Vratili ste se u apartman nakon odjave gosta, krenuli počistiti i onda primijetite — nema sušila za kosu. Ili ručnika. Ili daljinskog upravljača koji je jučer bio na stoliću. Taj trenutak, negdje između sumnje i nevjerice, poznat je gotovo svakom iznajmljivaču koji se dulje bavi turističkim najmom.

Prvi instinkt mnogih iznajmljivača je postaviti kameru u apartman “da se zna” – no to danas više nije opcija. Airbnb je od travnja 2024. potpuno zabranio kamere i uređaje za snimanje unutar smještaja, a slična ograničenja vrijede i po hrvatskim propisima o videonadzoru.

Zato je, kad nešto ipak nestane, još važnije znati koje korake poduzeti.

Što se najčešće krade iz apartmana?

Popis onoga što najčešće nestaje iz turističkih apartmana prilično je predvidljiv: ručnici, posteljina, sušila za kosu, kuhinjski pribor, dekorativni detalji, daljinski upravljači i ključevi spadaju među najučestalije slučajeve, uglavnom zato što su mali, lako dostupni i lako ih je strpati u kofer.

Manji kućanski aparati, poput utikača za kavu ili blendera, također povremeno nestanu. Krađe vrijednijih predmeta, poput televizora ili umjetnina, znatno su rjeđe – takvi slučajevi obično zahtijevaju planiranje, a ne impulzivno “ponijeti nešto sa sobom”.

Kako smanjiti rizik od krađe prije dolaska gostiju?

Prevencija je uvijek jeftinija i jednostavnija od naknadnog rješavanja spora.

Inventarna lista

Detaljan popis opreme, po mogućnosti s fotografijama svake prostorije i vrijednijih predmeta, čini osnovu za svaku kasniju provjeru. Evidencija ne mora biti komplicirana — dovoljna je tablica s nazivom stavke, količinom i približnom vrijednošću, ažurirana svaki put kad nešto zamijenite ili dokupite.

Vrijedne predmete nemojte ostavljati u apartmanu

Umjetnine, nakit ili osobne stvari koje nemaju veze s opremanjem prostora za najam bolje je ukloniti prije nego apartman uopće oglasite. Što manje vrijednih, lako prenosivih predmeta stoji na vidljivom mjestu, to je manji poticaj za bilo kakvu krađu.

Jasna pravila kućnog reda

Kućni red trebao bi jasno definirati što se smatra opremom apartmana i da je gost odgovoran za cjelovitost inventara tijekom boravka. Ova jednostavna napomena djeluje preventivno već samim postojanjem, bez obzira hoće li ikad doći do spora.

Može li videonadzor pomoći?

Kamere mogu odvratiti od krađe u apartmanu, ali njihova upotreba ima jasne granice, i pravne i platformske.

U Hrvatskoj videonadzor uređuje Zakon o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka (NN 42/18), koji dopušta snimanje isključivo u svrhu zaštite osoba i imovine, uz obveznu vidljivu oznaku prije ulaska u nadzirani prostor te ograničen rok čuvanja snimki, u pravilu do šest mjeseci. Dopušteno je snimati vlastiti ulaz, dvorište ili posjed, ali ne i javne površine, susjedna dvorišta ili prolaznike izvan vlastitog prostora — granicu između sigurnosti i narušavanja tuđe privatnosti detaljno objašnjava naš tekst o tome što se smije, a što ne smije snimati videonadzorom.

Za turistički najam ograničenja su još stroža na razini samih platformi. Airbnb od travnja 2024. potpuno zabranjuje kamere i uređaje za snimanje unutar smještaja, čak i ako su isključeni — pravilo se odnosi na sve unutarnje prostorije, ne samo spavaće sobe i kupaonice, nego i na dnevni boravak i hodnik. Dopuštene su isključivo vanjske kamere, uz obvezu da njihova točna lokacija bude jasno navedena u opisu smještaja (na primjer, “kamera nadzire ulazna vrata i parking”). Skrivene kamere ostaju zabranjene bez iznimke, na svim platformama i u svim okolnostima.

U praksi to znači da videonadzor može zaštititi ulaz, prilaz ili parkiralište, ali ne i unutrašnjost apartmana — za to se iznajmljivač mora osloniti na druge mjere.

Kada provjeriti apartman nakon odlaska gostiju?

Pregled apartmana odmah nakon odjave, prije dolaska sljedeće grupe gostiju, jedina je prilika da se eventualni nedostatak poveže s točnim boravkom. Provjerite inventar prema svojoj listi i fotografirajte zatečeno stanje — ne samo radi dokazivanja štete, nego i radi vlastite evidencije koja iz sezone u sezonu postaje sve pouzdanija.

Krađa u apartmanu: što učiniti ako primijetite da nešto nedostaje?

Prvo provjerite radi li se o zabuni

Prije nego posumnjate na gosta, provjerite nije li predmet jednostavno premješten ili spremljen na neuobičajeno mjesto. Osoblje za čišćenje često zna preurediti sitnice tijekom pospremanja, pa kratka provjera s njima ponekad riješi cijeli “slučaj” u nekoliko minuta.

Kontaktirajte gosta

Ako je zabuna isključena, obratite se gostu pristojno i bez optužujućeg tona. Opišite točno koji predmet nedostaje, kada je posljednji put viđen i ostavite prostor za mogućnost nenamjerne zamjene — gosti ponekad slučajno spakiraju predmet iz apartmana zajedno sa svojim stvarima, bez ikakve namjere krađe.

Kada prijaviti krađu policiji?

Prijava policiji ima smisla kad postoje osnovane sumnje na kazneno djelo, posebno ako je riječ o predmetima veće vrijednosti ili ako gost odbija komunicirati nakon jasno postavljenog upita. Prije prijave vrijedi imati spremnu dokumentaciju — inventarnu listu, fotografije prije i poslije boravka te zapis komunikacije s gostom. Ovaj tekst ne ulazi u pravne detalje postupka, jer svaki slučaj ovisi o konkretnim okolnostima; za ozbiljnije situacije najbolje je posavjetovati se izravno s nadležnom postajom.

Kako platforme za rezervacije mogu pomoći?

Airbnb i Booking nude sustave prijave incidenata putem kojih iznajmljivač može opisati problem i priložiti dokaze, kao i izravnu komunikaciju s gostom unutar platforme, što ostavlja pisani trag korisan u svakom sporu. Ovisno o platformi i uvjetima korištenja, dostupni su i određeni programi zaštite domaćina — no njihov opseg i uvjete uvijek vrijedi provjeriti unutar vlastitog računa, jer se pravila mijenjaju i razlikuju od tržišta do tržišta.

Treba li imati sef u apartmanu?

Sef prvenstveno štiti stvari gostiju, a ne opremu apartmana, no njegova prisutnost ipak posredno koristi i iznajmljivaču. Gost koji ima siguran prostor za novac, dokumente i vrijedne predmete ostavlja dojam profesionalno vođenog smještaja, što se odražava i na recenzije, a rjeđe će imati razloga za sumnjičavost prema prostoru u kojem boravi. Vrijedno je znati i da sef postaje obvezan dio opreme već od kategorije s četiri zvjezdice — potpun pregled uvjeta po zvjezdicama donosimo u vodiču kategorizacija apartmana u Hrvatskoj.

Kako zaštititi apartman bez narušavanja iskustva gostiju?

Sigurnost i ugodan boravak gostiju nisu suprotstavljeni ciljevi. Kvalitetna evidencija inventara, diskretne mjere poput kvalitetne brave na ulazu, dobra komunikacija kroz kućni red i redovite provjere između rezervacija čine većinu posla — bez ijedne kamere unutar prostora. Ako razmišljate i o širem unaprjeđenju sigurnosti ulaza, vrijedi pogledati i naš tekst o tome kako izbor ulaznih vrata utječe na sigurnost doma, gdje stručnjaci objašnjavaju razrede protuprovalnosti RC1 do RC3. Za apartmane koje želite nadzirati na daljinu, osobito ako niste stalno na lokaciji, korisni su i uvidi iz teksta o tome kako pametna kuća čuva dom i kad niste u njemu, uz napomenu da se sve navedeno odnosi na vanjski nadzor, u skladu s pravilima platformi.

Sve navedeno ima smisla samo ako je objekt uopće ispravno registriran i kategoriziran — cijeli postupak, od dokumentacije do rješenja, prolazimo korak po korak u vodiču kako stan ili kuću pretvoriti u objekt za turistički najam. Povjerenje uz razumnu, transparentnu kontrolu — to je ravnoteža koja dugoročno funkcionira najbolje.

Krađa u apartmanu nije česta pojava, ali svaki iznajmljivač trebao bi biti spreman na takve situacije. Dobra organizacija, uredna evidencija i pravodobna reakcija mogu pomoći da se eventualni problemi riješe brzo i profesionalno, bez narušavanja odnosa s većinom gostiju koji se prema smještaju odnose odgovorno.

Turistička sezona je u punom jeku, no brojni mali iznajmljivači ovo ljeto dočekuju u znatno drukčijim okolnostima nego prije samo nekoliko godina. Osim rastućih troškova održavanja i ulaganja u smještaj, na njih su se sručile zakonske promjene koje donose nova porezna opterećenja i dodatne administrativne obveze.

Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, privatni smještaj čini značajan dio ukupnih smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj. Svaka promjena koja pogađa male iznajmljivače ima izravni utjecaj na širu turističku sliku zemlje.

Što se sve promijenilo od 2024. do danas?

• Povećanje paušalnog poreza — Od 1. siječnja 2025. paušalni porez po ležaju određuje se prema četiri kategorije turističke razvijenosti mjesta. U najpopularnijim destinacijama iznos je porastao i do pet puta u odnosu na prijašnje iznose.
• Porez na nekretnine — Uveden je novi godišnji lokalni porez u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m² za nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje. Nije zamijenio komunalnu naknadu — oba se plaćaju paralelno.
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada — Od 1. siječnja 2025. iznajmljivači u stambenim zgradama moraju ishoditi suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika za kratkoročni najam.
• EU registracijski broj — Od lipnja 2026. svaka smještajna jedinica mora imati jedinstveni registracijski broj. Bez njega oglas na Airbnbu, Bookingu i sličnim platformama neće moći biti objavljen.

Koliko sada plaćaju mali iznajmljivači?

Prije 2025. paušalni porez iznosio je između 19,91 i 199,08 eura po ležaju godišnje, ovisno o odluci lokalne samouprave. Od 2025. sustav se temeljito promijenio.

Novi rasponi stopa paušalnog poreza ovise o indeksu turističke razvijenosti i iznose: Kategorija I: 100 – 300 eura, Kategorija II: 70 – 200 eura, Kategorija III: 30 – 150 eura, Kategorija IV: 20 – 100 eura po ležaju godišnje. Ako lokalna samouprava ne donese vlastitu odluku, primjenjuju se zadani iznosi: za prvu skupinu 225 eura, za drugu 150 eura, za treću 90 eura i za četvrtu 60 eura po ležaju godišnje.

Kategorije paušalnog poreza od 2025.

Primjer: apartman s 4 ležaja u popularnoj turističkoj destinaciji (I. skupina)

*Ranije se plaćao porez na kuće za odmor, ali nije bio obavezan za sve objekte.

Porez na nekretnine plaćaju iznajmljivači koji ne stanuju na istoj adresi na kojoj iznajmljuju smještaj. Isto vrijedi za one koji stanuju u zgradi s više od četiri stana različitih vlasnika.

Konačni iznos varira ovisno o odluci lokalne samouprave. Svaka općina i grad mogu svake godine korigirati iznose unutar zadanih raspona, pa je preporuka iznajmljivačima da provjere odluku svoga mjesta na službenim stranicama ili u lokalnim službenim glasilima. Sve relevantne informacije dostupne su i na stranicama Porezne uprave.

Trebaju li iznajmljivači tražiti suglasnost susjeda?

Ovo je pitanje koje trenutno najviše zbunjuje iznajmljivače u stambenim zgradama.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., propisuje da svi koji se odluče za kratkoročni najam trebaju suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika zgrade — dakle 66 posto. Vlasnici koji stanove već daju u kratkoročni najam imaju rok do 31. prosinca 2029. da tu suglasnost ishode.

Tko treba suglasnost:

• vlasnici stanova u stambenim zgradama koji žele iznajmljivati turistima
• vlasnici koji su već u kratkoročnom najmu (rok za usklađenje: do kraja 2029.)
• vlasnici koji obavljaju djelatnost koja uzrokuje buku ili vibracije

Tko ne treba suglasnost:

• vlasnici obiteljskih kuća i samostojećih objekata
• vlasnici nekretnina kategoriziranih kao poslovni prostor
• vlasnici u dijelu novogradnji gdje je turistički najam bio predviđen već pri kupnji

Cilj odredbe nije zabraniti kratkoročni najam u stambenim zgradama, već uspostaviti sustav u kojemu suvlasnici — osobito neposredni susjedi — imaju pravo uvida i odlučivanja o tome tko ulazi u zgradu.

Provedba u praksi međutim otvara pitanja koja zakon nije do kraja razjasnio. „Nije jasno definirano tko prikuplja potpise, na koji način se obrađuju, postoje li propisani obrasci i kako cijeli postupak treba izgledati”, upozorava Borko Grubišić iz Udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače. Iznajmljivačima se preporučuje konzultacija s upraviteljem zgrade ili pravnim stručnjakom. Puni tekst zakona dostupan je na Zakon.hr.

Najteže je onima s kratkom sezonom

Povećani troškovi ne pogađaju sve iznajmljivače jednako.

Dok se apartmani u najpopularnijim destinacijama pune veći dio godine, postoje mjesta gdje sezona traje tek nekoliko tjedana.

„Neka mjesta u Hrvatskoj imaju sezonu od svega mjesec do mjesec i pol dana. U tom razdoblju iznajmljivači moraju pokriti sve troškove i namete koje je država stavila na njihovo poslovanje”, ističe Grubišić.

Posebno su osjetljive otočne sredine i manja turistička mjesta bez tržišta dugoročnog najma. U takvim okolnostima pitanje isplativosti privatnog smještaja postaje sve glasnije.

Dolazi i EU registracijski broj

Uz sve navedeno, iznajmljivače čeka još jedna obveza.

Uvodi se sustav registracije i jedinstveni digitalni kanal za razmjenu podataka s platformama. Svaki iznajmljivač prije oglašavanja na Airbnbu, Bookingu ili drugoj platformi morat će zatražiti registracijski broj – bez njega oglas neće moći biti objavljen.

Registracijski broj je jedinstveni identifikacijski broj koji će se dodjeljivati svakoj smještajnoj jedinici, slično kao OIB za osobe, ali za smještaj. Mora biti istaknut u svim oglasima. Više informacija dostupno je na stranicama Ministarstva turizma i sporta.

No dio iznajmljivača skeptičan je prema stvarnom učinku te mjere. „Oni koji danas iznajmljuju na crno vrlo vjerojatno će nastaviti raditi isto i nakon uvođenja registracijskog broja”, smatra Grubišić.

Hoće li mali iznajmljivači odustati?

To je pitanje koje sve glasnije odzvanja u turističkim sredinama uz obalu.

Kombinacija višestruko višeg paušalnog poreza, novog poreza na nekretnine, komunalne naknade koja se nastavlja plaćati i administrativnih obveza oko suglasnosti susjeda stvara pritisak kakav mali iznajmljivači dosad nisu poznavali. Za one s kratkom sezonom i malim brojem ležajeva računica postaje sve teža.

Problem sive zone ostaje prisutan.

„Strani vlasnici nekretnina iznajmljuju apartmane kroz kanale koji nisu vidljivi domaćim institucijama, dok domaći iznajmljivači prolaze kroz sve administrativne procedure”, tvrdi Grubišić.

Takva situacija stvara neravnopravan položaj na tržištu.

Bez učinkovitog nadzora i jasnih pravila teško je očekivati da će novi porezi i administrativne mjere donijeti željene rezultate. A mali iznajmljivači, koji godinama čine okosnicu privatnog smještaja u Hrvatskoj, sve češće postavljaju isto pitanje: isplati li se to još uvijek?