stan od 69 kvadrata by Marta Senjanović
Arhitekti i arhitektonski projekti
Walkable Roofs — Krovovi po kojima se hoda: Novi sloj arhitekture i urbanog prostora
Krovovi kao novi javni prostori suvremene arhitekture.
Krovovi kojima se može hodati (engl. walkable roofs) su namjenski dizajnirani krovni prostori koji nisu samo zaštitna konstrukcija već funkcionalna i javna površina. Oni postaju produžetak gradskog ili prirodnog okruženja — mjesta za šetnju, okupljanje, rekreaciju, pa čak i rad ili zelene vrtove.
Takvi krovovi kombiniraju nekoliko koncepta:
- Zelene krovne površine, koje poboljšavaju mikroklimu i zadržavaju kišnicu.
- Javni ili polujavni prostori — dostupni pješacima kao vidikovci, parkovi ili komunikacijski putevi.
- Urbanističko proširenje — nova “peta fasada” grada koja postaje korisna i socijalna površina.
Povijest i filozofija koncepta
Ideja hodanja po krovovima nije potpuno nova — još je Le Corbusier u modernizmu promicao krovne vrtove kao “petu fasadu” zgrada. Međutim, suvremeni koncept ide dalje: krovovi više nisu samo vrtovi već prostor integriran s urbanim životom.
Norveški arhitektonski biro Snøhetta smatra se jednim od pionira modernog pristupa walkable krovovima, gdje krov postaje prostorna i društvena površina te arhitektonsko izražajno sredstvo.
Najpoznatiji primjeri walkable roofs
1. Oslo Opera House — Snøhetta (Oslo, Norveška)
Oslo Opera House popularizira koncept walkable roofs u suvremenoj arhitekturi. Krov ovog kulturnog centra kontinuirano se uspinje od ulice do vrha zgrade, omogućujući posjetiteljima šetnju po površini krovnog plašta i panoramski pogled na grad i fjord. Snøhetta spaja arhitekturu i urbani pejzaž, čineći krov dijelom javnog urbanog tkiva.
2. Shanghai Grand Opera House — Snøhetta (Shanghai, Kina)
U završnoj fazi izgradnje (2025.), ovaj projekt koristi spiralu koja se uzdiže oko zgrade i postaje pristupačna ruta za pješake, stvarajući spoj između interijera i eksterijera te panoramskih pogleda na grad.
3. Lascaux IV Caves Museum — Snøhetta (Montignac, Francuska)
Ovaj kulturni kompleks integrira zelenu, hodnu krovnu površinu koja se stapta s okolišem, stvarajući osjećaj prirodnog reljefa iznad prostora muzeja.
4. Hungarian Natural History Museum — Bjarke Ingels Group (Debrecen, Mađarska)
Projekt u razvoju novog Mađarskog muzeja prirodne povijesti, koji potpisuje Bjarke Ingels Group (BIG), zamišljen je kao arhitektura koja se ponaša poput krajolika. Zgrada je projektirana s nagibnim, zelenim krovovima koji se nastavljaju na okolnu šumu, stvarajući kontinuiranu i potencijalno prohodnu površinu nalik parku. Iako muzej još nije izgrađen, konceptualni dizajn jasno pokazuje kako walkable krovovi mogu poslužiti kao sredstvo integracije arhitekture i prirodnog okoliša, brišući granicu između građevine i krajolika.
5. Museum of Ethnography, Budapest — Budimpešta, Mađarska
Suvremeni Muzej etnografije smješten u budimpeštanskom City Parku ističe se velikim zelenim krovom površine oko 7 300 m², osmišljenim kao park i prohodna šetališna površina. Krov je u potpunosti integriran u javni prostor te posjetiteljima nudi panoramske poglede na park i grad, istovremeno služeći kao mjesto boravka, susreta i rekreacije. Projekt potpisuje arhitektonski ured NAPUR Architect, predvođen Marcelom Ferenczom, a zgrada je otvorena i u funkciji od početka 2020-ih. Krovna površina oblikovana je s naglašenom pažnjom prema krajoliku i urbanističkom kontekstu, čime arhitektura postaje produžetak parka i aktivni dio svakodnevnog gradskog života.
Tehnologije iza walkable roofs
Kako bi krov postao sigurno i trajno prohodan, koriste se specijalizirana tehnološka rješenja:
1. Strukturna nosivost
Walkable krovovi moraju podnijeti veća opterećenja pješaka od standardnih krovova. To znači da se često koriste ojačani betonski elementi, posebno projektirani čelični nosači i segmenti sa značajnim sigurnosnim faktorima.
2. Površinska dovršna obrada
- Protuklizni završni slojevi (npr. keramičke ploče, drveni deck-sustavi) optimizirani za sigurnost u svim vremenskim uvjetima.
- Zelene površine s dubokim supstratnim slojevima i odgovarajućom vegetacijom za stabilnost tla i biodiverzitet.
3. Hidroizolacija i odvodnja
Walkable krovovi integriraju kompleksne sustave odvodnje kako bi zaštitili vodonepropusnu i termoizolacijsku zaštitu ispod pješačkih površina. Sustavi tipa inverted roof (obrnutog krova) omogućuju da izolacija bude ispod zaštitnog sloja, čime se produžuje vijek krova.
Koncept walkable roofs predstavlja transformaciju krova iz statičnog u dinamičan element grada. Arhitekti poput Snøhette, Bjarke Ingels Group (BIG) i urbani eksperimenti poput Rotterdam Rooftop Walk pokazuju kako krov može biti prostor za ljude, prirodu i zajednicu. Ovaj pristup ne samo da obogaćuje arhitektonsko iskustvo, nego i potiče održivu i humaniju gradsku budućnost.
Izbor urednice
Što se stvarno događa sa cijenama nekretnina u 2026.
Prema riječima agentice za prodaju nekretnina Martine Mataić Škugor, prošlu godinu obilježila je stagnacija, ali ne i pad vrijednosti.
Nakon nekoliko godina snažnog rasta cijena i velike potražnje, tržište nekretnina u Hrvatskoj tijekom 2025. godine ušlo je u mirniju fazu. Iako se često govorilo o mogućem padu, do sloma tržišta nije došlo. Nekretnine se i dalje prodaju, ali sporije, uz znatno promišljeniji pristup kupaca i postupno realnija očekivanja prodavatelja.
Kupujete stan? Rješavamo vječnu dilemu – starogradnja ili novogradnja
Globalna ekonomska neizvjesnost, rast kamatnih stopa i oprez potrošača utjecali su na tempo kupoprodaja, no temeljni interes za kvalitetne nekretnine, osobito na dobrim lokacijama, i dalje ostaje snažan.
Sporije tržište, ali bez pada cijena
Prema riječima agentice za prodaju nekretnina Martine Mataić Škugor, prošlu godinu obilježila je stagnacija, ali ne i pad vrijednosti.
„Možemo reći da je došlo do određene stagnacije, ali ne možemo govoriti o općem padu cijena ili padu tržišta. Tržište je i dalje aktivno, no kupci su danas znatno promišljeniji prilikom kupnje.“
Podaci to potvrđuju. Eurostat bilježi da su cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u trećem tromjesečju 2025. porasle gotovo 14 posto na godišnjoj razini, što je znatno iznad prosjeka Europske unije. Istovremeno, broj transakcija prema podacima Porezne uprave i agencija pao je za oko 13 posto u prvih devet mjeseci godine, a u nekim županijama i do 30 posto.
Takav odnos pokazuje da tržište nekretnina u Hrvatskoj nije izgubilo vrijednost, već se usporilo i postalo selektivnije.
Kupci danas kupuju promišljeno
Kupci su danas informiraniji nego ikad. Prije odluke o kupnji uspoređuju više ponuda, detaljno se raspituju o stanju zgrade, energetskom razredu, iznosu režija i pričuve te realnim troškovima održavanja.
„Kupci se financijski pripremaju, ulaze u pregovore i spremni su odustati ako nekretnina ne odgovara njihovim mogućnostima. Impulzivne kupnje gotovo su nestale“, ističe Mataić Škugor.
Takav pristup produljuje proces kupoprodaje, ali istovremeno donosi veću sigurnost i kvalitetnije odluke.
Prodavatelji se prilagođavaju, ali bez velikih korekcija
Iako prodavatelji i dalje često imaju visoka očekivanja, oni koji doista žele prodati sve su otvoreniji za pregovore. Ipak, tržište zasad ne pokazuje znakove velikih korekcija cijena, osobito kada je riječ o kvalitetnim nekretninama.
Posebno u urbanim i obalnim zonama, gdje je ponuda ograničena, a potražnja stabilna, cijene se i dalje drže visoko.
Velike razlike među regijama
Tržište nekretnina u Hrvatskoj izrazito je neujednačeno. Dok većina županija bilježi pad broja transakcija, neke regije, poput Varaždinske županije, bilježe rast kupoprodaja, što ukazuje na snažan utjecaj lokalnih ekonomskih i demografskih čimbenika.
Zagreb ostaje stabilno tržište s kontinuiranom potražnjom domaćih kupaca, ponajviše onih koji rješavaju stambeno pitanje, ali i investitora usmjerenih na dugoročni najam. Na obali, osobito u Istri i Dalmaciji, atraktivne lokacije i dalje bilježe visoke cijene uz značajan udio stranih kupaca. Kontinentalna Hrvatska pokazuje veću osjetljivost, s većim prostorom za pregovore.
Novogradnja ili starogradnja?
Iako je novogradnja i dalje poželjna, visoke cijene i mali prostor za pregovore mnoge kupce okreću starogradnji. Za istu cijenu često mogu dobiti veći stambeni prostor, uz spremnost na dodatna ulaganja.
„Kupci su spremni ulagati u starogradnju, ali im je iznimno važno unaprijed znati koliki su stvarni troškovi adaptacije“, objašnjava Mataić Škugor.
Energetska učinkovitost kao ključni kriterij
Uz lokaciju, energetska učinkovitost postala je jedan od najvažnijih faktora pri kupnji. Kupce zanima stanje izolacije, sustavi grijanja i hlađenja, energetski razred zgrade te visina mjesečnih režija.
Zašto je obnova centra zelenija od gradnje na periferiji?
Energetska učinkovitost danas više nije dodatna prednost, već standard koji značajno utječe na odluku o kupnji i dugoročne troškove stanovanja.
Što očekivati u 2026.?
Analitičari za 2026. godinu predviđaju umjereniji rast cijena, između 4 i 7 posto, ovisno o lokaciji i kvaliteti nekretnine. Drastični pad nije izgledan, ali tržište će ostati diferencirano.
„Kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama i dalje će bilježiti blagi rast, dok će kod ostalih biti sve više pregovora“, zaključuje Mataić Škugor.
Zaključno, tržište nekretnina u Hrvatskoj ulazi u zreliju fazu – s manje euforije, više analize i realnijim očekivanjima. Kupci su oprezniji, prodavatelji fleksibilniji, a 2026. bi mogla donijeti stabilniju ravnotežu između ponude i potražnje.
