| 6 | 110 m² | 165 m² |
| 7 i više | 120 m² | 180 m² |
Primjer: par kupuje stan od 80 kvadrata. Stan je unutar granice od 97,5 m², pa imaju pravo na potporu, ali se povrat računa na 65 kvadrata, a ne na svih 80. Kod obiteljskih kuća granice su veće. Za kuće se povrat računa prema kvadraturama 50 posto većima od onih za stanove, jer kuće u pravilu imaju dodatne unutarnje prostorije.
8. Je li cijena kvadrata unutar dopuštene granice?
I cijena ima dva praga. Prosječne cijene utvrđene su za svaku jedinicu lokalne samouprave, a za ugovore iz 2026. vrijedi posebna tablica prosječnih cijena. Dopušta se cijena 50 posto viša od lokalne prosječne. Ako ste platili više od prosjeka, povrat se računa prema prosječnoj cijeni koju je utvrdilo Ministarstvo, a ako ste platili manje, prema vašoj cijeni.
Ako je cijena kvadrata viša od prosjeka za više od 50 posto, pravo na potporu se gubi u potpunosti. Gradovi poput Zagreba podijeljeni su na više područja s različitim prosjecima, pa provjerite cijenu baš za kvart u kojem kupujete.
Pojednostavljeni primjer s izmišljenim brojkama: par kupuje rabljeni stan od 80 m² po 2.400 eura za kvadrat, a lokalni je prosjek 2.500 eura. Porez na promet nekretnina iznosi 3 % od 192.000 eura, odnosno 5.760 eura. Povrat se računa na 65 m² i njihovu cijenu od 2.400 eura, što daje osnovicu od 156.000 eura. Potpora je najviše 3 % te osnovice, odnosno 4.680 eura, a ostatak poreza ostaje njihov trošak. Za točan izračun Ministarstvo nudi službeni kalkulator.
9. Hoćete li u stanu živjeti najmanje pet godina?
Povrat poreza za prvi stan dolazi s obvezama. Korisnik mora vratiti isplaćenu potporu sa zateznim kamatama od trenutka isplate ako u roku od pet godina proda ili iznajmi nekretninu, odjavi prebivalište ili ne stanuje u nekretnini za koju je potpora ostvarena.
Drugim riječima, stan kupljen uz potporu nije investicija za brzu preprodaju ni za najam. Zakon predviđa iznimke za određene izvanredne životne okolnosti, pa ako vam se planovi promijene, prvo provjerite možete li se pozvati na njih.
10. Imate li novac za porez unaprijed i znate li rok za zahtjev?
Povrat ne dolazi pri kupnji, nego nakon što platite porez i podnesete zahtjev. Porez na promet nekretnina mora biti plaćen u cijelosti prije predaje zahtjeva. Ako ga plaćate na rate, zahtjev možete predati kad ga otplatite, ali prije isteka roka.
Rok za predaju zahtjeva je 24 mjeseca od dana stjecanja prava vlasništva. Ranije se, prema izmjenama zakona iz 2025., rok računao od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, pa se u starijim tekstovima još može naći ta informacija.
Zahtjev se podnosi APN-u na propisanom obrascu, uz dokumentaciju kojom se dokazuje ispunjavanje uvjeta. Prilažu se, među ostalim, kupoprodajni ugovor, zemljišnoknjižni izvadak, potvrda o prebivalištu, porezno rješenje ili račun s iskazanim PDV-om, dokaz o plaćanju poreza i podaci o računu za isplatu. Aktualni obrazac i upute nalaze se na stranici APN-a. Ako zahtjev bude odbijen, na rješenje se možete žaliti u roku od 15 dana od zaprimanja.
Provjerite prije, a ne nakon potpisa
Prosječna potpora po obitelji iznosi 7.578 eura, što je dovoljno da se ozbiljno osjeti u budžetu za kupnju stana. Upravo zato povrat poreza za prvi stan vrijedi provjeriti za konkretnu nekretninu prije potpisa ugovora. Ako svih deset točaka stoji, potpora može znatno olakšati kupnju. Ako neka ne stoji, bolje je to znati na vrijeme.
Propisi i regulative
Nova pravila za lokacijske dozvole: Što treba znati prije gradnje?
Lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju, ali pravila koja je prate važna su za svakog investitora. Objašnjavamo što donosi novi Zakon o prostornom uređenju, kakvu ulogu ima idejni projekt i što provjeriti prije kupnje zemljišta.
Hrvatski sabor donio je novi Zakon o prostornom uređenju 15. prosinca 2025., a zakon je objavljen u Narodnim novinama br. 155/25 i stupio je na snagu 1. siječnja 2026. Među ostalim, zakon uređuje i lokacijsku dozvolu, akt o kojem mnogi investitori prvi put čuju tek kad im ga spomene projektant.
Prije svega, važno je znati da lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju. U ovom članku objašnjavamo čemu služi, kada se traži i kako izgleda postupak prema važećem zakonu. Posebno odvajamo ono što je već na snazi od novog pravilnika o sadržaju idejnog projekta, koji je zasad tek prijedlog.
Što je lokacijska dozvola i je li isto što i građevinska?
Lokacijska dozvola određuje lokacijske uvjete, odnosno kvantitativne i kvalitativne uvjete i mjere za provedbu zahvata u prostoru koji se na temelju prostornog plana i posebnih propisa određuju lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom. Jednostavnije rečeno, ona utvrđuje što se na određenom mjestu smije napraviti: gdje se građevina smješta, kolika je, čemu služi i kako se priključuje na infrastrukturu.
Građevinska dozvola je sljedeći korak i njome se odobrava samo građenje. Veza između njih je jasna: glavni projekt za građevinu za koju se izdaje lokacijska dozvola izrađuje se u skladu s lokacijskim uvjetima određenim tom dozvolom.
Kada je lokacijska dozvola potrebna?
Zakon o gradnji razlikuje dva puta. Za građevine za koje se ne izdaje lokacijska dozvola, posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole. Za takve se građevine lokacijski uvjeti određuju izravno u građevinskoj dozvoli.
Lokacijska dozvola vezana je uz određene vrste zahvata. Primjerice, o faznom građenju, odnosno građenju građevine po dijelovima određenima lokacijskom dozvolom. Traži se i za zahvate koji se ne smatraju građenjem, a takve zahvate za koje se izdaje lokacijska dozvola određuje ministar pravilnikom. Novi zakon posebno spominje i kampove, pa su kamp-kućice definirane kao modularno-montažne pokretne kućice za čije je postavljanje potrebna lokacijska dozvola.
Za tipičnu obiteljsku kuću na vlastitoj čestici investitor u pravilu ide izravno u postupak građevinske dozvole. To ipak ovisi o konkretnom zahvatu, pa je dobro na samom početku s projektantom provjeriti koji postupak vrijedi za vaš projekt.
Od ideje do useljenja u nekoliko mjeseci: Zašto su modularne kuće sve popularnije
Što se promijenilo u postupku izdavanja?
Jedna od novosti tiče se roka važenja. Prema ranijim pravilima, uvedenima izmjenama iz 2019., lokacijska dozvola prestajala je važiti ako se u roku od dvije godine od pravomoćnosti ne poduzmu propisani koraci, uz mogućnost jednokratnog produljenja za još dvije godine. Prema važećem tekstu, lokacijska dozvola prestaje važiti ako se u roku od četiri godine od pravomoćnosti ne podnese zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za najmanje jednu fazu ili etapu.
Elektronička komunikacija s javnopravnim tijelima nije novost jer je uvedena još izmjenama iz 2019., kada je propisano da se posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju kao elektroničke isprave putem sustava eDozvola. Novi zakon zadržava taj pristup: posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se u postupku izdavanja lokacijske dozvole elektroničkim putem, kroz program eDozvola.
Javnopravna tijela dužna su se u roku od 30 dana od poziva očitovati je li idejni projekt izrađen u skladu s propisima iz njihove nadležnosti te dostaviti posebne uvjete i uvjete priključenja. Ako to ne učine, smatra se da su posebni uvjeti izdani, odnosno da se građevina može priključiti na infrastrukturu. Tako utvrđeni uvjeti postaju sastavni dio lokacijske dozvole i prestaju važiti s danom prestanka njezina važenja.
Za nove zgrade zakon propisuje i stroža pravila. Lokacijska dozvola za građenje nove zgrade izdaje se tek nakon što se u postupku utvrde dodatni uvjeti. Što to točno znači za vašu lokaciju, najbolje je provjeriti s projektantom.
| Tema | Što vrijedi sada | Što znači za investitora |
|---|---|---|
| Posebni uvjeti i uvjeti priključenja | Pribavljaju se elektronički kroz eDozvolu, u postupku izdavanja dozvole | Ne obilazite sami svako javnopravno tijelo |
| Rok za očitovanje tijela | 30 dana od poziva | Lakše je planirati trajanje postupka |
| Ako tijelo ne odgovori | Smatra se da su uvjeti izdani | Postupak ne zapinje zbog šutnje tijela |
| Rok važenja dozvole | Četiri godine za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu | Više vremena za izradu glavnog projekta |
Koju ulogu ima idejni projekt?
Idejni projekt je temelj cijelog postupka. Lokacijska dozvola izdaje se nakon što se utvrdi da je idejni projekt izrađen u skladu s dokumentima prostornog uređenja i zakonom. On prikazuje smještaj građevine na čestici, njezinu veličinu, namjenu i osnovno tehničko rješenje, a sve to mora biti usklađeno s prostornim planom.
Idejni projekt nije isto što i idejno rješenje. Idejno rješenje je početna skica kojom se s arhitektom traži koncept kuće. Prijedlog novog pravilnika to razlikuje, pa se idejni projekt izrađuje prema projektnom zadatku i, po potrebi, prema prethodno izrađenim idejnim rješenjima.
Posebni uvjeti i uvjeti priključenja: što ti pojmovi znače?
Posebni uvjeti su uvjeti za provedbu zahvata koje javnopravno tijelo utvrđuje kad to propisuje posebni propis. To mogu biti, primjerice, uvjeti zaštite kulturne baštine, zaštite od požara ili zaštite voda.
Uvjeti priključenja određuju tehničku mogućnost i tehničke uvjete priključenja na elektroenergetsku mrežu, vodoopskrbu i odvodnju, odvodnju oborinskih voda, prometnu površinu, elektroničke komunikacije i drugu infrastrukturu.
Što provjeriti prije kupnje zemljišta?
Najskuplja pogreška je kupiti zemljište na kojem se ne može sagraditi ono što ste zamislili. Prvi korak je zato lokacijska informacija. Na području bez prostornog plana nove generacije upravno tijelo izdaje je na zahtjev u roku od 15 dana, a zahtjev može obuhvatiti najviše pet katastarskih čestica. Treba znati da lokacijska informacija sadrži napomenu da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata ni izradi projekata. Ona je dakle provjera, a ne dozvola.
Mislite da vam geodet ne treba? Evo kada ga zapravo morate angažirati
Posebno obratite pažnju na pristup. Građevna čestica zgrade mora imati pristup na prometnu površinu u skladu s prostornim planom. Prometna površina pritom može biti i površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza, ako je to u skladu s prostornim planom.
S arhitektom i nadležnim upravnim tijelom vrijedi proći nekoliko pitanja. Što prostorni plan dopušta na toj lokaciji? Postoji li odgovarajući pristup i kakve su mogućnosti priključenja na infrastrukturu? Postoje li posebna ograničenja ili zaštita? Na kraju, koje dozvole traži vaš projekt?
Što je tek prijedlog, a još nije novo pravilo?
Pravilnik o obveznom sadržaju idejnog projekta trenutačno je na javnom savjetovanju, otvorenom do 25. listopada 2026. Prijedlog, među ostalim, predviđa da idejni projekt sadrži posebne uvjete i uvjete priključenja pribavljene elektroničkim putem kroz sustav eDozvola. Riječ je o nacrtu, pa se konačni sadržaj pravilnika još može promijeniti.
Prije projekta provjerite mogućnosti lokacije
Lokacijska dozvola nije obvezna za svaku kuću, ali pravila koja je prate govore o redoslijedu koji vrijedi za svaku gradnju. Prije ulaganja u zemljište i projektiranje treba utvrditi što se na lokaciji uopće može realizirati i koji se postupak primjenjuje. Lokacijska informacija i razgovor s projektantom na samom početku mogu uštedjeti i novac i mjesece čekanja.
