porcelain flower
Propisi i regulative
Nova pravila za lokacijske dozvole: Što treba znati prije gradnje?
Lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju, ali pravila koja je prate važna su za svakog investitora. Objašnjavamo što donosi novi Zakon o prostornom uređenju, kakvu ulogu ima idejni projekt i što provjeriti prije kupnje zemljišta.
Hrvatski sabor donio je novi Zakon o prostornom uređenju 15. prosinca 2025., a zakon je objavljen u Narodnim novinama br. 155/25 i stupio je na snagu 1. siječnja 2026. Među ostalim, zakon uređuje i lokacijsku dozvolu, akt o kojem mnogi investitori prvi put čuju tek kad im ga spomene projektant.
Prije svega, važno je znati da lokacijska dozvola nije potrebna za svaku gradnju. U ovom članku objašnjavamo čemu služi, kada se traži i kako izgleda postupak prema važećem zakonu. Posebno odvajamo ono što je već na snazi od novog pravilnika o sadržaju idejnog projekta, koji je zasad tek prijedlog.
Što je lokacijska dozvola i je li isto što i građevinska?
Lokacijska dozvola određuje lokacijske uvjete, odnosno kvantitativne i kvalitativne uvjete i mjere za provedbu zahvata u prostoru koji se na temelju prostornog plana i posebnih propisa određuju lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom. Jednostavnije rečeno, ona utvrđuje što se na određenom mjestu smije napraviti: gdje se građevina smješta, kolika je, čemu služi i kako se priključuje na infrastrukturu.
Građevinska dozvola je sljedeći korak i njome se odobrava samo građenje. Veza između njih je jasna: glavni projekt za građevinu za koju se izdaje lokacijska dozvola izrađuje se u skladu s lokacijskim uvjetima određenim tom dozvolom.
Kada je lokacijska dozvola potrebna?
Zakon o gradnji razlikuje dva puta. Za građevine za koje se ne izdaje lokacijska dozvola, posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole. Za takve se građevine lokacijski uvjeti određuju izravno u građevinskoj dozvoli.
Lokacijska dozvola vezana je uz određene vrste zahvata. Primjerice, o faznom građenju, odnosno građenju građevine po dijelovima određenima lokacijskom dozvolom. Traži se i za zahvate koji se ne smatraju građenjem, a takve zahvate za koje se izdaje lokacijska dozvola određuje ministar pravilnikom. Novi zakon posebno spominje i kampove, pa su kamp-kućice definirane kao modularno-montažne pokretne kućice za čije je postavljanje potrebna lokacijska dozvola.
Za tipičnu obiteljsku kuću na vlastitoj čestici investitor u pravilu ide izravno u postupak građevinske dozvole. To ipak ovisi o konkretnom zahvatu, pa je dobro na samom početku s projektantom provjeriti koji postupak vrijedi za vaš projekt.
Od ideje do useljenja u nekoliko mjeseci: Zašto su modularne kuće sve popularnije
Što se promijenilo u postupku izdavanja?
Jedna od novosti tiče se roka važenja. Prema ranijim pravilima, uvedenima izmjenama iz 2019., lokacijska dozvola prestajala je važiti ako se u roku od dvije godine od pravomoćnosti ne poduzmu propisani koraci, uz mogućnost jednokratnog produljenja za još dvije godine. Prema važećem tekstu, lokacijska dozvola prestaje važiti ako se u roku od četiri godine od pravomoćnosti ne podnese zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za najmanje jednu fazu ili etapu.
Elektronička komunikacija s javnopravnim tijelima nije novost jer je uvedena još izmjenama iz 2019., kada je propisano da se posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju kao elektroničke isprave putem sustava eDozvola. Novi zakon zadržava taj pristup: posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se u postupku izdavanja lokacijske dozvole elektroničkim putem, kroz program eDozvola.
Javnopravna tijela dužna su se u roku od 30 dana od poziva očitovati je li idejni projekt izrađen u skladu s propisima iz njihove nadležnosti te dostaviti posebne uvjete i uvjete priključenja. Ako to ne učine, smatra se da su posebni uvjeti izdani, odnosno da se građevina može priključiti na infrastrukturu. Tako utvrđeni uvjeti postaju sastavni dio lokacijske dozvole i prestaju važiti s danom prestanka njezina važenja.
Za nove zgrade zakon propisuje i stroža pravila. Lokacijska dozvola za građenje nove zgrade izdaje se tek nakon što se u postupku utvrde dodatni uvjeti. Što to točno znači za vašu lokaciju, najbolje je provjeriti s projektantom.
| Tema | Što vrijedi sada | Što znači za investitora |
|---|---|---|
| Posebni uvjeti i uvjeti priključenja | Pribavljaju se elektronički kroz eDozvolu, u postupku izdavanja dozvole | Ne obilazite sami svako javnopravno tijelo |
| Rok za očitovanje tijela | 30 dana od poziva | Lakše je planirati trajanje postupka |
| Ako tijelo ne odgovori | Smatra se da su uvjeti izdani | Postupak ne zapinje zbog šutnje tijela |
| Rok važenja dozvole | Četiri godine za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu | Više vremena za izradu glavnog projekta |
Koju ulogu ima idejni projekt?
Idejni projekt je temelj cijelog postupka. Lokacijska dozvola izdaje se nakon što se utvrdi da je idejni projekt izrađen u skladu s dokumentima prostornog uređenja i zakonom. On prikazuje smještaj građevine na čestici, njezinu veličinu, namjenu i osnovno tehničko rješenje, a sve to mora biti usklađeno s prostornim planom.
Idejni projekt nije isto što i idejno rješenje. Idejno rješenje je početna skica kojom se s arhitektom traži koncept kuće. Prijedlog novog pravilnika to razlikuje, pa se idejni projekt izrađuje prema projektnom zadatku i, po potrebi, prema prethodno izrađenim idejnim rješenjima.
Posebni uvjeti i uvjeti priključenja: što ti pojmovi znače?
Posebni uvjeti su uvjeti za provedbu zahvata koje javnopravno tijelo utvrđuje kad to propisuje posebni propis. To mogu biti, primjerice, uvjeti zaštite kulturne baštine, zaštite od požara ili zaštite voda.
Uvjeti priključenja određuju tehničku mogućnost i tehničke uvjete priključenja na elektroenergetsku mrežu, vodoopskrbu i odvodnju, odvodnju oborinskih voda, prometnu površinu, elektroničke komunikacije i drugu infrastrukturu.
Što provjeriti prije kupnje zemljišta?
Najskuplja pogreška je kupiti zemljište na kojem se ne može sagraditi ono što ste zamislili. Prvi korak je zato lokacijska informacija. Na području bez prostornog plana nove generacije upravno tijelo izdaje je na zahtjev u roku od 15 dana, a zahtjev može obuhvatiti najviše pet katastarskih čestica. Treba znati da lokacijska informacija sadrži napomenu da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata ni izradi projekata. Ona je dakle provjera, a ne dozvola.
Mislite da vam geodet ne treba? Evo kada ga zapravo morate angažirati
Posebno obratite pažnju na pristup. Građevna čestica zgrade mora imati pristup na prometnu površinu u skladu s prostornim planom. Prometna površina pritom može biti i površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza, ako je to u skladu s prostornim planom.
S arhitektom i nadležnim upravnim tijelom vrijedi proći nekoliko pitanja. Što prostorni plan dopušta na toj lokaciji? Postoji li odgovarajući pristup i kakve su mogućnosti priključenja na infrastrukturu? Postoje li posebna ograničenja ili zaštita? Na kraju, koje dozvole traži vaš projekt?
Što je tek prijedlog, a još nije novo pravilo?
Pravilnik o obveznom sadržaju idejnog projekta trenutačno je na javnom savjetovanju, otvorenom do 25. listopada 2026. Prijedlog, među ostalim, predviđa da idejni projekt sadrži posebne uvjete i uvjete priključenja pribavljene elektroničkim putem kroz sustav eDozvola. Riječ je o nacrtu, pa se konačni sadržaj pravilnika još može promijeniti.
Prije projekta provjerite mogućnosti lokacije
Lokacijska dozvola nije obvezna za svaku kuću, ali pravila koja je prate govore o redoslijedu koji vrijedi za svaku gradnju. Prije ulaganja u zemljište i projektiranje treba utvrditi što se na lokaciji uopće može realizirati i koji se postupak primjenjuje. Lokacijska informacija i razgovor s projektantom na samom početku mogu uštedjeti i novac i mjesece čekanja.
Predstavljamo dom
Slika koja skriva televizor samo je jedno od kreativnih rješenja u ovom šarenom zagrebačkom stanu
Pogledajte kako je arhitektica želje mlade obitelji pretvorila u kreativna rješenja za njihov dom
Projekt stana od 81 m² za mladu obitelj povezuje šareni open space, zaobljeni kuhinjski otok i dimnjak koji dobiva sasvim novu ulogu.
Kad vlasnici kažu da televizor ne treba biti glavni u dnevnom boravku, a na pitanje o bojama odgovore „sve može!”, rezultat ne može biti dosadan. Uređenje stana za mladu obitelj u Zagrebu potpisuje Ema Dunkić iz studija Dunks, a gotovo svako rješenje u njemu nastalo je iz konkretne želje ukućana ili iz zatečenog rasporeda prostora.
Riječ je o projektu koji je zasad prikazan kroz vizualizacije. Radovi bi trebali početi uskoro, a mogli bi potrajati pet do šest mjeseci.
Slika koja skriva televizor
U većini dnevnih boravaka sve se okreće prema ekranu. Ovdje je planirano drugačije: televizor je smješten unutar polica, a prekriva ga klizna vratnica. Vratnica, međutim, nije od običnog materijala, nego je umjetnička slika.
Sliku će izraditi umjetnica Petra Šabić, i to izravno na šperploči od koje će biti napravljena vratnica TV ormara. Kad nitko ne gleda televiziju, u dnevnom boravku umjesto crnog ekrana stoji umjetničko djelo.
Stan za obitelj koja je rekla „sve može!”
Stan je projektiran za mladi par s malim djetetom, psom i dva kunića.
„Radilo se o klijentima koji nisu imali izrazito specifične zahtjeve. Htjeli su prostor koji će biti njihov, veseo i u kojem će se osjećati kul. Iako bi se neke od referenci koje su mi na uvodnom razgovoru pokazali mogle opisati kao dopamine decor, nije bilo specifičnih uvjeta niti najdražih boja.”, kaže arhitektica.
Na pitanje o paleti odgovor je bio kratak: „sve može!” Kroz razgovor, moodboard i različite primjere brzo su došli do kombinacije boja koja im je savršeno odgovarala.
Zgrada iz osamdesetih i dva mjeseca projektiranja
Stan od 81 kvadrat nalazi se u zgradi iz osamdesetih godina. Stanogradnja iz tog razdoblja često je kvalitetnije projektirana od velikog dijela današnje novogradnje, što je dobra polazna točka za svaku adaptaciju.
Projektiranje je trajalo oko dva mjeseca. Riječ je o idejnom i izvedbenom projektu interijera, pa je u tom razdoblju napravljena i detaljna razrada svih pozicija te odabir i ponude materijala, boja, namještaja, pa čak i prekidača.
Pametan raspored utičnica (koji će vam kasnije spasiti živce)
Open space nastao preseljenjem kuhinje
Stan ima dvostranu orijentaciju, prema sjeveru i jugu. U izvornom rasporedu kuhinja je bila na sjevernoj strani, odvojena od dnevnog prostora. Sjever je dobra orijentacija za kuhinju, ali stan funkcionira puno bolje kad je kuhinja dio dnevnog boravka.
Kuhinja je zato preseljena na južnu stranu, a na njezino mjesto, u spavaći dio stana, dolazi dječja soba. Spavaće sobe tako dobivaju svoju mirnu zonu, a dnevni prostor postaje open space zahvalne kvadrature.
„Open space je bio nešto oko čega nismo puno dvojili. Kada smo kuhinju prebacili na južni dio stana, klijenti su željeli da taj prostor bude cjelina uz dnevni prostor kako bi kuhanje, druženje i boravak postali jedna zajednička aktivnost.”
Tlocrt planiranog stanja
Dimnjak koji je odredio raspored kuhinje
Umjesto da ga skriju, dimnjak je postao polazište za cijelu kuhinju. Kuhanje je smješteno na otok upravo zbog njegova središnjeg položaja: predviđena je indukcijska ploča s integriranom napom, a pozicija uz dimnjak omogućuje pravilnu, izravnu ventilaciju dok se kuha.
Da ne bi ostao samo „stup” na putu, dimnjak s vanjske strane dobiva oblogu od ogledala. S unutarnje, kuhinjske strane bojit će se magnetnom bojom i bojom po kojoj se može pisati kredom. Tako postaje mala oglasna ploča za cijelu obitelj, za poruke, popise za kupnju ili dječje crteže.
Oko dimnjaka se povlači i vizualna granica između kuhinje i dnevnog boravka. Prostori su spojeni, ali svaki zadržava jasno definiranu zonu.
Zaobljeni otok i sofa za druženje uz šank
Prostor za kretanje oko otoka ponešto je ograničen, pa oblici namještaja moraju pomoći. Otok je dobio zaobljenu bočnu stranicu, bez oštrog kuta na koji bi se svakodnevno nailazilo.
Sofa je birana s istom idejom: niži naslon, mekše linije i otvoren bočni kraj. Kad se ukućani i gosti okupe oko kuhinjskog šanka, mogu se nasloniti ili sjesti na njezin naslon i bok, pa sofa istodobno pripada i dnevnom boravku i kuhinji.
Ovakvu konfiguraciju omogućila je i odluka o televizoru. Želja klijenata bila je da televizor ne bude fokus dnevnog prostora, nego sporedna funkcija koja se koristi povremeno. Zato se namještaj ne mora okretati prema ekranu, a televizor je skriven iza slike Petre Šabić.
Boje povezuju stan, a mali WC donosi iznenađenje
Boje su okosnica ovog projekta, ali i jedan od najvećih izazova tijekom projektiranja. Polazište je jednostavno: s prostorom se uvijek možemo malo poigrati i ne treba baš sve pratiti standardna dizajnerska pravila.
„Neočekivana kombinacija boja ponekad baš izvrsno funkcionira, a daje prostoru specifičan karakter.”, kaže arhitektica.
Za kuhinju se krenulo od plave i zelene, a pridružila im se crvena, u tamnijoj, zagasitoj bordo varijanti. Ključ je u kontrastu: hladnoj i kričavoj boji, kakva je plava na kuhinji, najbolje parira tamnija, topla i zagasita, poput tamnocrvene. To je pravilo koje, prema riječima dizajnerice, uvijek pali.
Paletu je važno odrediti rano i držati je se u cijelom stanu, savjetuje Ema. Zato se svijetloplava i zelena ponavljaju i kao naglasci na namještaju, a ravnotežu daju neutralniji elementi: drvo, bijele police i neutralni tepih.
Gostinjski WC je mjesto gdje je arhitektica otišla još korak dalje. Crvene retro pločice s uzorkom krugova kombinirane su s plavim elementima i blijedo ružičastim zidom. Mali prostor koji se ne koristi često idealna je podloga za neočekivani moment, a tu je i jedan od najdražih detalja projekta. Drugi je prijelaz između kuhinje i dnevnog boravka, izveden keramikom manjeg formata u šahovskom uzorku.
Materijali za svakodnevni život
Stan u kojem žive dijete, pas i dva kunića traži otporne materijale. U kuhinji je zato predviđena keramika s terazzo uzorkom, koja skriva svakodnevne nečistoće, a u ostatku stana LVT pod, otporan na habanje i jednostavan za čišćenje.
Održavanje ipak nije bilo glavna vodilja projekta.
„Osobno mislim da smo u interijerima baš postali robovi održavanja, gdje se čišćenje stavlja prije svih drugih potreba, osjećaja prostora te naposlijetku i njegove estetike. Prašina će biti tu kako god okrenete i jednom tjedno ćete je morati pobrisati.”
Zato u dnevnom boravku ostaju otvorene police za knjige, a ogledalo oko dimnjaka spušta se do poda. Ogledalo će se, naravno, prljati, ali čisti se mnogo jednostavnije od, recimo, običnog obojenog stupa.
U moru neutralnih interijera koji su dugo dominirali kod nas i šire, ovako šaren i vibrantan stan rijedak je projektni zadatak. Inspiracija je dijelom došla iz poljskog dizajna i magazina koji rado predstavljaju odvažne interijere s bojama, uzorcima i zanimljivim detaljima. Upravo je tome težio i ovaj projekt.
Vizualizacije: studio Dunks
