Rastuće cijene nekretnina posljednjih su godina mnogim građanima onemogućile rješavanje stambenog pitanja. Kako bi se taj trend ublažio i omogućilo sigurnije stanovanje mladim obiteljima i kućanstvima s prosječnim ili ispodprosječnim prihodima, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine priprema novi Zakon o priuštivom stanovanju.

Prema planu, do 2030. godine država će izgraditi 9.000 novih stanova.

Što znači priuštivo stanovanje?

Priuštivim se stanovanjem smatra ono kod kojega kućanstvo troši najviše 30 % svojih ukupnih prihoda na stanovanje. To uključuje kreditne rate, režije i sve prateće troškove.

Zakon se prvenstveno odnosi na obitelji čiji prihodi nisu dovoljno visoki da bi konkurirali na otvorenom tržištu, ali su iznad granice siromaštva.

Riječ je o skupini građana koja je do sada često bila „između“ – nisu si mogli priuštiti kupnju stana, ali nisu imali pravo na socijalne stanove.

U Hrvatskoj se do sada većinom oslanjalo na tržišne modele i individualnu kupnju, što je dovelo do sve težeg ulaska mladih u vlasništvo nad nekretninom.

Dosadašnje mjere: APN i POS

Najpoznatije mjere stambene politike u Hrvatskoj su:

• APN subvencije – država sufinancira dio rate stambenog kredita, najčešće za mlade obitelji. Iako su mnogima pomogle, stručnjaci upozoravaju da su subvencije istodobno potaknule rast cijena stanova
• POS stanovi (Program društveno poticane stanogradnje) – stanovi po nižim cijenama od tržišnih, ali u ograničenom broju i često na rubnim ili slabije prometno povezanim lokacijama

Ključne mjere novog zakona o priuštivom stanovanju

1. Gradnja 9.000 stanova – 50 % za prodaju, 50 % za dugoročni najam
2. Novi kriteriji dostupnosti – pravo na stan imat će obitelji koje zadovoljavaju uvjet do 30 % troškova stanovanja u odnosu na prihode
3. Povećanje etalonske cijene gradnje – na 1.315 eura po m² s PDV-om, što će omogućiti kvalitetniju izgradnju i održivost projekta
4. Suradnja s lokalnim jedinicama – gradovi i općine osigurat će zemljišta i infrastrukturu
5. Provedba preko APN-a – Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama vodit će realizaciju projekata

Nova pravila za stambene kredite: Što to znači za vas

Gdje će se graditi?

Prvi projekti najavljeni su u Zagrebu, Osijeku i Splitu. To su gradovi s najvećim pritiskom na tržištu stanova i najizraženijom potrebom za novim modelima stanovanja.

Dugoročni je plan uključiti i druge sredine, ovisno o raspoloživom zemljištu i suradnji jedinica lokalne samouprave.

Što je etalonska cijena i zašto je važna u kontekstu priuštivog stanovanja?

Jedan od problema prethodnih modela stanogradnje bio je nerazmjer između stvarnih troškova gradnje i etalonske cijene. Novi zakon predviđa podizanje te cijene, čime se želi osigurati da projekti budu održivi, a kvaliteta stanova primjerena suvremenim standardima energetske učinkovitosti i komunalne opremljenosti.

Etalonska cijena gradnje je referentna vrijednost koju država određuje kao osnovicu za izračun troškova u programima stanogradnje. Ona uključuje prosječne troškove izgradnje stambenih kvadrata – od materijala i rada do komunalne opreme i PDV-a.

U praksi, etalonska cijena služi kao polazište za izračun cijene stanova u programima poput POS-a ili sada planiranog priuštivog stanovanja. Ako je etalonska cijena preniska u odnosu na stvarne tržišne troškove, izvođačima se ne isplati graditi, pa projekti kasne ili ostaju neostvareni. Zato novi zakon predviđa njezino podizanje na 1.315 eura po m² s PDV-om, čime bi se trebao osigurati održiv model izgradnje i bolja kvaliteta stanova.

Što nam donosi novi Zakon o priuštivom stanovanju

Novi Zakon o priuštivom stanovanju trebao bi donijeti stabilniji okvir stambene politike u Hrvatskoj. Uz gradnju 9.000 stanova i jasne kriterije dostupnosti, obiteljima s nižim prihodima otvara se mogućnost da dođu do kvalitetnog i sigurnog doma.

Ako se plan uspješno provede, to bi mogao biti važan iskorak u rješavanju jednog od najvećih društvenih problema današnjice – dostupnosti stanovanja.

Dok je u Hrvatskoj u pripremi novi zakon o priuštivom stanovanju, koji bi trebao osigurati bolje uvjete kreditiranja, u mnogim europskim zemljama već desetljećima uspješno funkcionira drugačiji koncept – zadružno stanovanje. Ovaj model nudi održivu, zajednički vođenu i priuštivu opciju rješavanja stambenog pitanja.

Što je zadružno stanovanje?

„Zadružno stanovanje, odnosno stambena zadruga, je organizacija u kojoj se građani udružuju kako bi kolektivno riješili svoje stambeno pitanje kroz zajedničko vlasništvo i upravljanje“, objašnjava Jelena Grobenski, koordinatorica Europske zadruge MOBA Housing SCE.

Za razliku od uobičajenog tržišnog modela, stanari zajedno definiraju pravila zadruge, projektiraju zgradu prema svojim potrebama te upravljaju njome u fazi korištenja.

“Kao i drugim zadrugama, participacija članova se odnosi na to da svaki član ima jednako pravo odlučivanja. Svaki član zadruge ima jedan glas u skupštini.”

Zadružno stanovanje je koncept koji osigurava određeni niz kvaliteta stanovanja koji najčešće nisu dostupne ili su teško ostvarive

„Zadružno stanovanje omogućuje ljudima koji zbog cijena na tržištu ili kreditne nesposobnosti teško mogu doći do vlastitog doma da kolektivno ostvare to pravo“, ističe Goran Jeras, upravitelj Zadruge za etično financiranje.

Primjeri iz Europe pokazuju njegovu uspješnost – u Nizozemskoj čak 30 % stambenog fonda čine zadruge, a u Beču oko 40 %.

Model se intenzivno razvija i u Španjolskoj, osobito u Barceloni, gdje je pravni okvir za takav oblik stanovanja uveden prije desetak godina.

“Zadružno stanovanje, stvara stambenu zajednicu, znači stvara mogućnost suradnje s drugim stanarima. Mogućnost planiranja zajedničkih prostora koji mogu biti korisni, poput kina, zajedničke kuhinje, muzičke dvorane ili dvorane za vježbanje. Na taj način, omogućava da stanari imaju na raspolaganju puno više korisne infrastrukture nego što bi to mogli u svom vlastitom stanu.”

Jedna od karakteristika zadružnog stanovanja je doživotno i nasljedno pravo stanovanja, čime se osigurava stabilnost cijene. I dok stanovnici mnogih europskih zemalja uživaju u ovim pogodnostima, takav oblik stanovanja kod nas još ne postoji.

Hrvatski pilot-projekt

I u Hrvatskoj postoje pokušaji uvođenja zadružnog stanovanja. Grad Križevci je prije pet godina započeo pilot-projekt prenamjene zgrade bivše vojarne u stambenu zadrugu. Za projekt je izrađeno idejno rješenje i dobivena građevinska dozvola, a u tijeku je okupljanje budućih stanara.

Kako bi se ovaj model razvio u punom kapacitetu, ključna je suradnja s lokalnim samoupravama. One su, prema zakonu, nadležne za stanovanje i upravljanje prostorom, a upravo njihovo uključivanje u prostorne planove može osigurati stabilan razvoj zadružnog stanovanja i drugih oblika priuštivog stanovanja u Hrvatskoj.