Od 1. siječnja 2025. u Hrvatskoj se primjenjuje novi oblik poreznog opterećenja stambenih nekretnina koje se ne koriste za stalno stanovanje niti su dugoročno iznajmljene.

Riječ je o tzv. “posebnom porezu na neiskorištene stambene nekretnine” koji zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Ovaj vodič donosi pregled tko mora plaćati porez, kako se on obračunava, koliki može biti, tko je oslobođen te kako provjeriti status svojih obveza.

Što sve vaša kuća za odmor mora imati

Tko plaća porez na nekretnine i koje su nekretnine obuhvaćene?

Obveznici su fizičke i pravne osobe koje posjeduju stambene nekretnine koje:

• se ne koriste za stalno stanovanje (nema prijavljenog prebivališta),
• nisu iznajmljene u dugoročni najam (najmanje 10 mjeseci godišnje),
• nisu neupotrebljive za stanovanje.

Oporezuju se stanovi, kuće i stambeni dijelovi zgrada koji su useljivi. Ne oporezuju se gospodarski objekti (npr. poljoprivredne zgrade), poslovni prostori ni javne ustanove.

Ključna promjena: svi gradovi i općine uvode porez

Za razliku od ranijeg poreza na kuće za odmor koji je bio opcionalan, ovaj porez je obvezan za sve jedinice lokalne samouprave. To znači da će i gradovi/općine koji ranije nisu naplaćivali porez sada to činiti, što značajno širi krug obveznika.

Hoće li novi prijedlog zakona o porezu na nekretnine utjecati i na njihove cijene? Evo što kaže stručnjak

Kako se obračunava porez?

Visina poreza određuje se prema formuli:

korisna površina (m²) × stopa u €/m² = godišnji porez

Zakonom je propisan raspon od 0,60 do 8,00 €/m² godišnje, a točan iznos određuje vaša lokalna samouprava. Neki primjeri:

• Zagreb i Rijeka: 5 €/m²
• Umag: 8 €/m²
• Rovinj, Poreč: oko 6,25 €/m²
• Općine bez odluke: primjenjuje se minimalnih 0,60 €/m²

Kalkulator poreza na nekretnine

Primjeri izrčuna

• Stan od 50 m² u Zagrebu (5 €/m²): 250 € godišnje
• Isti stan u općini s minimalnom stopom (0,60 €/m²): 30 €
• Kuća od 100 m² uz maksimalnu stopu (8 €/m²): 800 €

Kada se porez ne plaća?

Nekretnine su oslobođene ako:

• služe za stalno stanovanje (vlasnika ili članova obitelji s prijavljenim prebivalištem)
• nekretnine su iznajmljene na dugoročni najam (najmanje 10 mjeseci godišnje uz prijavljen ugovor)
• nekretnine su u statusu “domaćina u turizmu” (kratkoročni najam uz boravak vlasnika u istoj nekretnini)
• nekretnine su neupotrebljive (npr. zbog oštećenja, potresa)
• nekretnine služe za javnu ili socijalnu namjenu
• nekretnine su u vlasništvu lokalne samouprave
• Vlasnik ispunjava socijalne kriterije (prema odluci jedinice lokalne samouprave)

Kako prijaviti podatke?

U većini slučajeva nije potrebna posebna prijava. Podaci se povlače iz komunalne evidencije, prijava prebivališta i ugovora o najmu. No, prijava je obavezna ako:

• površina nekretnine nije točna (npr. legalizacija dogradnje)
• nekretnina služi za stalno stanovanje, ali nema prijavljenog prebivališta
• najam nije prijavljen
• nekretnina je postala neuporabljiva

Prijava se podnosi obrascem “Zahtjev za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine” do 31. ožujka tekuće godine – osobno, poštom ili putem ePorezne.

Dizajn s dušom: Luksuzna kuća za odmor u južnoj Dalmaciji

Kazne za neprijavu ili netočne podatke

Za neprijavljivanje bitnih podataka propisane su novčane kazne od 1.000 do 6.630 €. Porezna uprava može uspoređivati potrošnju struje i vode s prijavljenim statusom stanovanja.

Odnos s komunalnom naknadom i starim porezom na kuće za odmor

Komunalna naknada se i dalje plaća, paralelno s novim porezom. Novi porez ne zamjenjuje naknadu, već čini dodatni trošak. Porez na kuće za odmor ukinut je 1.1.2025. i zamijenjen ovim porezom šireg opsega. Za mnoge građane to znači više porezno opterećenje.

Savjeti za građane

• provjerite koja je stopa propisana u vašem gradu/općini
• osigurajte da prebivališta i najam budu pravilno prijavljeni
• ispravite kvadraturu ako je došlo do promjena
• predajte prijavu do 31. ožujka ako imate osnovu za oslobođenje

Nakon predaje prijave, rješenja o porezu može se očekivati sredinom godine, a prva naplata moguća je u rujnu 2025.

izvor: Porez na nekretnine

Gradnja vlastite kuće za mnoge je ostvarenje sna, ali i ozbiljan pothvat koji zahtijeva dobru pripremu, strpljenje i pažljivo planiranje. Arhitektica Tatjana Liktar Elez vodi nas kroz sve ključne korake – od kupnje zemljišta do projektiranja i same izgradnje. Uz njezine savjete lakše ćete izbjeći tipične pogreške i optimizirati budžet.

1. Gradnja kuće: ove je stvari potrebno provjeriti prije kupnje zemljišta

Kvaliteta lokacije ne određuje samo cijenu nego i smjer kuće, poziciju ulaza i tlocrt. Tatjana ističe tri ključne stvari koje treba provjeriti prije kupnje:

• Urbanistički uvjeti – je li čestica u građevinskoj zoni, kolika je dopuštena katnost, širina, udaljenost od susjeda?
• Infrastruktura – voda i struja idealno bi trebale biti dostupne uz samu parcelu.
• Čisto vlasništvo – zemljište mora biti 1/1, bez tereta, a postojeći objekt (ako ga ima) mora imati uporabnu dozvolu.

Bez rješavanja ovih osnovnih uvjeta, daljnja gradnja kuće može naići na ozbiljne prepreke.

Na ove stvari trebate obratiti pažnju ako planirate kupiti građevinsko zemljište

2. Dokumentacija: od idejnog rješenja do građevinske dozvole

Prije kontaktiranja arhitekta, razmislite o vlastitim potrebama – veličini kuće, načinu korištenja vrta, planovima za kućne ljubimce i budžetu. Tek tada angažira se arhitektonski ured koji vodi kroz tri glavne faze:

• Idejno rješenje – prikazuje izgled i raspored kuće te se koristi za dobivanje uvjeta priključenja komunalnih poduzeća.
• Glavni projekt – uključuje detalje koje izrađuju arhitekt i drugi stručnjaci (konstrukcija, instalacije).
• Troškovnik i izvedbeni projekt – nisu obavezni, ali su vrlo korisni za preciznu gradnju i optimizaciju troškova.

Tatjana naglašava: “Dobar projekt znači bolju iskoristivost prostora, bez gubitaka u kvadratima.”

3. Gradnja kuće: klasično ili montažno?

Cijena gradnje ovisi o veličini kuće, materijalima i načinu izvedbe. Za klasično građenu kuću od 150–200 m² trenutno se izdvaja između 1200 i 1500 €/m² + PDV. Montažne kuće više nisu značajno jeftinije – razlika je oko 10%.

Tatjana pojašnjava: “Cijena montažne kuće ovisi o tipskom rješenju, količini betonskih radova i razradi projekta. Razlike u cijeni više nisu velike.”

Kako uštedjeti pri gradnji kuće?

Najvažniji savjeti arhitektice za uštedu su:

• Realno procijenite potrebe – ne gradite preveliko.
• Dajte si vremena – brzina često znači veći trošak.
• Uložite u dobar projekt – on štedi prostor i novac.

Dobar projekt, ističe, koristi svaki metar: “Bez nepotrebnih hodnika i izgubljenog prostora, kuća može biti funkcionalnija i manja.”

Živjeti u skladu s prirodom: Kuće od prirodnih materijala ponovno su IN

Gradnja kuće je proces koji se isplati ako se vodi pametno i bez žurbe. Odabir dobrog tima i jasna vizija vaših potreba ključni su za uspjeh. A uz savjete iskusne arhitektice poput Tatjane Liktar Elez, taj proces može biti manje stresan – i puno učinkovitiji.