Turistička sezona je u punom jeku, no brojni mali iznajmljivači ovo ljeto dočekuju u znatno drukčijim okolnostima nego prije samo nekoliko godina. Osim rastućih troškova održavanja i ulaganja u smještaj, na njih su se sručile zakonske promjene koje donose nova porezna opterećenja i dodatne administrativne obveze.

Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, privatni smještaj čini značajan dio ukupnih smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj. Svaka promjena koja pogađa male iznajmljivače ima izravni utjecaj na širu turističku sliku zemlje.

Što se sve promijenilo od 2024. do danas?

• Povećanje paušalnog poreza — Od 1. siječnja 2025. paušalni porez po ležaju određuje se prema četiri kategorije turističke razvijenosti mjesta. U najpopularnijim destinacijama iznos je porastao i do pet puta u odnosu na prijašnje iznose.
• Porez na nekretnine — Uveden je novi godišnji lokalni porez u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m² za nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje. Nije zamijenio komunalnu naknadu — oba se plaćaju paralelno.
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada — Od 1. siječnja 2025. iznajmljivači u stambenim zgradama moraju ishoditi suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika za kratkoročni najam.
• EU registracijski broj — Od lipnja 2026. svaka smještajna jedinica mora imati jedinstveni registracijski broj. Bez njega oglas na Airbnbu, Bookingu i sličnim platformama neće moći biti objavljen.

Koliko sada plaćaju mali iznajmljivači?

Prije 2025. paušalni porez iznosio je između 19,91 i 199,08 eura po ležaju godišnje, ovisno o odluci lokalne samouprave. Od 2025. sustav se temeljito promijenio.

Novi rasponi stopa paušalnog poreza ovise o indeksu turističke razvijenosti i iznose: Kategorija I: 100 – 300 eura, Kategorija II: 70 – 200 eura, Kategorija III: 30 – 150 eura, Kategorija IV: 20 – 100 eura po ležaju godišnje. Ako lokalna samouprava ne donese vlastitu odluku, primjenjuju se zadani iznosi: za prvu skupinu 225 eura, za drugu 150 eura, za treću 90 eura i za četvrtu 60 eura po ležaju godišnje.

Kategorije paušalnog poreza od 2025.

Kategorija	Raspon po ležaju godišnje	Default ako JLS ne donese odluku
I. (najrazvijenija)	100 – 300 €	200 €
II.	70 – 200 €	135 €
III.	30 – 150 €	90 €
IV.	20 – 100 €	60 €

Primjer: apartman s 4 ležaja u popularnoj turističkoj destinaciji (I. skupina)

Trošak	Prije 2025.	Od 2025.
Paušalni porez (4 ležaja)	~80 – 200 €	400 – 1.200 €
Porez na nekretnine (60 m²)	nije postojao*	36 – 480 €
Komunalna naknada	plaća se	plaća se

*Ranije se plaćao porez na kuće za odmor, ali nije bio obavezan za sve objekte.

Porez na nekretnine plaćaju iznajmljivači koji ne stanuju na istoj adresi na kojoj iznajmljuju smještaj. Isto vrijedi za one koji stanuju u zgradi s više od četiri stana različitih vlasnika.

Konačni iznos varira ovisno o odluci lokalne samouprave. Svaka općina i grad mogu svake godine korigirati iznose unutar zadanih raspona, pa je preporuka iznajmljivačima da provjere odluku svoga mjesta na službenim stranicama ili u lokalnim službenim glasilima. Sve relevantne informacije dostupne su i na stranicama Porezne uprave.

Trebaju li iznajmljivači tražiti suglasnost susjeda?

Ovo je pitanje koje trenutno najviše zbunjuje iznajmljivače u stambenim zgradama.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., propisuje da svi koji se odluče za kratkoročni najam trebaju suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika zgrade — dakle 66 posto. Vlasnici koji stanove već daju u kratkoročni najam imaju rok do 31. prosinca 2029. da tu suglasnost ishode.

Tko treba suglasnost:

• vlasnici stanova u stambenim zgradama koji žele iznajmljivati turistima
• vlasnici koji su već u kratkoročnom najmu (rok za usklađenje: do kraja 2029.)
• vlasnici koji obavljaju djelatnost koja uzrokuje buku ili vibracije

Tko ne treba suglasnost:

• vlasnici obiteljskih kuća i samostojećih objekata
• vlasnici nekretnina kategoriziranih kao poslovni prostor
• vlasnici u dijelu novogradnji gdje je turistički najam bio predviđen već pri kupnji

Cilj odredbe nije zabraniti kratkoročni najam u stambenim zgradama, već uspostaviti sustav u kojemu suvlasnici — osobito neposredni susjedi — imaju pravo uvida i odlučivanja o tome tko ulazi u zgradu.

Provedba u praksi međutim otvara pitanja koja zakon nije do kraja razjasnio. „Nije jasno definirano tko prikuplja potpise, na koji način se obrađuju, postoje li propisani obrasci i kako cijeli postupak treba izgledati”, upozorava Borko Grubišić iz Udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače. Iznajmljivačima se preporučuje konzultacija s upraviteljem zgrade ili pravnim stručnjakom. Puni tekst zakona dostupan je na Zakon.hr.

Najteže je onima s kratkom sezonom

Povećani troškovi ne pogađaju sve iznajmljivače jednako.

Dok se apartmani u najpopularnijim destinacijama pune veći dio godine, postoje mjesta gdje sezona traje tek nekoliko tjedana.

„Neka mjesta u Hrvatskoj imaju sezonu od svega mjesec do mjesec i pol dana. U tom razdoblju iznajmljivači moraju pokriti sve troškove i namete koje je država stavila na njihovo poslovanje”, ističe Grubišić.

Posebno su osjetljive otočne sredine i manja turistička mjesta bez tržišta dugoročnog najma. U takvim okolnostima pitanje isplativosti privatnog smještaja postaje sve glasnije.

Dolazi i EU registracijski broj

Uz sve navedeno, iznajmljivače čeka još jedna obveza.

Uvodi se sustav registracije i jedinstveni digitalni kanal za razmjenu podataka s platformama. Svaki iznajmljivač prije oglašavanja na Airbnbu, Bookingu ili drugoj platformi morat će zatražiti registracijski broj – bez njega oglas neće moći biti objavljen.

Registracijski broj je jedinstveni identifikacijski broj koji će se dodjeljivati svakoj smještajnoj jedinici, slično kao OIB za osobe, ali za smještaj. Mora biti istaknut u svim oglasima. Više informacija dostupno je na stranicama Ministarstva turizma i sporta.

No dio iznajmljivača skeptičan je prema stvarnom učinku te mjere. „Oni koji danas iznajmljuju na crno vrlo vjerojatno će nastaviti raditi isto i nakon uvođenja registracijskog broja”, smatra Grubišić.

Hoće li mali iznajmljivači odustati?

To je pitanje koje sve glasnije odzvanja u turističkim sredinama uz obalu.

Kombinacija višestruko višeg paušalnog poreza, novog poreza na nekretnine, komunalne naknade koja se nastavlja plaćati i administrativnih obveza oko suglasnosti susjeda stvara pritisak kakav mali iznajmljivači dosad nisu poznavali. Za one s kratkom sezonom i malim brojem ležajeva računica postaje sve teža.

Problem sive zone ostaje prisutan.

„Strani vlasnici nekretnina iznajmljuju apartmane kroz kanale koji nisu vidljivi domaćim institucijama, dok domaći iznajmljivači prolaze kroz sve administrativne procedure”, tvrdi Grubišić.

Takva situacija stvara neravnopravan položaj na tržištu.

Bez učinkovitog nadzora i jasnih pravila teško je očekivati da će novi porezi i administrativne mjere donijeti željene rezultate. A mali iznajmljivači, koji godinama čine okosnicu privatnog smještaja u Hrvatskoj, sve češće postavljaju isto pitanje: isplati li se to još uvijek?

Personalizacija interijera postala je jedan od vodećih trendova u uređenju doma, a zidovi – dugo zapostavljeni u korist namještaja i dekorativnih detalja – polako se vraćaju u centar pažnje kao aktivni element oblikovanja atmosfere prostora.

Jedan od domaćih brendova koji je prepoznao taj pomak je Rococo Decor, hrvatski proizvođač tapeta i zidnih obloga koji je nastao iz jedne jednostavne, ali snažne ideje: da zid može biti više od pozadine.

Hrvatski brend nastao u trenutku preokreta

Iza Rococo Decora stoji Lidija Čavlović, poduzetnica čiji poslovni put nije tekao ravnom linijom. Ideju je razvila tijekom pandemije.

„ U tom razdoblju sve više hotela počelo je tražiti ekološke proizvode i održiva rješenja, i u tome sam vidjela smjer u kojemu tržište ide. Tada sam se susrela sa strojem koji omogućuje potpuno ekološku proizvodnju tapeta i ekološke boje. U isto vrijeme tapete su u uređenju interijera doživljavale pravi renesansu. Sve se nekako spojilo u jednu ideju”, prisjeća se Čavlović.

Taj spoj ekološke tehnologije, rastućeg interesa za personalizaciju interijera i vlastitog senzibiliteta prema estetici pretvorio se u brend koji danas ima jasno prepoznatljiv identitet. Rococo Decor proizvodi tapete u Hrvatskoj, u Zaboku, gdje se nalazi i njihov showroom u kojemu klijenti mogu vidjeti, dotaknuti i osjetiti razliku između onoga što nudi ovaj brend i klasičnih tapeta koje poznajemo.

Samoljepljive, vinilne ili tekstilne? Vodič kroz sve vrste tapeta za dom

Tapete koje se ne gledaju samo – one se i osjećaju

Ono što Rococo Decor odmah izdvaja od klasičnih tapeta nije samo vizualni dojam, nego nešto mnogo konkretnije: tekstura.

Brend je razvio koncept strukturiranih tapeta u kojima svaki motiv ima vlastitu taktilnu dimenziju koja prati vizualni prikaz. Ako je na tapeti prikazan list, njegova površina ima pravu, opipljivu strukturu lista iz prirode – žile, udubine, valovitost rubova. Ako je motiv cvijet, pod prstima se osjeća reljef latica. Granit izgleda kao granit. Tkanina izgleda i osjeća se kao tkanina.

„Strukturiranu tapetu ne morate ni vidjeti. Dovoljno je da je dotaknete. Po samom dodiru možete prepoznati što se nalazi na motivu”

To nije samo dizajnerski trik. Radi se o temeljnoj promjeni u načinu na koji zidna obloga komunicira s prostorom i s ljudima u njemu. Taktilnost unosi toplinu, autentičnost i osjećaj da je svaki element interijera promišljen do kraja.

Zidovi koji apsorbiraju i buku

Uz estetsku vrijednost, Rococo Decor tapete nose i funkciju koja je u modernom stanovanju sve važnija: akustiku.

Njihove zidne obloge posjeduju certificirana akustična svojstva koja doprinose zvučnoj ugodi u prostoru. U praksi to znači manje odjeka, mekšu atmosferu i tišu sobnu akustiku. Upravo zato Rococo Decor tapete nisu rezervirane samo za privatne interijere. Sve se češće primjenjuju u hotelima, poslovnim prostorima, restoranima i svim okruženjima gdje je kvaliteta zvučnog ambijenta važan dio korisničkog iskustva.

U vremenu kada sve više radimo od kuće, a granica između radnog i životnog prostora postaje sve tanja, akustično ugodniji dom prestaje biti luksuz i postaje stvarna potreba.

Kada umjetničko djelo postane zidna obloga

Posebno zanimljiv segment Rococo Decor ponude nastaje kroz suradnje s umjetnicima – i tu se vidi koliko brend razmišlja šire od pukog dizajna tapeta.

Umjesto da uzimaju gotove motive i prenose ih na površine, Čavlović i njezin tim ulaze u pravi kreativni dijalog s umjetnicima. Rezultat su kolekcije u kojima zidna obloga nosi autentičan umjetnički izraz, a ne tek vizualnu inspiraciju.

Jedna od takvih suradnji ostvarena je s umjetnicom Alinom Neculceom.

„Napravili smo cijelu kolekciju pod nazivom Život kroz koju smo pokušali prenijeti njezine ideje i umjetnički izraz na svaku pojedinačnu tapetu – ne kao reprodukciju slike, nego kao prostor koji diše istim jezikom kao i njezin rad”, objašnjava Čavlović.

Na taj način zid prestaje biti neutralna kulisa i postaje aktivan sudionik u priči interijera.

Personalizacija bez granica: od ideje do gotovog zida

Možda najveća prednost koju Rococo Decor nudi klijentima je mogućnost potpune prilagodbe dizajna.

Polazna točka može biti praktički bilo što: fotografija s putovanja, omiljeni cvijet, boja koja ih smiruje, osjećaj koji žele prenijeti u prostoriju ili pak slika nekog mjesta koje nosi posebno značenje. Tim Rococo Decora preuzima taj sirov materijal i iz njega gradi prijedlog.

„Dovoljno nam je dati ideju – što volite, koje boje preferirate i u koji kontekst se dizajn treba uklopiti. Mi zatim pripremamo prijedlog, izrađujemo fizički uzorak i tek nakon vašeg odobrenja kreće produkcija i montaža”

Takav proces nije brz na način na koji su brze masovne kolekcije. Ali nije zamišljen ni da bude. Rezultat je interijer koji ne slijedi sezonske trendove nego odražava konkretnog čovjeka i konkretan prostor – i koji zbog toga ne zastarijeva na isti način kao standardna dekoracija.

U industriji koja često nagrađuje brzinu, volumen i vizualnu glasnost, Rococo Decor svjesno ide drugim putem.

Fokus nije na masovnoj distribuciji ni na katalogu koji se mijenja svake sezone, nego na detaljima, kvaliteti izvedbe i onome što Čavlović naziva emocionalnom povezanošću prostora s ljudima koji u njemu žive.