Suživot u stambenoj zgradi oduvijek je zahtijevao određenu dozu obzira prema susjedima, no do lipnja 2025. godine u Hrvatskoj nije postojao jedinstven zakonski kućni red. Svaka zgrada donosila je vlastita pravila, često nejasna, nedosljedna ili naslijeđena iz vremena društvenog vlasništva, pa su nesuglasice oko buke, zajedničkih prostora ili kućnih ljubimaca bile svakodnevica. Stupanjem na snagu Pravilnika o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025) to se promijenilo: pravila su sada precizno propisana i obvezujuća za sve suvlasnike i korisnike stanova diljem zemlje.

Novi zakoni o gradnji: Brže dozvole, ali i nova pravila koja nitko ne smije zaobići

Pravna osnova: Zašto sada postoji jedinstven kućni red?

Pravilnik nije samostalan propis, nego je donesen na temelju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24), koji je na snazi od 1. siječnja 2025. godine i koji je u cijelosti preuredio odnose između suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade. Prije tog zakona pitanja kućnog reda uređivao je isključivo Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prema kojem su suvlasnici sami donosili takozvanu Odluku o kućnom redu, bez jedinstvenog sadržaja i bez tijela koje bi je provodilo. Danas ministarstvo nadležno za graditeljstvo propisuje opća pravila na nacionalnoj razini, dok suvlasnici zadržavaju mogućnost prilagodbe pojedinih odredbi svojoj zgradi, o čemu više u nastavku.

Tko je odgovoran za poštivanje kućnog reda?

Pravilnik jasno definira krug osoba na koje se pravila odnose. Obveza se ne odnosi samo na vlasnike stanova, nego na sve koji se koriste zgradom, uključujući najmoprimce i posjetitelje. Suvlasnik pritom snosi odgovornost za ponašanje trećih osoba koje borave u njegovom stanu, bilo da je riječ o podstanarima ili gostima. Vlasnici koji iznajmljuju nekretninu dužni su predstavniku suvlasnika dostaviti ime, prezime i kontakt podatke svojih najmoprimaca, čime se osigurava da netko uvijek snosi odgovornost za eventualne prekršaje.

Nepridržavanje kućnog reda tretira se kao neuredno izvršavanje obveza iz međuvlasničkog ugovora, što otvara mogućnost novčanih naknada propisanih spomenutim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada.

Grafiti na fasadi? Grad Zagreb plaća uklanjanje – i daje do 750 eura za kamere

Buka i kućni mir: Kada je tišina obavezna?

Najčešći izvor sukoba među susjedima svakako je buka. Pravilnik po prvi put precizno određuje termine u kojima je potrebno poštivati mir. Radnim danom kućni mir vrijedi od 15 do 17 sati te od 22 do 7 sati ujutro, dok vikendom i blagdanom razdoblje mira traje od 13 do 17 sati te od 22 do 9 sati. U tim terminima razina buke mora biti ograničena tako da se ne čuje izvan stana ili prostorije, što znači da glasna glazba, vikanje ili druge zvučne smetnje predstavljaju kršenje pravila.

Pravilnik dopušta iznimke za proslave. Stanar koji planira rođendan ili drugo slavlje smije odstupiti od propisanih termina mira, pod uvjetom da druge suvlasnike o tome obavijesti najmanje dva dana ranije i da zabava ne traje dulje od ponoći. Suvlasnici zgrade mogu i natpolovičnom većinom glasova donijeti odluku kojom se termini kućnog mira drukčije uređuju, prilagođeno specifičnostima svoje zgrade.

Buka u stanu: Zašto nije samo neugodnost i kako se od nje možemo zaštititi

Kad kućni red ne pomaže: Prijava prekomjerne buke

Ako susjed sustavno ignorira kućni red, na snagu stupa poseban propis, Zakon o zaštiti od buke (NN 30/09, 55/13, 153/13, 41/16, 114/18). Nadzor nad odlukama koje donose predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave u vezi s bukom provodi komunalno redarstvo, koje ima ovlast poduzeti upravne mjere, predložiti pokretanje prekršajnog postupka i naplatiti kaznu na mjestu prekršaja. Za slučajeve kada buka prelazi propisane razine za više od 5 decibela, nadležni su sanitarni inspektori Državnog inspektorata, koji mogu usmenim rješenjem narediti mjere za otklanjanje problema. Praktično to znači da stanar koji trpi kontinuiranu buku od susjeda, primjerice od ugostiteljskog lokala u prizemlju zgrade ili prekomjerne glazbe, prijavu može uputiti komunalnom redarstvu svoje jedinice lokalne samouprave, a za teže slučajeve i sanitarnoj inspekciji.

Radovi u stanu podliježu posebnim pravilima

Renoviranje stana također je regulirano Pravilnikom. Bušenje, rušenje zidova i slični radovi dopušteni su radnim danom od 8 do 20 sati, a subotom od 9 do 19 sati. Nedjeljom i blagdanom građevinski radovi nisu dopušteni, osim u slučaju hitnih popravaka poput puknuća cijevi. Prije početka radova stanar je dužan najmanje dva dana ranije obavijestiti susjede o vrsti, početku i očekivanom trajanju radova. Za vrijeme trajanja radova ne primjenjuju se odredbe o sprječavanju buke iz članka 6. Pravilnika, što znači da je buka od bušilice ili čekića unutar dopuštenih termina zakonski opravdana, iako je i dalje preporučljivo obzirno postupanje prema susjedima.

Ove skrivene troškove renovacije stana gotovo nitko ne planira unaprijed

Zajednički prostori: Pravila za dvorište, stubište i podrum

• Zajednički prostori poput dvorišta, stubišta, tavana, podruma i praonica smiju se koristiti isključivo u skladu s njihovom namjenom
• Korisnici su dužni održavati čistoću tih prostora i čuvati ih od oštećenja
• U hodnicima, stubištima i vežama zabranjeno je ostavljati bicikle, kolica za kupovinu, obuću ili druge predmete koji mogu ometati prolaz ili predstavljati požarni rizik
• Iznimka postoji ako suvlasnici natpolovičnom većinom odluče drukčije, primjerice dopuste ostavljanje bicikala uz uvjet da slobodan prolaz iznosi najmanje 1,25 metara i da mjesto nije predviđeno kao evakuacijski put

Zajedničko dvorište ne smije se koristiti za trajno skladištenje građevinskog materijala, parkiranje neispravnih vozila ili pranje automobila, osim ako suvlasnici izričito ne odluče drugačije. Zabranjeno je i samovoljno ograđivanje dijela dvorišta za osobno parkiranje. Ulazna vrata zgrade moraju biti stalno zaključana ili osigurana električnom bravom, a podrumska i tavanska vrata trebaju biti zaključana radi sigurnosti svih stanara. Cvijeće i bilje na balkonima mora biti u posudama koje zadržavaju vodu i koje su osigurane od pada, a zalijevanje ne smije oštećivati pročelje, prozore ili ometati prolaznike ispod.

Kućni ljubimci u stambenoj zgradi

Držanje kućnih ljubimaca u stanovima dopušteno je, no uz jasne obveze prema vlasnicima, koje propisuje i sam Pravilnik i, na širem planu, Zakon o zaštiti životinja (NN 102/17, 32/19, 78/24). Prema Pravilniku, vlasnik je dužan počistiti izmet životinje na svim dijelovima zgrade i okućnice te osigurati da ljubimac ne uznemirava druge stanare. Životinje se ne smiju ostavljati bez nadzora u zajedničkim prostorima poput hodnika ili dvorišta, a hranjenje napuštenih životinja u zajedničkim dijelovima zgrade izričito je zabranjeno.

Zakon o zaštiti životinja dodaje širi okvir: kućnim ljubimcima moraju se osigurati uvjeti držanja u skladu s njihovim potrebama, a jedinice lokalne samouprave dužne su osigurati nadzor nad obveznim mikročipiranjem pasa, pri čemu nadzor provode upravo komunalni redari. Suvlasnici mogu natpolovičnom većinom donijeti dodatna pravila prilagođena vlastitoj zgradi, primjerice odrediti obvezu prijave broja i vrste ljubimaca predstavniku suvlasnika.

Pričuva pod povećalom: Tko njome upravlja i zašto je obavezna

Sankcije i rješavanje spora sa susjedom

Kada dođe do sukoba, prvi korak je uvijek pokušaj dogovora ili obraćanje predstavniku suvlasnika, koji je zadužen za provedbu kućnog reda u zgradi. Ako to ne uspije, nepridržavanje kućnog reda tretira se kao neuredno izvršavanje obveza iz međuvlasničkog ugovora, za što su Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada predviđene novčane naknade. Za slučajeve prekomjerne buke izvan okvira kućnog reda, kao što je već spomenuto, nadležno je komunalno redarstvo, a za teže povrede i sanitarna inspekcija prema Zakonu o zaštiti od buke. U krajnjem slučaju, spor se može riješiti i sudskim putem, no zakonodavac je ovim izmjenama upravo želio smanjiti broj takvih sporova jasnijim i provedivijim pravilima.

Kako se pravila objavljuju i prilagođavaju?

Upravitelji zgrada dužni su u roku od 60 dana od stupanja Pravilnika na snagu sadržaj kućnog reda učiniti vidljivim svima koji ulaze u zgradu, najčešće u obliku ploče istaknute na zidu u zajedničkom prostoru. Suvlasnici svake zgrade zadržavaju pravo donošenja posebnih pravila kućnog reda natpolovičnom većinom glasova, čime mogu urediti pitanja koja opći Pravilnik ne pokriva, ili prilagoditi propisane termine i uvjete specifičnostima svoje zgrade, primjerice drugačije urediti sate dnevnog i noćnog odmora ili pravila o ostavljanju bicikala.

Zona pobjede: Kako održavanje zgrada može spasiti domove?

Novi zakonski okvir, koji čine Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Pravilnik o kućnom redu u zgradama, Zakon o zaštiti od buke i Zakon o zaštiti životinja, unosi red u područje koje je dugo bilo prepušteno tumačenju i dobroj volji susjeda. Jasno propisani termini kućnog mira, pravila za zajedničke prostore, obveze prema kućnim ljubimcima, jasno definirana odgovornost stanara te konkretni mehanizmi prijave i sankcioniranja olakšavaju suživot i smanjuju prostor za sukobe. Poznavanje ovih pravila korisno je svakom stanaru, bez obzira posjeduje li stan ili ga iznajmljuje.

Kupnja stana ili kuće u povijesnoj gradskoj jezgri mnogima je privlačna upravo zbog njezina karaktera. No, obnova zgrade u zaštićenoj kulturnoj cjelini razlikuje se od klasične rekonstrukcije.

Grafiti na fasadi? Grad Zagreb plaća uklanjanje – i daje do 750 eura za kamere

Svaki zahvat mora poštovati vrijednosti kulturne baštine, a pritom zadovoljiti današnje standarde stanovanja. Antonia Matković Šerić, mag. art., iz Gradskog ureda za kulturnu baštinu i prirodu, objašnjava što se u praksi smije mijenjati, a što ostaje zaštićeno, i zašto ne postoji jedinstveno pravilo koje vrijedi za svaku zgradu.

Zašto su zgrade u zaštićenim kulturnim cjelinama pod posebnim pravilima?

Povijesne gradske jezgre nastajale su stoljećima, a svaka zgrada nosi dio identiteta grada. Zato se njezina obnova ne promatra samo kao privatna investicija, nego kao ulaganje u zajedničku kulturnu baštinu. Pravila pritom nisu jednaka za svaku građevinu.

“Kriteriji za obnovu zgrade u zaštićenoj povijesnoj urbanoj cjelini utvrđuju se prema arhitektonsko-oblikovnim karakteristikama zgrade, datumu izgradnje, dataciji projekta, autoru projekta. Sve te stvari uzimamo u obzir kako bismo stvorili nekakve početne kriterije”, objašnjava Matković Šerić.

U Zagrebu vrijede sustavi mjera zaštite A i B, ovisno o području, koji se odnose na djelomičnu ili potpunu konzervatorsku zaštitu. Unutar toga postoje različiti stupnjevi i kriteriji konzervatorskih smjernica, koje ured izdaje na temelju idejnog projekta dostavljenog od strane suvlasnika ili investitora.

Ne vrijede ista pravila za svaku zgradu

Razina zaštite ovisi o tome nalazi li se zgrada unutar šire zaštićene kulturne cjeline ili je pojedinačno zaštićena kao kulturno dobro, a razlika između te dvije kategorije je značajna.

Zgrada unutar zaštićene kulturne cjeline

Kod zgrada koje se nalaze unutar zaštićene zone, konzervatorska zaštita najviše se bazira na očuvanju vanjštine.

“Najviše se bazira konzervatorska zaštita na očuvanju vanjštine, ovojnice, pročelja, uličnog i dvorišnog pročelja, krovišta koje nerijetko zovemo petom fasadom jer je vrijedna vizura iz ptičje perspektive, crveni tipični krovovi na Gornjem gradu koje nastojimo očuvati”

Pojedinačno zaštićeno kulturno dobro

Kad je riječ o pojedinačno zaštićenim zgradama, zaštita se proširuje i na unutrašnjost.

“Kad se radi o pojedinačno zaštićenim zgradama, ta se zaštita malo proširuje na unutrašnjost. Ulazni prostori, stubišta, reprezentativna stubišta, veže, dakle svi oni dijelovi i elementi jedne zgrade, ali čak i elementi na parceli, koji u bitnome određuju i doprinose kriterijima koji su doveli do zaštite te pojedine građevine.”

Što se najčešće smije mijenjati tijekom obnove?

Iako je vanjski izgled zgrade najstrože zaštićen, obnova ne znači da se ništa ne smije unaprijediti. Instalacije, elektroinstalacije i strojarski sustavi u pravilu se mogu prilagoditi suvremenim propisima, jednako kao i konstrukcijska obnova potrebna radi statičke sigurnosti zgrade. Suvremeni materijali dopušteni su ondje gdje za to postoji jasna opravdanost, a ne kao automatska zamjena izvornih rješenja. Datacija zgrade, odnosno njezina starost ili period izgradnje, pritom bitno utječe na smjernice tijekom obnove, jer različite faze izgradnje i naknadne intervencije oblikuju zatečeno stanje s kojim konzervatori rade. Svaki je slučaj različit, pa se rješenja procjenjuju pojedinačno, a ne prema univerzalnom obrascu.

Što konzervatori najčešće žele sačuvati?

Fokus zaštite gotovo uvijek ostaje na elementima koji zgradi daju prepoznatljiv identitet: pročeljima, ukrasima, izvornim prozorima, krovištu i karakterističnim crvenim krovovima, kao i arhitektonskim detaljima poput profilacija, vijenaca i ostalih ukrasnih elemenata. Kod pojedinačno zaštićenih zgrada tu se dodaju i povijesni interijeri, ako postoje i ako su prepoznati kao dio vrijednosti zbog koje je zgrada uopće zaštićena.

“U svojim smjernicama uvijek nastojimo vratiti ono izvorno stanje, što je veoma težak i zahtjevan zadatak, kad se uzme u obzir konstrukcijska, cjelovita obnova koja osim ojačanja i dovođenja zgrade na određenu razinu otpornosti od potresa zahtijeva i strojarska te električna poboljšanja u vidu svih suvremenih tehničkih propisa koje zgrada treba zadovoljiti”

Energetska obnova povijesnih zgrada: što je danas moguće?

Ovo je područje u kojem se pravila posljednjih godina najviše mijenjaju, jer se zahtjevi energetske učinkovitosti sve teže zaobilaze čak i kod zaštićenih zgrada.

Može li se postaviti toplinska izolacija?

Toplinska izolacija dopuštena je, ali s jasnim ograničenjima ovisno o položaju pročelja. “Dozvoljena je na pojedinim zgradama i ugradnja sustava toplinske izolacije, uglavnom na dvorišnim pročeljima. U zoni zaštite na zgradama koje su bogato profilirane, koje imaju bogate vijence, razdjelne krovne vijence ili profilirane rubove oko prozora, tamo je puno teže ugraditi takav sustav izolacije, a da se ne promijeni izgled zgrade, tako da se tog načina obnove na uličnim pročeljima zapravo klonimo“, kaže Matković Šerić. Dodaje i da postoje novi, suvremeni materijali koji bi mogli ponuditi rješenje i za ulična pročelja, ukoliko značajnije ne utječu na njihov izgled.

Što je sa zamjenom stolarije?

Potpuna zamjena starih prozora novima kod zaštićenih zgrada uglavnom nije dopuštena, no to ne znači da vlasnici ostaju bez ikakvog poboljšanja.

“Za potrebe energetske učinkovitosti dozvoljavamo preinake stolarije na unutarnjim krilima, koje se mogu prepraviti, odnosno korigirati za prihvat izolacijskog stakla. To je bitno suvlasnicima i stanarima, da ipak znaju da će im toplinska izolacija biti bolja. Nekadašnji stari dvostruki kutijasti prozori od drveta možda više nisu tako dobri kao nekada, dotrajali su, treba ih obnoviti. U principu dozvoljavamo da se unutarnje krilo preradi kako bi se moglo ugraditi izolacijsko staklo”

Riječ je o kompromisu koji čuva izvorni izgled prozora s ulice, dok stanarima ipak donosi mjerljivo bolju toplinsku zaštitu.

Mogu li se ugraditi liftovi i druga moderna rješenja?

Posljednjih godina konzervatorska struka sve više traži kompromise između zaštite baštine i suvremenih potreba stanovanja. “U tom pogledu sve više popuštamo u smislu strogih mjera i zabrana za pojedine zgrade”, kaže Matković Šerić, spominjući konkretno nacionalne planove vezane uz energetsku učinkovitost u zgradarstvu i postizanje pristupačnosti za osobe s invaliditetom, poput ugradnje liftova. Ovakvi zahvati i dalje se procjenjuju pojedinačno, ovisno o konstrukciji i vrijednosti konkretne zgrade, ali više nisu automatski isključeni samo zato što je zgrada pod zaštitom.

Zašto je suradnja konzervatora, projektanta i investitora ključna?

Nijedna obnova zaštićene zgrade ne izgleda potpuno isto kao prethodna, jer svaka nosi svoju povijest, oštećenja i posebnosti.

“Veoma je teško uspjeti provesti konzervatorske smjernice, zahtjeve i sustav mjera zaštite, a da se ne rade pojedini kompromisi i ustupci sa strane investitora i projektanata. To je međusobna suradnja koja je iznimno zahtjevna”

Cilj konzervatorske službe pritom nije spriječiti obnovu, nego pronaći rješenje koje čuva ono najvrjednije, a istovremeno omogućuje kvalitetan, siguran i suvremen život u zgradi. “Kad na kraju imamo rezultat nakon cjelovite obnove, budemo zaista ponosni ako smo na nečem inzistirali, to se onda poslije i vidi.”

Svaka odluka počinje analizom zgrade

Prije nego što konzervatori uopće izdaju smjernice, provodi se detaljna analiza same građevine. Arhivska dokumentacija, konzervatorski elaborati, ranija istraživanja i povijesne fotografije otkrivaju kako se zgrada mijenjala kroz povijest i koji su njezini elementi ključni za vrijednost zbog koje je uopće zaštićena. Tek na temelju te analize određuje se što se vraća u izvorno stanje, što se može prilagoditi potrebama suvremenog stanovanja, a što se može modernizirati bez štete za cjelokupnu vrijednost zgrade.

Obnova zgrade u zaštićenoj kulturnoj cjelini često traje dulje i zahtijeva više planiranja od klasične rekonstrukcije, ali upravo zahvaljujući takvim pravilima ostaje očuvana prepoznatljiva slika naših povijesnih gradova. Današnji izazov nije birati između baštine i suvremenog stanovanja, nego pronaći rješenja koja uspješno spajaju jedno i drugo, uz spremnost svih strana, konzervatora, projektanata i investitora, na dijalog i kompromis.

Najčešća pitanja

Što znači da je zgrada pod konzervatorskom zaštitom?
To znači da su njezini arhitektonski, povijesni ili umjetnički elementi prepoznati kao vrijednost koju treba sačuvati, pa svaka intervencija na zgradi zahtijeva suglasnost nadležne konzervatorske službe.

Treba li dozvola konzervatora za obnovu stana u staroj gradskoj jezgri?
Da, ako se radovi odnose na elemente koji potpadaju pod zaštitu, poput pročelja, stolarije ili zajedničkih dijelova zgrade, potrebne su konzervatorske smjernice ili suglasnost prije početka radova.

Smije li se mijenjati pročelje zaštićene zgrade?
Pročelje je u pravilu najstrože zaštićen element, pa se promjene svode na sanaciju i obnovu u izvornom izgledu, a ne na promjenu oblika, boje ili materijala bez odobrenja.

Je li dopuštena toplinska izolacija na povijesnim zgradama?
Djelomično, i to najčešće na dvorišnim pročeljima, dok je na bogato profiliranim uličnim pročeljima izuzetno rijetka zbog rizika od promjene izgleda zgrade.

Može li se zamijeniti stolarija u zaštićenoj zgradi?
Potpuna zamjena obično nije dopuštena, ali je moguća prilagodba unutarnjeg krila prozora za ugradnju izolacijskog stakla, uz očuvanje izvornog izgleda s ulice.

Smije li se ugraditi lift u povijesnu zgradu?
Moguće je, uz procjenu konstrukcije i vrijednosti zgrade od slučaja do slučaja, jer se zahtjevi pristupačnosti danas sve više usklađuju s konzervatorskim uvjetima.

Kako saznati je li moja zgrada pod konzervatorskom zaštitom?
Informacije o statusu zaštite dostupne su u nadležnom gradskom uredu za kulturnu baštinu ili konzervatorskom odjelu ministarstva kulture, ovisno o razini zaštite zgrade.

Za širi kontekst propisa koji danas oblikuju energetsku obnovu zgrada u Hrvatskoj, pogledajte i naše tekstove Kako čitati energetski certifikat i što vam govori o stanju kuće te Energetski razredi stambenih zgrada – što znače i kolika je stvarna potrošnja?