Gradnja doma
Robert Križanović: “U GEALAN-u smo fokusirani na potrebe kupca i stvaranje dobrog odnosa s njima”
Iako su postigli i više od očekivanog, direktor tvrtke GEALAN ističe kako radi tima ljudi s kojima radi ima pravo u budućnosti očekivati još više!
Iako su postigli i više od očekivanog, direktor tvrtke GEALAN ističe kako radi tima ljudi s kojima radi ima pravo u budućnosti očekivati još više!
Tvrtka GEALAN slavi 20 godina rada i dobro je poznata na tržištu te iz godine u godinu bilježi rast u poslovanju. Njihov uspjeh je zasigurno i posljedica jakog fokusa na želje i potrebe kupaca, ali i ponude raznovrsnog i kvalitetnog asortimana, pri čijoj se izradi koriste novi materijali i tehnologije, kako bi se utjecalo i na smanjenje ugljičnog dioksida ali i pristupačniju gradnju.
GEALAN razvija, proizvodi i prodaje inovativne PVC prozorske profile koji ispunjavaju očekivanja krajnjih kupaca ali i visoke zahtjeve građevinske industrije.
Naš sugovornik Robert Križanović, direktor tvrtke, prva iskustva u industriji stekao je na proizvodnji PVC građevinske stolarije gdje je radio od 2001. godine te tako stekao brojna vrijedna iskustva kao voditelj prodaje. Za GEALAN počinje raditi sredinom 2003. godine, gdje uskoro dolazi na poziciju voditelja odjela logistike.
“Direktor poduzeća bio je gospodin Ivica Maurović. On je zaslužan da je poduzeće GEALAN d.o.o. otvoreno u Hrvatskoj. Vrlo brzo smo postigli iznimno dobre rezultate u poslovanju. Potencijal koji ima gospodin Maurović prepoznali su i u matičnoj kući GEALAN Fenster Systeme GmbH u Njemačkoj, pa su ga 2009. godine pozvali da bude član uprave zadužen za prodaju i marketing, a ja sam dobio poziciju direktora GEALAN d.o.o.”, pojašnjava sugovornik.
Možete li nas kratko provesti i kroz povijest tvrtke?
Kada je g. Ivica Maurović je počeo raditi za GEALAN 2002. godine kao prodajni predstavnik, pozvao je mene da mu se pridružim 2003. godine i radim tehničku podršku kupcima. Posao se dobro razvijao i gospodin Maurović je predložio matičnoj kući u Njemačkoj da otvorimo firmu u Hrvatskoj. Tako je 01.07. 2004. godine otvorena firma GEALAN d.o.o., a mi smo dobili odgovornost za tržišta: Hrvatske, Bosne i Hercegovine, Srbije, Crne Gore, Kosova, Makedonije i Albanije. Počeli smo s timom od 10 zaposlenika, a danas nas je 37.
20 godina tvrtka posluje u Hrvatskoj, što biste istaknuli kao najveći uspjeh do sad, a što kao glavne ciljeve u budućnosti poslovanja?
U vrijeme kada smo otvorili poduzeće u Hrvatskoj, GEALAN je bio relativno nepoznat brand u svijetu PVC profila i građevinske stolarije. Na tržište smo ušli kao zadnji od svih zapadnoeuropskih poduzeća iz naše industrije. Vrlo brzo postali smo najveći pojedinačni dobavljač PVC sustava profila u Hrvatskoj te izgradili najjači brand.
Tu poziciju držimo i danas što je jako veliki izazov kroz sve ove godine. Što se budućnosti tiče, imamo jasno definiranu viziju, a to je oduševiti ljude. Zajedno stvaramo okvir za svijet prozora – inovativan, održiv i orijentiran na kupca. Želimo našim proizvodima i uslugama zbilja oduševiti ljude, stoga vjerujem da će nas to dovesti do pozicije vodećeg dobavljača u cijeloj regiji za koju smo zaduženi.
Kako biste komentirali kupce, što im je danas najvažnije prilikom odabira asortimana?
Kupci u Hrvatskoj su prije svega odvažni i vrijedni poduzetnici. Uvjeti poslovanja nisu jednostavni, a oni su kroz sve ove godine uspjeli izgraditi respektabilna poduzeća i podignuti cijelu branšu na visoki nivo kvalitete.
Ponosni smo jer smo kroz 20 godina zajedno sudjelovali s našim kupcima u tom procesu. Imamo široki asortiman proizvoda, iz kojeg svaki naš kupac može pronaći one najbolje za sebe i svoje krajnje kupce, ali isto tako pouzdanu podršku u različitim segmentima poslovanja koje naši kupci mogu dobiti i koja njima puno znači.
Njegujemo što nam je jako važno – u GEALAN-u smo fokusirani na potrebe kupca i stvaranje dobrog odnosa s njima. Jako smo ponosni što smo uspjeli pronaći veliki broj kupaca s kojima dijelimo zajedničke vrijednosti i na njima gradimo čvrste odnose i na taj način prevladavamo sve teškoće.
Neki od njih vas prate od samog osnivanja tvrtke?
S ponosom mogu reći da imamo kupce koji su počeli raditi s GEALAN-om i prije nego smo otvorili poduzeće u Hrvatskoj. To su PONISTRA iz Biorina, IZODAL iz Kaštel Sućurca, A.B.S. iz Pićana, TRES FILIAS iz Sesveta, STOLARIJA BROD iz Slavonskog Broda, EURO PROZOR iz Novog Vinodolskog, THERMO iz Prištine s Kosova, LIBERTA KOM iz Tetova u Makedoniji, INGPLAST iz Cazina u BiH te BRAVARIJA MARIĆ iz Ljubuškog u BiH. S nama već 20 godina posluje i poduzeće IKS FENSTER iz Sesveta.
S ponosom ističemo i kupca koji je u 15 godina naše suradnje ostvario rast za više od 20 puta. To je poduzeće SKELIN MONT iz Šibenika, koji je sada jedan od najvećih proizvođača građevinske stolarije u Hrvatskoj.
Koliko je rad u GEALAN-u ispunio vaša očekivanja i ambicije? Jeste li Vi i vaš tim zadovoljni rezultatima?
Vjerujem da je bez dobrih suradnika nemoguće napredovati ili ostvariti dobar rezultat. Ja imam sreću da radim s izvrsnim suradnicima, mojim kolegicama i kolegama. Zajedno smo kao tim izgradili ovo poduzeće.
Prošli smo i kroz teška vremena, međusobno se podržavali i pomagali jedni drugima, zajedno učili, stjecali iskustva i napredovali da bismo danas bili ovdje gdje jesmo. Smatram da smo u ovih 20 godina napravili čak i više od onoga što smo očekivali. Tim koji imam daje mi za pravo da u budućnosti očekujem još i više.
Vaša pozicija je iznimno odgovorna, predstavlja li to za vas zadovoljstvo ili se često susrećete sa stresnim situacijama?
Smatram da sam sretan čovjek jer mogu reći da radim posao koji zbilja volim i prema kojem osjećam strast i nakon 20 godina. Naravno da odgovornost donosi i stresne situacije, ali ipak svaki dan pronađem barem jednu stvar u poslu zbog koje sam zadovoljan.
Tvrtka iz godine u godinu polučuje sve veći uspjeh, što bi bio ključ takvog rezultata poslovanja?
Unutar cijelog GEALAN-a njegujemo timski duh, povjerenje, otvorenu komunikaciju, profesionalnost i poštovanje. To su vrijednosti po kojima radimo, kako unutar našeg tima, tako i prema našim kupcima. Smatram da je to ključno za uspjeh, pa ćemo i dalje raditi na razvijanju tih vrijednosti.
Postoji li i proizvod koji vas čini jedinstvenim na tržištu?
Proizvod koji nas čini jedinstvenim na tržištu je naš GEALAN-acrylcolor. Proizvodimo ga već više od 40 godina procesom koekstruzije. Ono što ga čini posebnim je kvaliteta površine profila koja je puno otpornija na vremenske utjecaje, lako se održava, otpornija je na ogrebotine i ima postojanost boje. Nudimo ga u širokoj paleti boja, pa se mogu zadovoljiti različiti uvjeti današnjih modernih objekata kada je u pitanju boja fasada.
Svakako bih izdvojio cijeli sustav S9000 sa svojim posebnostima, GEALAN-LUMAXX, GEALAN-FUTURA i podizno-klizna vrata. Tržište je izvrsno prihvatilo naš sustav GEALAN-LINEAR te klizni sustav GEALAN-SMOOVIO.
U sustav GEALAN-KUBUS ugradili smo sve naše posebnosti i inovacije: GEALAN-acrylcolor, suho statičko ostakljivanje krila pomoću ljepljive trake STV i dodatnu izolacijsku pjenu u profilima IKD.
Zadnji novi proizvod koji smo predstavili je sustav GEALAN-KONTUR s modernim dizajnom, koji osim izvrsne toplinske i zvučne izolacije, pruža i visoka protuprovalna svojstva.
Villa Kambel, Hrvatska
Ogledalo prirode, Albanija
Propisi i regulative
Povrat poreza za prvi stan: 10 stvari koje trebate provjeriti prije kupnje
Povrat poreza za prvi stan nije automatski, a iznos često ne pokriva sve što ste platili. Donosimo deset stvari koje trebate provjeriti prije nego potpišete kupoprodajni ugovor
Povrat poreza za prvi stan zvuči jednostavno: kupite stan, platite porez, država vam ga vrati. U praksi je nešto drugačije. Prije potpisa ugovora treba provjeriti ispunjavate li uvjete vi, vaša obitelj i sam stan, i to za konkretnu nekretninu.
Brojke pokazuju zašto je to važno. Prema podacima Ministarstva, APN je do 25. rujna 2026. zaprimio 7.780 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine, a odobrena je isplata veća od 38,2 milijuna eura. Obrađeno je 6.449 zahtjeva, odobreno 5.044, a 1.145 zahtjeva odbijeno je zbog neispunjavanja zakonskih uvjeta ili povlačenja zahtjeva.
Mjera se provodi od lipnja 2025., a danas je uređena Zakonom o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), usvojenim u travnju 2026. Prije nego povrat poreza za prvi stan uključite u svoj budžet, prođite ovih deset točaka.
Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj: Što donosi novi zakon i tko će imati koristi?
1. Ispunjavate li osnovne uvjete?
Prema uvjetima APN-a, za kupnju stana ili kuće potrebno je biti državljanin RH, imati ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025., imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine i boraviti u njoj, kao i članovi uže obitelji navedeni u zahtjevu, te imati potvrdu o plaćenom porezu na promet nekretnina ili račun s iskazanim PDV-om izdan nakon 1. siječnja 2025.
Svi uvjeti moraju biti ispunjeni istodobno. Ako jedan nedostaje, povrata nema, bez obzira na to koliko su ostali uredni.
2. Koliko ćete godina imati kad predate zahtjev?
Granica je 45 godina, ali ne u trenutku kupnje. Podnositelj zahtjeva mora biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva. Ako vam je 44 godine i rođendan je blizu, s papirologijom ne treba čekati.
Starija dob od propisane jedan je od razloga koje Ministarstvo navodi među neuspješnim zahtjevima, uz ugovor sklopljen prije 1. siječnja 2025., posjedovanje drugih nekretnina i višestruko podnošenje zahtjeva unutar istog kućanstva.
3. Rješavate li stambeno pitanje prvi put?
Povrat poreza za prvi stan namijenjen je, kako i ime kaže, onima koji prvi put kupuju nekretninu. Na potporu nemaju pravo podnositelj zahtjeva i članovi uže obitelji koji su već koristili subvenciju stambenog kredita ili neku drugu državnu potporu za rješavanje stambenog pitanja.
Pazite i na kućanstvo. Višestruko podnošenje zahtjeva unutar istog kućanstva jedan je od čestih razloga odbijanja
4. Imate li udio u naslijeđenoj nekretnini?
Mnogi odustaju čim se sjete da imaju dio bakine kuće na selu, a to ne mora značiti kraj priče. Presudno je je li nekretnina “odgovarajuća” za stanovanje.
Povrat ne može ostvariti podnositelj zahtjeva ili član uže obitelji koji u vlasništvu ili suvlasništvu ima ili je imao, u Hrvatskoj ili inozemstvu, odgovarajuću nekretninu namijenjenu stanovanju. Ako je nekretnina neodgovarajuća, mora se prodati u roku od 24 mjeseca od kupnje prve odgovarajuće nekretnine.
Za suvlasničke udjele postoje posebna pravila, koja APN detaljno objašnjava u odgovorima na česta pitanja. Ako imate bilo kakav udio u nekretnini, provjerite ga s APN-om prije kupnje, a ne nakon.
5. Plaćate li porez na promet nekretnina ili PDV?
Koji porez plaćate, ovisi o tome od koga kupujete. Kod rabljenog stana od fizičke osobe plaća se porez na promet nekretnina, a kod novogradnje od investitora obično PDV. Povrat poreza za prvi stan za ta se dva poreza ne računa jednako.
| Plaćeni porez | Koliko se vraća | Najviši iznos potpore |
|---|---|---|
| Porez na promet nekretnina | Iznos plaćenog poreza | 3 % zakonske osnovice |
| PDV | 50 % plaćenog PDV-a | 12,5 % zakonske osnovice |
6. Hoćete li stvarno dobiti natrag cijeli porez?
Ne nužno. Kupac koji je platio PDV ima pravo na potporu od 50 % plaćenog PDV-a, a najviši iznos može biti 12,5 % zakonske osnovice. Kupac koji je platio porez na promet nekretnina ima pravo na potporu u visini tog poreza, a najviše 3 % osnovice.
Ključna je riječ “osnovica”. Ona se ne računa nužno prema stvarnoj kvadraturi i cijeni vašeg stana, nego prema propisanim granicama iz sljedeće dvije točke. Zato “povrat cijelog poreza” često ne znači povrat svega što ste platili.
7. Koliki stan smijete kupiti i za koliko kvadrata dobivate povrat?
Ovdje se krije najčešća zabuna. Postoje dvije kvadrature: ona do koje uopće imate pravo na potporu i ona prema kojoj se povrat računa. Nekretnina može biti 50 posto veća od kvadrature propisane zakonom, ali se u tom slučaju povrat dobiva prema propisanoj kvadraturi.
| Broj članova kućanstva | Kvadratura za obračun povrata | Najveća površina stana za pravo na potporu |
|---|---|---|
| 1 | 50 m² | 75 m² |
| 2 | 65 m² | 97,5 m² |
| 3 | 80 m² | 120 m² |
| 4 | 90 m² | 135 m² |
| 5 | 100 m² | 150 m² |
| 6 | 110 m² | 165 m² |
| 7 i više | 120 m² | 180 m² |
Primjer: par kupuje stan od 80 kvadrata. Stan je unutar granice od 97,5 m², pa imaju pravo na potporu, ali se povrat računa na 65 kvadrata, a ne na svih 80. Kod obiteljskih kuća granice su veće. Za kuće se povrat računa prema kvadraturama 50 posto većima od onih za stanove, jer kuće u pravilu imaju dodatne unutarnje prostorije.
8. Je li cijena kvadrata unutar dopuštene granice?
I cijena ima dva praga. Prosječne cijene utvrđene su za svaku jedinicu lokalne samouprave, a za ugovore iz 2026. vrijedi posebna tablica prosječnih cijena. Dopušta se cijena 50 posto viša od lokalne prosječne. Ako ste platili više od prosjeka, povrat se računa prema prosječnoj cijeni koju je utvrdilo Ministarstvo, a ako ste platili manje, prema vašoj cijeni.
Ako je cijena kvadrata viša od prosjeka za više od 50 posto, pravo na potporu se gubi u potpunosti. Gradovi poput Zagreba podijeljeni su na više područja s različitim prosjecima, pa provjerite cijenu baš za kvart u kojem kupujete.
Pojednostavljeni primjer s izmišljenim brojkama: par kupuje rabljeni stan od 80 m² po 2.400 eura za kvadrat, a lokalni je prosjek 2.500 eura. Porez na promet nekretnina iznosi 3 % od 192.000 eura, odnosno 5.760 eura. Povrat se računa na 65 m² i njihovu cijenu od 2.400 eura, što daje osnovicu od 156.000 eura. Potpora je najviše 3 % te osnovice, odnosno 4.680 eura, a ostatak poreza ostaje njihov trošak. Za točan izračun Ministarstvo nudi službeni kalkulator.
9. Hoćete li u stanu živjeti najmanje pet godina?
Povrat poreza za prvi stan dolazi s obvezama. Korisnik mora vratiti isplaćenu potporu sa zateznim kamatama od trenutka isplate ako u roku od pet godina proda ili iznajmi nekretninu, odjavi prebivalište ili ne stanuje u nekretnini za koju je potpora ostvarena.
Drugim riječima, stan kupljen uz potporu nije investicija za brzu preprodaju ni za najam. Zakon predviđa iznimke za određene izvanredne životne okolnosti, pa ako vam se planovi promijene, prvo provjerite možete li se pozvati na njih.
10. Imate li novac za porez unaprijed i znate li rok za zahtjev?
Povrat ne dolazi pri kupnji, nego nakon što platite porez i podnesete zahtjev. Porez na promet nekretnina mora biti plaćen u cijelosti prije predaje zahtjeva. Ako ga plaćate na rate, zahtjev možete predati kad ga otplatite, ali prije isteka roka.
Rok za predaju zahtjeva je 24 mjeseca od dana stjecanja prava vlasništva. Ranije se, prema izmjenama zakona iz 2025., rok računao od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, pa se u starijim tekstovima još može naći ta informacija.
Zahtjev se podnosi APN-u na propisanom obrascu, uz dokumentaciju kojom se dokazuje ispunjavanje uvjeta. Prilažu se, među ostalim, kupoprodajni ugovor, zemljišnoknjižni izvadak, potvrda o prebivalištu, porezno rješenje ili račun s iskazanim PDV-om, dokaz o plaćanju poreza i podaci o računu za isplatu. Aktualni obrazac i upute nalaze se na stranici APN-a. Ako zahtjev bude odbijen, na rješenje se možete žaliti u roku od 15 dana od zaprimanja.
Provjerite prije, a ne nakon potpisa
Prosječna potpora po obitelji iznosi 7.578 eura, što je dovoljno da se ozbiljno osjeti u budžetu za kupnju stana. Upravo zato povrat poreza za prvi stan vrijedi provjeriti za konkretnu nekretninu prije potpisa ugovora. Ako svih deset točaka stoji, potpora može znatno olakšati kupnju. Ako neka ne stoji, bolje je to znati na vrijeme.
Propisi i regulative
Nova pravila za lokacijske dozvole: Što treba znati prije gradnje?
Lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju, ali pravila koja je prate važna su za svakog investitora. Objašnjavamo što donosi novi Zakon o prostornom uređenju, kakvu ulogu ima idejni projekt i što provjeriti prije kupnje zemljišta.
Hrvatski sabor donio je novi Zakon o prostornom uređenju 15. prosinca 2025., a zakon je objavljen u Narodnim novinama br. 155/25 i stupio je na snagu 1. siječnja 2026. Među ostalim, zakon uređuje i lokacijsku dozvolu, akt o kojem mnogi investitori prvi put čuju tek kad im ga spomene projektant.
Prije svega, važno je znati da lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju. U ovom članku objašnjavamo čemu služi, kada se traži i kako izgleda postupak prema važećem zakonu. Posebno odvajamo ono što je već na snazi od novog pravilnika o sadržaju idejnog projekta, koji je zasad tek prijedlog.
Što je lokacijska dozvola i je li isto što i građevinska?
Lokacijska dozvola određuje lokacijske uvjete, odnosno kvantitativne i kvalitativne uvjete i mjere za provedbu zahvata u prostoru koji se na temelju prostornog plana i posebnih propisa određuju lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom. Jednostavnije rečeno, ona utvrđuje što se na određenom mjestu smije napraviti: gdje se građevina smješta, kolika je, čemu služi i kako se priključuje na infrastrukturu.
Građevinska dozvola je sljedeći korak i njome se odobrava samo građenje. Veza između njih je jasna: glavni projekt za građevinu za koju se izdaje lokacijska dozvola izrađuje se u skladu s lokacijskim uvjetima određenim tom dozvolom.
Kada je lokacijska dozvola potrebna?
Zakon o gradnji razlikuje dva puta. Za građevine za koje se ne izdaje lokacijska dozvola, posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole. Za takve se građevine lokacijski uvjeti određuju izravno u građevinskoj dozvoli.
Lokacijska dozvola vezana je uz određene vrste zahvata. Primjerice, o faznom građenju, odnosno građenju građevine po dijelovima određenima lokacijskom dozvolom. Traži se i za zahvate koji se ne smatraju građenjem, a takve zahvate za koje se izdaje lokacijska dozvola određuje ministar pravilnikom. Novi zakon posebno spominje i kampove, pa su kamp-kućice definirane kao modularno-montažne pokretne kućice za čije je postavljanje potrebna lokacijska dozvola.
Za tipičnu obiteljsku kuću na vlastitoj čestici investitor u pravilu ide izravno u postupak građevinske dozvole. To ipak ovisi o konkretnom zahvatu, pa je dobro na samom početku s projektantom provjeriti koji postupak vrijedi za vaš projekt.
Od ideje do useljenja u nekoliko mjeseci: Zašto su modularne kuće sve popularnije
Što se promijenilo u postupku izdavanja?
Jedna od novosti tiče se roka važenja. Prema ranijim pravilima, uvedenima izmjenama iz 2019., lokacijska dozvola prestajala je važiti ako se u roku od dvije godine od pravomoćnosti ne poduzmu propisani koraci, uz mogućnost jednokratnog produljenja za još dvije godine. Prema važećem tekstu, lokacijska dozvola prestaje važiti ako se u roku od četiri godine od pravomoćnosti ne podnese zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za najmanje jednu fazu ili etapu.
Elektronička komunikacija s javnopravnim tijelima nije novost jer je uvedena još izmjenama iz 2019., kada je propisano da se posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju kao elektroničke isprave putem sustava eDozvola. Novi zakon zadržava taj pristup: posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se u postupku izdavanja lokacijske dozvole elektroničkim putem, kroz program eDozvola.
Javnopravna tijela dužna su se u roku od 30 dana od poziva očitovati je li idejni projekt izrađen u skladu s propisima iz njihove nadležnosti te dostaviti posebne uvjete i uvjete priključenja. Ako to ne učine, smatra se da su posebni uvjeti izdani, odnosno da se građevina može priključiti na infrastrukturu. Tako utvrđeni uvjeti postaju sastavni dio lokacijske dozvole i prestaju važiti s danom prestanka njezina važenja.
Za nove zgrade zakon propisuje i stroža pravila. Lokacijska dozvola za građenje nove zgrade izdaje se tek nakon što se u postupku utvrde dodatni uvjeti. Što to točno znači za vašu lokaciju, najbolje je provjeriti s projektantom.
| Tema | Što vrijedi sada | Što znači za investitora |
|---|---|---|
| Posebni uvjeti i uvjeti priključenja | Pribavljaju se elektronički kroz eDozvolu, u postupku izdavanja dozvole | Ne obilazite sami svako javnopravno tijelo |
| Rok za očitovanje tijela | 30 dana od poziva | Lakše je planirati trajanje postupka |
| Ako tijelo ne odgovori | Smatra se da su uvjeti izdani | Postupak ne zapinje zbog šutnje tijela |
| Rok važenja dozvole | Četiri godine za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu | Više vremena za izradu glavnog projekta |
Koju ulogu ima idejni projekt?
Idejni projekt je temelj cijelog postupka. Lokacijska dozvola izdaje se nakon što se utvrdi da je idejni projekt izrađen u skladu s dokumentima prostornog uređenja i zakonom. On prikazuje smještaj građevine na čestici, njezinu veličinu, namjenu i osnovno tehničko rješenje, a sve to mora biti usklađeno s prostornim planom.
Idejni projekt nije isto što i idejno rješenje. Idejno rješenje je početna skica kojom se s arhitektom traži koncept kuće. Prijedlog novog pravilnika to razlikuje, pa se idejni projekt izrađuje prema projektnom zadatku i, po potrebi, prema prethodno izrađenim idejnim rješenjima.
Posebni uvjeti i uvjeti priključenja: što ti pojmovi znače?
Posebni uvjeti su uvjeti za provedbu zahvata koje javnopravno tijelo utvrđuje kad to propisuje posebni propis. To mogu biti, primjerice, uvjeti zaštite kulturne baštine, zaštite od požara ili zaštite voda.
Uvjeti priključenja određuju tehničku mogućnost i tehničke uvjete priključenja na elektroenergetsku mrežu, vodoopskrbu i odvodnju, odvodnju oborinskih voda, prometnu površinu, elektroničke komunikacije i drugu infrastrukturu.
Što provjeriti prije kupnje zemljišta?
Najskuplja pogreška je kupiti zemljište na kojem se ne može sagraditi ono što ste zamislili. Prvi korak je zato lokacijska informacija. Na području bez prostornog plana nove generacije upravno tijelo izdaje je na zahtjev u roku od 15 dana, a zahtjev može obuhvatiti najviše pet katastarskih čestica. Treba znati da lokacijska informacija sadrži napomenu da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata ni izradi projekata. Ona je dakle provjera, a ne dozvola.
Mislite da vam geodet ne treba? Evo kada ga zapravo morate angažirati
Posebno obratite pažnju na pristup. Građevna čestica zgrade mora imati pristup na prometnu površinu u skladu s prostornim planom. Prometna površina pritom može biti i površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza, ako je to u skladu s prostornim planom.
S arhitektom i nadležnim upravnim tijelom vrijedi proći nekoliko pitanja. Što prostorni plan dopušta na toj lokaciji? Postoji li odgovarajući pristup i kakve su mogućnosti priključenja na infrastrukturu? Postoje li posebna ograničenja ili zaštita? Na kraju, koje dozvole traži vaš projekt?
Što je tek prijedlog, a još nije novo pravilo?
Pravilnik o obveznom sadržaju idejnog projekta trenutačno je na javnom savjetovanju, otvorenom do 25. listopada 2026. Prijedlog, među ostalim, predviđa da idejni projekt sadrži posebne uvjete i uvjete priključenja pribavljene elektroničkim putem kroz sustav eDozvola. Riječ je o nacrtu, pa se konačni sadržaj pravilnika još može promijeniti.
Prije projekta provjerite mogućnosti lokacije
Lokacijska dozvola nije obvezna za svaku kuću, ali pravila koja je prate govore o redoslijedu koji vrijedi za svaku gradnju. Prije ulaganja u zemljište i projektiranje treba utvrditi što se na lokaciji uopće može realizirati i koji se postupak primjenjuje. Lokacijska informacija i razgovor s projektantom na samom početku mogu uštedjeti i novac i mjesece čekanja.
