Gradnja doma
Porez na promet nekretnina – koliko iznosi, tko ga je i kada dužan platiti?
Kupnja nekretnine jedna je od najvažnijih odluka u životu
Bez obzira jeste li prvi put kupac ili već iskusni investitor, pravilno informiranje i planiranje ključnih koraka najbolji su put do uspješne kupovine. edno od pitanja na koje sigurno želite točan odgovor je ono o plaćanju poreza na promet na nekretnina. Kako biste sve odgovore pronašli na jednom mjestu, pomoć smo potražili od stručnjakinje, mag.jur. Martine Naletilić, vlasnice Agencije Sky nekretnine.
Tko, kada i koliko plaća porez na promet nekretnina?
Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine. Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla na temelju kojeg se stječe nekretnina, bez obzira stječe li se nekretnina naplatnim pravnim poslom, nasljeđivanjem, darovanjem ili na drugi način. U slučaju da je prodavatelj u sustavu PDV-a, umjesto poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine plaća PDV u visini od 25% koji je već uračunat u kupoprodajnu cijenu oglašenu na tržištu.
Mag. jur. Martina Naletilić
Tko je ipak oslobođen plaćanja poreza na nekretnine?
Zakonom o porezu na promet nekretnina regulirana su porezna oslobođenja koja su podijeljena u tri skupine: opća oslobođenja, oslobođenja pri unosu nekretnine u trgovačko društvo te oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade. Kao primjer poreznog oslobođenja možemo navesti slučaj kad bračni drug daruje nekretninu svom bračnom drugu, kada roditelj daruje nekretninu djetetu ili dijete roditelju.
Može li se plaćati na rate?
Porez na promet nekretnina plaća se na temelju rješenja Porezne uprave i to u roku od 15 dana od dana primitka rješenja. Porezna uprava daje mogućnost da se porez na promet nekretnina plati u obrocima (do maksimalno 24 obroka), ali uz zakonsku zateznu kamatu.
Kako pametno urediti apartman s četiri zvjezdice? Ove je savjete dobro slijediti
Porez na promet nekretnina, porez na nekretnine i porez na dodanu vrijednost (PDV) – što znače ovi pojmovi?
Porez na promet nekretnina obračunava se i plaća na temelju Zakona o porezu na promet nekretnina, a predmet oporezivanja je promet nekretnina. Promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj (kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje itd). Prihod od poreza na promet nekretnina pripada jedinici lokalne samouprave na području koje se nekretnina nalazi.
Porez na dodanu vrijednost (PDV) po stopi od 25% plaća se na određene promete nekretnina u kojima se kao isporučitelji pojavljuju obveznici koji su u sustavu PDV-a. Bitno je naglasiti da promet nekretnina ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina ako se na promet nekretnina plaća PDV, dakle nikad ne dolazi do dvostrukog oporezivanja.
Porez na nekretnine – u smislu periodičnog poreza na vlasništvo nekretnina Hrvatska ga još uvijek nema, izuzev određenih ekvivalenata tom porezu kao što su porez na kuće za odmor i komunalna naknada.
Postoje li posebna pravila za plaćanje poreza za kuće za odmor?
Porez na kuće za odmor utvrđuje se sukladno Zakonu o lokalnim porezima te odlukama o gradskim i općinskim porezima. Kuća za odmor je svaka zgrada ili dio zgrade ili stan koji se koriste povremeno ili sezonski. Visina poreza na kuće za odmor je od 0,60 do 5,00 eura/m2 korisne površine kuće za odmor (prema odluci predstavničkog tijela grada odnosno općine na čijem području se nalazi kuća za odmor).
Moderna klasika u predivnom stanu od samo 38 kvadrata – ključnu ulogu imaju boje
Prilikom kupovine nekretnine možemo se osloniti na agenta koji pruža sve informacije?
U agenciji Sky nekretnine našim klijentima nudimo kompletnu uslugu posredovanja u prometu nekretnina, što naravno uključuje i informiranje o bitnim poreznim aspektima prometa nekretnina. Također, u slučaju složenijih situacija koje zahtijevaju mišljenje stručnjaka, klijente upućujemo na naše kolege- porezne savjetnike, kako bi kao agencija pružili kompletnu, vrhunsku uslugu posredovanja.
Pri čemu moramo biti jako pažljivi?
Pri kupoprodaji nekretnine, savjetujem odabir pouzdane i kvalitetne agencije za nekretnine koja će vas voditi kroz cijeli postupak kupoprodaje te će odgovoriti na sva vaša pitanja pravne ili porezne naravi. U rukama stručnjaka, rizik od mogućih neželjenih situacija i iznenađenja tijekom kupoprodajnog procesa svodi se na minimum, a u svakom trenutku imate punu podršku i kroz taj često stresan process prolazite uz stručnjaka.
Gradnja doma
Ove skrivene troškove renovacije stana gotovo nitko ne planira unaprijed
Rušenje, instalacije, kupaonica i nepredviđeni radovi najčešći su razlozi zbog kojih budžet za renovaciju raste. Arhitektica Gordana Đerić otkriva gdje nastaju najveći troškovi i kako ih izbjeći
Renovacija gotovo uvijek počinje optimistično. Napravi se okvirni troškovnik, postavi maksimalni iznos koji ste spremni potrošiti i čini se da je sve pod kontrolom. No čim radovi krenu, vrlo brzo postaje jasno da su skriveni troškovi renovacije stana jedan od najčešćih razloga zbog kojih početni budžet više ne vrijedi.
Što prvo urediti u stanu (kada je budžet ograničen)
Stare instalacije skrivene iza zidova, dodatni odvoz otpada, pogrešno kupljene sanitarije ili nepredviđeni građevinski zahvati samo su neki od razloga zbog kojih troškovi rastu.
Gdje ljudi najčešće griješe i koje stavke najviše iznenade investitore, iz iskustva objašnjava arhitektica Gordana Đerić.
Rušenje je puno više od razbijanja zidova
Mnogi rušenje doživljavaju kao jednostavnu početnu fazu adaptacije, ali upravo tu vrlo često kreću prvi nepredviđeni troškovi.
“Rušenje, demontaža i odvoz otpada podrazumijevaju selektiranje otpada, rušenje zidova, odvajanje šute, odvoz na deponij i plaćanje svih davanja koja idu uz to”, objašnjava Gordana.
Problem je što kroz jednu adaptaciju prođe velik broj majstora, od vodoinstalatera i električara do keramičara i parketara, a svaki iza sebe ostavlja dodatni otpad koji ponovno treba odvoziti i platiti.
Na čemu uštedjeti pri adaptaciji, a na čemu nikako ne?
Zbog toga je ovu stavku vrlo teško precizno predvidjeti na početku projekta.
Zidovi: glavni skriveni troškovi renovacije stana
Dok se zid ne otvori, nitko zapravo ne zna što se nalazi iza njega. Zidovi često kriju najveće skrivene troškove renovacije stana.
Kod starijih stanova to se posebno odnosi na vodovodne instalacije koje mogu biti dotrajale, korodirane ili izvedene na način koji više ne odgovara novom rasporedu prostora.
“Tek kada otvorimo zid vidimo kakve su cijevi i treba li ih mijenjati”, kaže arhitektica.
Slična situacija događa se i s električnim instalacijama koje se u starijim stanovima vrlo često rade potpuno iznova.
Umjesto opsežnog štemanja zidova i ploča, Gordana ponekad klijentima predlaže jednostavnije rješenje — spuštanje stropa za nekoliko centimetara kako bi se kroz njega provele nove instalacije.
Takvo rješenje često ubrzava radove i smanjuje dio troškova.
Kupaonica vrlo lako probije budžet za renovaciju
Ako postoji prostorija koja najčešće stvara dodatne troškove, to je kupaonica.
Najčešća pogreška događa se kada se sanitarije biraju prekasno.
Gordana navodi vrlo konkretan primjer iz prakse — izvođači naprave odvod za kadu, završi se hidroizolacija, a zatim investitor kupi model kade kod kojeg se otvor za odvod nalazi na potpuno drugom mjestu.
Rezultat je novo razbijanje, nova hidroizolacija i potpuno nepotrebni dodatni troškovi.
Zato savjetuje da se sanitarna oprema odabere prije početka radova kako bi izvođači točno znali s čime rade.
Dodatni trošak često stvaraju i velike keramičke ploče koje su posljednjih godina vrlo popularne. Iako izgledaju luksuzno, zahtijevaju savršeno ravne podloge i puno precizniju ugradnju.
Knauf nije uvijek ista stavka
Gipskartonski radovi mnogima zvuče kao jednostavna i standardna stavka, ali cijena može značajno varirati ovisno o prostoru u kojem se koristi.
Za kupaonice se, primjerice, koristi vlagootporni zeleni knauf koji je skuplji od standardnih ploča. U spavaćim sobama ili između stanova često se ugrađuju dodatne zvučne izolacije kako bi se smanjila buka, dok se kod spuštenih stropova koristi druga vrsta konstrukcije i profila.
Drugim riječima, nije isto radite li običnu pregradu u dnevnom boravku ili spuštate strop u kupaonici.
Ne treba svaki kvadrat imati luksuzni pod
Podne obloge često pojedu velik dio budžeta jer ih ljudi biraju dok gledaju potpuno prazan stan.
U toj fazi lako je pomisliti da će upravo pod biti glavni vizualni element prostora. No kada se unesu kuhinja, ormari, tepisi i sav ostali namještaj, velik dio poda više nije vidljiv.
“Podovi se u pravilu vide možda 30 posto”, kaže Gordana.
Zato savjetuje racionalnije odluke. Primjerice, ako imate odvojenu ostavu, vešeraj ili tehničku prostoriju, nema potrebe da i tamo postavljate skupe keramičke pločice ili luksuzni parket.
U takvim prostorima često se mogu koristiti pristupačnija rješenja poput kvalitetnog vinila, jednostavnijih pločica ili čak mikrocementa koji je sve popularniji zbog svoje otpornosti i jednostavnog održavanja.
Veći budžet ima više smisla usmjeriti na prostore u kojima svakodnevno boravite.
Ostavite rezervu za nepredviđene situacije
Jedna od najvećih pogrešaka je planirati budžet za renovaciju bez sigurnosne rezerve.
Gordana preporučuje dodatnih 15 do 20 posto upravo za nepredviđene situacije koje se gotovo uvijek pojave tijekom radova.
Kupujte opremu unaprijed
Rasvjeta, sanitarije, slavine i ostala oprema trebali bi biti odabrani prije početka radova.
Ako se odluke donose usred renovacije, tada se često pojavljuju dodatne korekcije koje ponovno povećavaju budžet za renovaciju.
Idealna situacija je da je sva oprema spremna prije početka radova i čeka trenutak ugradnje.
Arhitekt često štedi novac
Mnogi i dalje misle da je angažiranje arhitekta dodatni luksuz, ali u praksi često sprječava puno skuplje greške.
Dobar arhitekt pomaže kod planiranja, komunikacije s izvođačima i realnog sagledavanja troškova. A kada krenu nepredviđene situacije, upravo je realan budžet za renovaciju ono što najviše znači.
Gradnja doma
Od ideje do useljenja u nekoliko mjeseci: Zašto su modularne kuće sve popularnije
Nikola Bakula iz SMD Homea otkriva kako izgleda proces – od pripreme terena do useljenja u svega nekoliko mjeseci
Kupnja zemljišta, višemjesečni radovi i nepredvidivi troškovi mnogima su prvi asocijacija na gradnju kuće. No posljednjih godina sve više investitora traži brža i predvidljivija rješenja, zbog čega su modularne kuće postale jedna od zanimljivijih opcija na tržištu.
Umjesto klasične gradnje koja često traje godinu dana ili dulje, modularne kuće proizvode se u kontroliranim uvjetima, a na parcelu dolaze gotovo gotove. Upravo zato proces od ideje do useljenja može trajati svega nekoliko mjeseci.
Kako izgleda cijeli proces i zašto interes za ovakav način gradnje raste, objasnio je Nikola Bakula iz SMDhome-a.
Brzina gradnje jedan je od glavnih razloga popularnosti
Kod klasične gradnje rokovi često ovise o vremenskim uvjetima, dostupnosti majstora i nepredviđenim situacijama na gradilištu. Kod modularne gradnje taj je proces puno precizniji.
“Prva i osnovna prednost je brzina gradnje. Znate točan trošak objekta, nema skrivenih troškova. Kupac točno zna što će dobiti u smislu materijala, dizajna i samog izgleda objekta”, objašnjava Bakula.
Dodaje kako su modularne kuće često zanimljive i kao investicija.
“Ovakav tip objekta vrlo je dobar kao dodatni objekt za najam jer omogućuje brz povrat investicije.”
Prije dolaska kuće teren mora biti spreman
Iako sama kuća dolazi gotovo gotova, prije toga potrebno je pripremiti parcelu. To uključuje osnovne radove poput pripreme priključaka za vodu, struju i kanalizaciju te pripremu pozicije na kojoj će objekt biti postavljen.
Bakula objašnjava kako investitori u tom dijelu dobivaju tehničku dokumentaciju i jasne smjernice.
Modularne kuće danas nisu samo male vikendice
Jedna od čestih predrasuda je da su modularne kuće male i privremene. Danas tržište izgleda potpuno drugačije.
Od manjih pomoćnih objekata do luksuznih obiteljskih kuća većih od 100 četvornih metara, ponuda je sve šira.
“Imamo osnovni segment, srednji segment i premium segment. Pokrivamo cijeli spektar proizvoda i imamo oko 16 različitih modela”, kaže Bakula.
Dodaje kako se modeli često dodatno prilagođavaju željama kupaca.
Sve više ljudi želi više svjetla i povezanost s prirodom
Velike staklene stijene i otvoreni pogledi postali su jedan od najtraženijih elemenata kada su u pitanju modularne kuće.
“To je bila naša vizija — da prostor ne djeluje kao kontejner ili privremeni objekt, nego kao pravi dom povezan s prirodom.”
Velike staklene površine omogućuju više prirodnog svjetla i stvaraju osjećaj većeg prostora.
Mogu biti dom za cijelu godinu
Mnogi i dalje misle da su modularne kuće isključivo sezonski objekti.
No zahvaljujući kvalitetnijoj izolaciji i suvremenim sustavima grijanja, sve se češće koriste za cjelogodišnje stanovanje.
“Standardno dolazi dvoslojno staklo koje je dovoljno za kontinentalnu Hrvatsku, a postoji i opcija troslojnog stakla za zahtjevnije uvjete poput Like i Gorskog kotara.”
Bakula ističe kako današnje modularne kuće više nisu zamišljene samo kao vikend objekti za povremeni boravak tijekom toplijih mjeseci. Sve više kupaca traži rješenja za cjelogodišnje stanovanje, zbog čega veliku ulogu imaju kvalitetna izolacija i sustavi grijanja.
Standardno dolaze s dvoslojnim staklom koje je dovoljno za većinu kontinentalnih područja, dok se za hladnije krajeve poput Like i Gorskog kotara često bira troslojno staklo radi bolje toplinske izolacije.
Uz to, investitori sve češće biraju i podno grijanje jer omogućuje ravnomjernu temperaturu u prostoru i veću ugodu tijekom zime.
„Kućica ima opciju podnog grijanja, što investitoru omogućuje praktički cjelogodišnji život u takvom objektu“, objašnjava Bakula.
U kombinaciji s dobrom izolacijom, takvi sustavi čine modularne kuće ozbiljnom opcijom za trajno stanovanje, a ne samo povremeni boravak.
Kupci danas žele personalizaciju
Jedna od velikih prednosti koju nude modularne kuće je mogućnost prilagodbe.
Kupci mogu birati boju fasade, veličinu staklenih stijena, materijale u interijeru, kuhinju i brojne druge detalje.
“Ljudi često misle da su to gotovi proizvodi, ali u fazi projektiranja s tvornicom dogovaramo glavne značajke koje investitor želi.”
Tehnologija je postala standard
Pametna rasvjeta, automatske zavjese, pametne brave i drugi sustavi automatizacije sve češće postaju standardni dio opreme.
Takva rješenja dodatno povećavaju funkcionalnost doma i približavaju modularne kuće suvremenom načinu života.
Administraciju nemojte ostaviti za kraj
Iako je sama proizvodnja vrlo brza, administrativni dio i dalje zahtijeva dobru pripremu.
Bakula savjetuje da se investitori prije kupnje konzultiraju s projektantom i lokalnim uredom za gradnju.
“Kada dobijete jasne informacije i odaberete model, maksimalan rok isporuke je do 120 dana.”
Kada objekt stigne na lokaciju, montaža se može završiti isti dan.
U vremenu kada ljudi sve više traže bržu gradnju, predvidljive troškove i fleksibilna rješenja, nije iznenađenje da modularne kuće postaju sve ozbiljnija alternativa klasičnoj gradnji.
