Život u stambenoj zgradi ili naselju svakodnevno nas dovodi u dodir sa susjedima na koji se rijetko unaprijed pripremimo. Buka iz susjednog stana, radovi koji traju danima, automobil parkiran preko pola pločnika ili vreće otpada ostavljene pored kontejnera znaju izazvati napetosti koje se mogu izbjeći poznavanjem osnovnih pravila. Hrvatsko zakonodavstvo prilično jasno propisuje granice dopuštenog ponašanja u zajedničkom stanovanju, a poznavanje tih pravila često je najbrži put do mirnog suživota. U nastavku donosimo pregled propisa koji uređuju buku, radove, parkiranje i otpad, uz praktične savjete za rješavanje najčešćih susjedskih nesuglasica.

Buka u stambenim zgradama: Što točno kaže zakon?

Temeljni propis koji uređuje ovo područje je Zakon o zaštiti od buke, koji dan dijeli na tri razdoblja: dan od 7 do 19 sati, večer od 19 do 23 sata te noć od 23 do 7 sati. Za svako razdoblje propisane su različite dopuštene razine buke.

Prema Pravilniku o najvišim dopuštenim razinama buke, u stambenim i pretežito stambenim zonama dopuštena razina iznosi 35 decibela danju i 25 decibela noću. Glasna zabava, bušenje zida ili pojačana glazba nakon 23 sata zato mogu predstavljati prekršaj, bez obzira na to je li riječ o radnom danu ili vikendu.

Zakon zabranjuje aktivnosti koje u boravišnim prostorima stvaraju buku štetnu za zdravlje tijekom cijelog dana, a ne samo noću. Novi izvori buke unutar zgrade, poput dizala ili klimatizacijskih uređaja, ne smiju povisiti postojeću razinu buke u boravišnim prostorijama za više od jednog decibela.

Ako susjed učestalo prekoračuje dopuštene granice, može se obavijestiti sanitarna inspekcija, samostalno ili preko predstavnika suvlasnika. Inspekcija može provesti mjerenje i podnijeti optužni prijedlog. Visina kazne ovisi o težini i ponavljanju prekršaja, pa je aktualne iznose najbolje provjeriti kod Državnog inspektorata.

Buka u stanu: Zašto nije samo neugodnost i kako se od nje možemo zaštititi

Radovi u stanu: Kada je potrebna suglasnost susjeda?

Renoviranje stana jedno je od najčešćih izvorišta sukoba u zgradama, a pravni okvir za to postavlja Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Prema članku 82. tog zakona, suvlasnik s uspostavljenim etažnim vlasništvom smije o vlastitom trošku izvršiti prepravke u stanu, uključujući promjenu namjene, bez traženja odobrenja ostalih suvlasnika, uz uvjet da se pridržava građevinskih propisa. Ta sloboda ipak ima jasne granice: promjena ne smije oštetiti zgradu ni druge dijelove nekretnine, ne smije narušiti vanjski izgled zgrade i ne smije ugroziti sigurnost osoba, zgrade ili drugih stvari. U praksi to znači da se namještanje kuhinje, postavljanje poda ili preslagivanje nenosivih pregrada obično može izvesti bez ičije dozvole, dok probijanje nosivog zida ili promjena rasporeda prostorija koja utječe na susjedne stanove traži oprez i, često, stručnu procjenu.

Ove skrivene troškove renovacije stana gotovo nitko ne planira unaprijed

Situacija se mijenja čim radovi izlaze iz okvira uređenja vlastitog stana i dotiču zajedničke dijelove zgrade, poput fasade, krova, dizala ili zajedničkih instalacija. Zakon tada zahtijeva širi konsenzus suvlasnika, a razlikuje se hoće li se posao smatrati redovitim ili izvanrednim upravljanjem. Za poslove koji premašuju okvir redovitog upravljanja, poput većih popravaka, dogradnje, nadogradnje ili preuređenja, potrebna je suglasnost svih suvlasnika, a u slučaju sumnje smatra se da posao premašuje redovito upravljanje. S druge strane, o poslovima koji se tiču isključivo redovitog upravljanja stvari suvlasnici odlučuju većinom glasova, pri čemu se većina računa prema veličini suvlasničkih dijelova, a ne prema broju suvlasnika.

Parkiranje u naselju: Pravila koja se često zaobilaze

Parkiranje je područje gdje se zakonske odredbe i svakodnevna praksa najviše razilaze. Zakon o sigurnosti prometa na cestama jasno definira gdje se vozilo ne smije zaustaviti ni parkirati. Zabranjeno je parkirati na udaljenosti manjoj od 15 metara ispred i iza oznake stajališta javnog prijevoza, kao i na mjestu koje bi onemogućilo pristup drugom vozilu radi parkiranja ili izlazak već parkiranom vozilu. Za takav prekršaj propisana je novčana kazna čiji točan iznos određuje prekršajni postupak.

Parkiranje na zelenim i drugim nepredviđenim površinama, poput pješačkih i biciklističkih staza, smatra se prekršajem koji nadzire komunalno redarstvo. Takvo ponašanje oštećuje javne površine i otežava održavanje okoliša. Pravila i visine kazni razlikuju se ovisno o odlukama pojedinog grada ili općine. Prometna policija pritom nadzire opću sigurnost prometa, dok je za kršenje komunalnog reda najčešće zaduženo komunalno redarstvo.

U zgradama s garažama ili dvorišnim parkiralištima čest je problem blokiranje tuđeg mjesta ili ulaza i izlaza. Takve situacije najbolje je spriječiti jasnim rasporedom parkirnih mjesta u međuvlasničkom ugovoru. Time se smanjuje prostor za svakodnevne nesporazume i sukobe među stanarima. Ako dogovor nije moguć, a vozilo trajno ometa druge stanare, može se kontaktirati prometno ili komunalno redarstvo. U krajnjem slučaju moguće je zatražiti i premještanje vozila paukom.

Otpad i njegovo razvrstavanje

Gospodarenje otpadom u naseljima uređuje Zakon o gospodarenju otpadom, koji obvezuje jedinice lokalne samouprave na organizaciju sustava odvojenog prikupljanja. Prema definiciji iz zakona, komunalni otpad obuhvaća miješani komunalni otpad i odvojeno sakupljeni otpad iz kućanstava, uključujući papir, karton, staklo, metal, plastiku, biootpad, tekstil te glomazni otpad poput madraca i namještaja. Odvajanje tih frakcija više nije preporuka nego obveza svakog kućanstva. Novije gradske odluke idu i korak dalje pa uvode obvezu određivanja prostora za spremnike za odvojeno prikupljanje otpada već prilikom projektiranja i gradnje novih višestambenih zgrada.

Za veće komade namještaja, kućanske uređaje ili građevinski otpad nastao manjim popravcima u stanu, građani se ne moraju snalaziti sami. Osoba koja upravlja reciklažnim dvorištem dužna je bez naknade zaprimiti opasni komunalni otpad, otpadni papir, drvo, metal, staklo, plastiku, tekstil i krupni otpad nastao u kućanstvu korisnika usluge na području nadležne jedinice lokalne samouprave. Osim odvoza u reciklažno dvorište, većina komunalnih društava jednom ili više puta godišnje omogućuje i organizirani odvoz glomaznog otpada izravno s kućne adrese. To je posebno korisno prilikom većih renovacija kada nastaje veća količina otpada koju nije praktično odlagati postupno.

Razvrstavanje otpada: Kako pravilno odvajati smeće i izbjeći neugodne mirise ljeti

Kućni red i odnosi sa susjedima

Iza svih navedenih propisa stoji kućni red zgrad. On objedinjuje pravila o buci, korištenju zajedničkih prostora, odlaganju otpada i ponašanju u dvorištu. Novim zakonskim rješenjima više nije samo preporuka, već pravno obvezujući dokument sa sankcijama za nepridržavanje. Dio pravila propisuje se jedinstveno, dok ih suvlasnici mogu prilagoditi posebnostima svoje zgrade.

Za održavanje zajedničkih prostora, instalacija i dizala koristi se pričuva koju je dužan uplaćivati svaki suvlasnik. Redovito plaćanje pričuve omogućuje upravitelju da kvarove i probleme riješi prije nego što prerastu u veće sukobe.

Ako se susjedski spor ipak zaoštri, prvi korak trebali bi biti razgovor te posredovanje predstavnika suvlasnika ili upravitelja. Dostupne su i usluge mirenja, dok se inspekcije, prekršajni sud ili građanska parnica uključuju tek kada dogovor nije moguć.

Otvoren razgovor, poštivanje sati mira, pažljivo parkiranje i pravilno odlaganje otpada male su geste koje dugoročno čuvaju dobre susjedske odnose. Kada se pravila prekrše, zakon nudi mehanizme za rješavanje problema bez nepotrebne eskalacije.

Kućni red u stambenim zgradama: Što smijete, a što ne kada živite sa susjedima?

Poznavanje ovih pravila najbolji je alat za mirno susjedstvo, ali zakon rijetko treba biti prvi potez. Otvoren razgovor prije radova, obzir prema satima mira i uredno parkiranje često riješe ono za što bi inače trebala inspekcija. Naselje u kojem se ta pravila poštuju, makar i neformalno, obično je i naselje u kojem se ugodnije živi.

Suživot u stambenoj zgradi oduvijek je zahtijevao određenu dozu obzira prema susjedima, no do lipnja 2025. godine u Hrvatskoj nije postojao jedinstven zakonski kućni red. Svaka zgrada donosila je vlastita pravila, često nejasna, nedosljedna ili naslijeđena iz vremena društvenog vlasništva, pa su nesuglasice oko buke, zajedničkih prostora ili kućnih ljubimaca bile svakodnevica. Stupanjem na snagu Pravilnika o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025) to se promijenilo: pravila su sada precizno propisana i obvezujuća za sve suvlasnike i korisnike stanova diljem zemlje.

Novi zakoni o gradnji: Brže dozvole, ali i nova pravila koja nitko ne smije zaobići

Pravna osnova: Zašto sada postoji jedinstven kućni red?

Pravilnik nije samostalan propis, nego je donesen na temelju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24), koji je na snazi od 1. siječnja 2025. godine i koji je u cijelosti preuredio odnose između suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade. Prije tog zakona pitanja kućnog reda uređivao je isključivo Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prema kojem su suvlasnici sami donosili takozvanu Odluku o kućnom redu, bez jedinstvenog sadržaja i bez tijela koje bi je provodilo. Danas ministarstvo nadležno za graditeljstvo propisuje opća pravila na nacionalnoj razini, dok suvlasnici zadržavaju mogućnost prilagodbe pojedinih odredbi svojoj zgradi, o čemu više u nastavku.

Tko je odgovoran za poštivanje kućnog reda?

Pravilnik jasno definira krug osoba na koje se pravila odnose. Obveza se ne odnosi samo na vlasnike stanova, nego na sve koji se koriste zgradom, uključujući najmoprimce i posjetitelje. Suvlasnik pritom snosi odgovornost za ponašanje trećih osoba koje borave u njegovom stanu, bilo da je riječ o podstanarima ili gostima. Vlasnici koji iznajmljuju nekretninu dužni su predstavniku suvlasnika dostaviti ime, prezime i kontakt podatke svojih najmoprimaca, čime se osigurava da netko uvijek snosi odgovornost za eventualne prekršaje.

Nepridržavanje kućnog reda tretira se kao neuredno izvršavanje obveza iz međuvlasničkog ugovora, što otvara mogućnost novčanih naknada propisanih spomenutim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada.

Grafiti na fasadi? Grad Zagreb plaća uklanjanje – i daje do 750 eura za kamere

Buka i kućni mir: Kada je tišina obavezna?

Najčešći izvor sukoba među susjedima svakako je buka. Pravilnik po prvi put precizno određuje termine u kojima je potrebno poštivati mir. Radnim danom kućni mir vrijedi od 15 do 17 sati te od 22 do 7 sati ujutro, dok vikendom i blagdanom razdoblje mira traje od 13 do 17 sati te od 22 do 9 sati. U tim terminima razina buke mora biti ograničena tako da se ne čuje izvan stana ili prostorije, što znači da glasna glazba, vikanje ili druge zvučne smetnje predstavljaju kršenje pravila.

Pravilnik dopušta iznimke za proslave. Stanar koji planira rođendan ili drugo slavlje smije odstupiti od propisanih termina mira, pod uvjetom da druge suvlasnike o tome obavijesti najmanje dva dana ranije i da zabava ne traje dulje od ponoći. Suvlasnici zgrade mogu i natpolovičnom većinom glasova donijeti odluku kojom se termini kućnog mira drukčije uređuju, prilagođeno specifičnostima svoje zgrade.

Buka u stanu: Zašto nije samo neugodnost i kako se od nje možemo zaštititi

Kad kućni red ne pomaže: Prijava prekomjerne buke

Ako susjed sustavno ignorira kućni red, na snagu stupa poseban propis, Zakon o zaštiti od buke (NN 30/09, 55/13, 153/13, 41/16, 114/18). Nadzor nad odlukama koje donose predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave u vezi s bukom provodi komunalno redarstvo, koje ima ovlast poduzeti upravne mjere, predložiti pokretanje prekršajnog postupka i naplatiti kaznu na mjestu prekršaja. Za slučajeve kada buka prelazi propisane razine za više od 5 decibela, nadležni su sanitarni inspektori Državnog inspektorata, koji mogu usmenim rješenjem narediti mjere za otklanjanje problema. Praktično to znači da stanar koji trpi kontinuiranu buku od susjeda, primjerice od ugostiteljskog lokala u prizemlju zgrade ili prekomjerne glazbe, prijavu može uputiti komunalnom redarstvu svoje jedinice lokalne samouprave, a za teže slučajeve i sanitarnoj inspekciji.

Radovi u stanu podliježu posebnim pravilima

Renoviranje stana također je regulirano Pravilnikom. Bušenje, rušenje zidova i slični radovi dopušteni su radnim danom od 8 do 20 sati, a subotom od 9 do 19 sati. Nedjeljom i blagdanom građevinski radovi nisu dopušteni, osim u slučaju hitnih popravaka poput puknuća cijevi. Prije početka radova stanar je dužan najmanje dva dana ranije obavijestiti susjede o vrsti, početku i očekivanom trajanju radova. Za vrijeme trajanja radova ne primjenjuju se odredbe o sprječavanju buke iz članka 6. Pravilnika, što znači da je buka od bušilice ili čekića unutar dopuštenih termina zakonski opravdana, iako je i dalje preporučljivo obzirno postupanje prema susjedima.

Ove skrivene troškove renovacije stana gotovo nitko ne planira unaprijed

Zajednički prostori: Pravila za dvorište, stubište i podrum

• Zajednički prostori poput dvorišta, stubišta, tavana, podruma i praonica smiju se koristiti isključivo u skladu s njihovom namjenom
• Korisnici su dužni održavati čistoću tih prostora i čuvati ih od oštećenja
• U hodnicima, stubištima i vežama zabranjeno je ostavljati bicikle, kolica za kupovinu, obuću ili druge predmete koji mogu ometati prolaz ili predstavljati požarni rizik
• Iznimka postoji ako suvlasnici natpolovičnom većinom odluče drukčije, primjerice dopuste ostavljanje bicikala uz uvjet da slobodan prolaz iznosi najmanje 1,25 metara i da mjesto nije predviđeno kao evakuacijski put

Zajedničko dvorište ne smije se koristiti za trajno skladištenje građevinskog materijala, parkiranje neispravnih vozila ili pranje automobila, osim ako suvlasnici izričito ne odluče drugačije. Zabranjeno je i samovoljno ograđivanje dijela dvorišta za osobno parkiranje. Ulazna vrata zgrade moraju biti stalno zaključana ili osigurana električnom bravom, a podrumska i tavanska vrata trebaju biti zaključana radi sigurnosti svih stanara. Cvijeće i bilje na balkonima mora biti u posudama koje zadržavaju vodu i koje su osigurane od pada, a zalijevanje ne smije oštećivati pročelje, prozore ili ometati prolaznike ispod.

Kućni ljubimci u stambenoj zgradi

Držanje kućnih ljubimaca u stanovima dopušteno je, no uz jasne obveze prema vlasnicima, koje propisuje i sam Pravilnik i, na širem planu, Zakon o zaštiti životinja (NN 102/17, 32/19, 78/24). Prema Pravilniku, vlasnik je dužan počistiti izmet životinje na svim dijelovima zgrade i okućnice te osigurati da ljubimac ne uznemirava druge stanare. Životinje se ne smiju ostavljati bez nadzora u zajedničkim prostorima poput hodnika ili dvorišta, a hranjenje napuštenih životinja u zajedničkim dijelovima zgrade izričito je zabranjeno.

Zakon o zaštiti životinja dodaje širi okvir: kućnim ljubimcima moraju se osigurati uvjeti držanja u skladu s njihovim potrebama, a jedinice lokalne samouprave dužne su osigurati nadzor nad obveznim mikročipiranjem pasa, pri čemu nadzor provode upravo komunalni redari. Suvlasnici mogu natpolovičnom većinom donijeti dodatna pravila prilagođena vlastitoj zgradi, primjerice odrediti obvezu prijave broja i vrste ljubimaca predstavniku suvlasnika.

Pričuva pod povećalom: Tko njome upravlja i zašto je obavezna

Sankcije i rješavanje spora sa susjedom

Kada dođe do sukoba, prvi korak je uvijek pokušaj dogovora ili obraćanje predstavniku suvlasnika, koji je zadužen za provedbu kućnog reda u zgradi. Ako to ne uspije, nepridržavanje kućnog reda tretira se kao neuredno izvršavanje obveza iz međuvlasničkog ugovora, za što su Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada predviđene novčane naknade. Za slučajeve prekomjerne buke izvan okvira kućnog reda, kao što je već spomenuto, nadležno je komunalno redarstvo, a za teže povrede i sanitarna inspekcija prema Zakonu o zaštiti od buke. U krajnjem slučaju, spor se može riješiti i sudskim putem, no zakonodavac je ovim izmjenama upravo želio smanjiti broj takvih sporova jasnijim i provedivijim pravilima.

Kako se pravila objavljuju i prilagođavaju?

Upravitelji zgrada dužni su u roku od 60 dana od stupanja Pravilnika na snagu sadržaj kućnog reda učiniti vidljivim svima koji ulaze u zgradu, najčešće u obliku ploče istaknute na zidu u zajedničkom prostoru. Suvlasnici svake zgrade zadržavaju pravo donošenja posebnih pravila kućnog reda natpolovičnom većinom glasova, čime mogu urediti pitanja koja opći Pravilnik ne pokriva, ili prilagoditi propisane termine i uvjete specifičnostima svoje zgrade, primjerice drugačije urediti sate dnevnog i noćnog odmora ili pravila o ostavljanju bicikala.

Zona pobjede: Kako održavanje zgrada može spasiti domove?

Novi zakonski okvir, koji čine Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Pravilnik o kućnom redu u zgradama, Zakon o zaštiti od buke i Zakon o zaštiti životinja, unosi red u područje koje je dugo bilo prepušteno tumačenju i dobroj volji susjeda. Jasno propisani termini kućnog mira, pravila za zajedničke prostore, obveze prema kućnim ljubimcima, jasno definirana odgovornost stanara te konkretni mehanizmi prijave i sankcioniranja olakšavaju suživot i smanjuju prostor za sukobe. Poznavanje ovih pravila korisno je svakom stanaru, bez obzira posjeduje li stan ili ga iznajmljuje.