Turistički najam nije samo objava oglasa na Airbnbu ili Bookingu. Sve više vlasnika stanova i kuća u Hrvatskoj razmišlja o dodatnoj zaradi kroz kratkoročni najam, posebno u obalnim gradovima i mjestima blizu turističkih atrakcija, ali malo tko zna da taj put počinje mnogo prije prvog gosta.

Kako urediti kuću za odmor? Ova luksuzna vila puna je ideja koje vrijedi kopirati

Prije nego što objekt uopće smijete oglasiti, potrebno je ispuniti zakonske uvjete, ishoditi odgovarajuće rješenje nadležnog tijela i osigurati da prostor zadovoljava propisane tehničke i sanitarne standarde. Posljednjih godina uvedene su i dodatne obveze vezane uz kratkoročni najam, od prijave gostiju u eVisitor do redovite fiskalizacije, pa je dobro upoznati cijeli postupak prije nego što uložite u opremanje i namještaj.

U nastavku donosimo korak po korak vodič kroz cijeli proces, od provjere vlasništva do prvih rezervacija.

Tko uopće može pružati usluge turističkog najma?

Zakon razlikuje nekoliko načina na koje se turistički najam može pružati. Najčešći je model takozvanog iznajmljivača u domaćinstvu, gdje fizička osoba iznajmljuje sobu, apartman ili kuću za odmor u vlastitom vlasništvu, bez potrebe za osnivanjem obrta ili tvrtke. Zahtjev tada podnosi sama fizička osoba, osobno ili putem opunomoćenika.

Druga je opcija registracija obrta ili trgovačkog društva, što je uobičajenije kod onih koji turistički najam vode kao ozbiljniju, često i jedinu djelatnost, s više objekata ili većim kapacitetom. Postupak i dokumentacija u tom slučaju nešto se razlikuju od onih za fizičke osobe, a obrasci zahtjeva za obrtnike i trgovačka društva razlikuju se od onih za građane.

Važno je razlikovati turistički, kratkoročni najam od klasičnog, dugoročnog najma stambenog prostora. Dugoročni najam ne zahtijeva kategorizaciju ni rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga, dok turistički najam, bez obzira traje li gost jednu noć ili dva tjedna, uvijek potpada pod ugostiteljsku djelatnost i sve obveze koje iz nje proizlaze.

Korak 1: Provjerite može li se nekretnina koristiti za turistički najam

Prije bilo kakvog ulaganja u opremanje, provjerite temeljne preduvjete. Nekretnina mora biti u vašem vlasništvu, ili morate imati suglasnost svih suvlasnika ako je riječ o suvlasništvu. Jednako je važno da je objekt legalno izgrađen, odnosno da za njega postoji dokaz o uporabljivosti građevine sukladno članku 175. Zakona o gradnji, najčešće uporabna dozvola ili drugi odgovarajući akt. Ako je dio kuće ili stan naknadno dograđen bez dozvole, tu se prije svega mora riješiti pitanje legalizacije, jer bez uredne dokumentacije o gradnji zahtjev za kategorizaciju neće biti moguće ni podnijeti.

Stanovi u višestambenim zgradama nose dodatnu posebnost. U pojedinim slučajevima potrebna je i suglasnost suvlasnika zgrade ili upravitelja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u stanu, posebno u sredinama koje reguliraju gustoću turističkog najma u pojedinim zgradama ili dijelovima grada radi zaštite mira i sigurnosti ostalih stanara. Bez takve suglasnosti nadležno tijelo neće izdati rješenje o obavljanju djelatnosti, ili ga može naknadno oduzeti, čak i ako sam prostor tehnički zadovoljava sve uvjete kategorizacije. Kako izgleda proces legalizacije nezakonito izgrađenih objekata i na koje se rokove danas mogu osloniti vlasnici, objasnili smo u sklopu šireg pregleda zakonskih promjena u tekstu o novim propisima u graditeljstvu.

Korak 2: Pripremite objekt za kategorizaciju

Kad je pravni status nekretnine riješen, slijedi tehnička priprema prostora. Kategorizacija apartmana, sobe ili kuće za odmor temelji se na Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu (NN 9/16, 54/16, 61/16, 69/17), koji propisuje minimalne tehničke uvjete za svaku kategoriju, od broja i veličine prostorija, preko opremljenosti kupaonice, do zahtjeva za grijanje i hlađenje.

Komisija koja obavlja očevid pregledava, među ostalim, funkcionalnost i opremljenost prostora za spavanje, kuhinju ili kuhinjski kutak, kupaonicu, ali i opću sigurnost objekta, poput ispravnosti električnih instalacija i protupožarne zaštite. Sanitarni uvjeti moraju biti u skladu s propisima, a oprema mora odgovarati broju gostiju za koje se objekt prijavljuje.

Najčešći razlozi zbog kojih se kategorizacija odgađa
Nepotpuna dokumentacija o vlasništvu ili uporabljivosti građevine, neusklađenost stvarnog stanja prostora s prijavljenim brojem kreveta, nedostatak obvezne opreme za traženu kategoriju, te nesuglasje suvlasnika u zgradama gdje je takva suglasnost potrebna.

Detaljan pregled uvjeta za svaku zvjezdicu, od opremljenosti kupaonice do minimalne kvadrature soba, pripremili smo ovdje.

Korak 3: Podnesite zahtjev za kategorizaciju

Zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu podnosi se Uredu državne uprave u županiji u kojoj se nekretnina nalazi, konkretno Službi za gospodarstvo, odnosno Odjelu za turizam. Uz zahtjev je potrebno priložiti presliku osobne iskaznice, izvadak iz zemljišne knjige ne stariji od šest mjeseci kojim se dokazuje vlasništvo, dokaz o uporabljivosti građevine te popunjen obrazac s uvjetima za traženu kategoriju objekta.

Nakon predaje potpune dokumentacije, nadležno tijelo zakazuje očevid na terenu, gdje se provjerava odgovara li stvarno stanje prostora onome navedenom u zahtjevu. Zakonski rok za rješavanje zahtjeva, u slučajevima kada se provodi poseban ispitni postupak odnosno očevid, iznosi do 60 dana od urednog podnošenja zahtjeva. Nakon odobrenja, izdaje se izvršno rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, s dodijeljenom kategorijom, odnosno brojem zvjezdica, na temelju kojeg se objekt smije legalno oglašavati i iznajmljivati.

Napomena: postupci i rokovi mogu se razlikovati po županijama i mijenjati kroz izmjene propisa, pa preporučujemo prije podnošenja zahtjeva provjeriti aktualne uvjete kod nadležnog Ureda državne uprave.

Korak 4: Nakon odobrenja slijede dodatne obveze

Dobivanje rješenja o kategorizaciji nije kraj administrativnog dijela posla, nego tek njegov prvi dio. Nakon što rješenje stupi na snagu, iznajmljivača čeka niz redovitih obveza:

• prijava svakog gosta u sustav eVisitor, obično u roku od 24 sata od dolaska
• fiskalizacija i izdavanje računa za svaku pruženu uslugu smještaja
• obračun i uplata turističke pristojbe po svakom ostvarenom noćenju
• uredno vođenje evidencije gostiju tijekom cijele sezone
• vidljivo isticanje propisane oznake, odnosno ploče s brojem zvjezdica, nabavljene isključivo od proizvođača s ovlaštenjem Ministarstva turizma, na samom objektu

Ove obveze vrijede kontinuirano, ne samo u prvoj sezoni poslovanja, a nadzor nad njihovim poštivanjem provode turistička inspekcija i porezna uprava.

Koliko košta pokretanje turističkog najma?

Ne postoji jedinstvena cijena koja vrijedi za svaki objekt, jer trošak ovisi o nekoliko različitih faktora koji se međusobno razlikuju od slučaja do slučaja.

Realno planiranje budžeta zato uvijek počinje procjenom trenutnog stanja objekta, ne generičkom brojkom pronađenom na internetu.

Kako povećati šanse za više rezervacija?

Ispunjavanje zakonskih uvjeta osigurava da smijete legalno iznajmljivati, ali ne jamči i popunjenost kalendara. Nekoliko faktora danas mjerljivo utječe na broj rezervacija i ocjene gostiju.

Profesionalne fotografije i jasan, konkretan opis objekta i danas ostaju osnova dobrog oglasa.

Energetska učinkovitost objekta, kvalitetno grijanje i hlađenje te brz internet sve više utječu na odabir gostiju koji putuju izvan glavne sezone.

Dodatnu vrijednost donose i pametne brave koje gostima omogućuju samostalan check-in bez fizičke predaje ključa, osiguran parking, a u novije vrijeme sve češće i punjač za električne automobile.

Manji wellness sadržaji, poput hidromasažnog bazena ili saune, danas mjerljivo podižu ocjene i cijenu smještaja, o čemu smo pisali i u ovom tekstu.

Najčešća pitanja

Mogu li turistički iznajmljivati stan u zgradi?
Da, ali u pojedinim slučajevima potrebna je suglasnost suvlasnika zgrade, posebno ako mjesna pravila reguliraju gustoću turističkog najma u zgradi.

Trebam li kategorizaciju za kuću za odmor?
Kuća za odmor jedna je od kategorija propisanih pravilnikom i zahtijeva isto rješenje o odobrenju kao i apartman ili soba.

Koliko traje postupak?
Zakonski rok za rješavanje zahtjeva s očevidom iznosi do 60 dana od urednog podnošenja, no stvarno trajanje ovisi o opterećenosti nadležnog ureda.

Mogu li početi oglašavati objekt prije rješenja?
Ne. Objekt se smije oglašavati i iznajmljivati kao turistički smještaj tek nakon što je rješenje o kategorizaciji izvršno.

Što ako želim iznajmljivati samo dio kuće?
Moguće je kategorizirati i pojedinačnu sobu ili dio kuće kao zaseban objekt, uz zadovoljavanje uvjeta propisanih za tu specifičnu kategoriju.

Dobra priprema važnija je od same prijave. Ako je objekt pravilno uređen, a dokumentacija potpuna prije podnošenja zahtjeva, postupak registracije i kategorizacije znatno je jednostavniji i brži. Kvalitetno opremljen i propisno kategoriziran smještaj lakše ostvaruje bolje ocjene gostiju, veću popunjenost i, dugoročno, veću vrijednost same investicije.

Strani investitor godinama je ljetovao na otoku Pagu i u njega se zaljubio, pa je odlučio sagraditi vlastitu kuću čiji interijer odražava upravo taj otok.

Arhitektica Darija Turina iz StudioPANKa osmislila je prostor, dok je Ivana Lajtman, prodajna projektna inženjerka u Viessmannu, projektirala sustav grijanja i hlađenja koji ga prati. Projektiranje moderne vile poput ove pokazuje kako arhitektura i tehnologija, kad rade zajedno od prvog dana projekta, daju rezultat koji nijedna od njih ne bi mogla postići samostalno.

Pogled i orijentacija kao polazišna točka

Investitor je od početka imao jasnu želju: pogled na more i zidove rezervirane samo za umjetničke slike. Ostatak je prepustio arhitektici.

“Kuća je orijentirana na dvije strane, ima sjeverni i južni ulaz. Sa sjeverne strane na Pagu znamo da je bura dosta snažna, tako da je kuća s te strane zatvorenija”, objasnila nam je Turina

Fasada prema ulazu doista to potvrđuje: puna, obložena svijetlim kamenom nalik travertinu, s uvučenim, gotovo tunelastim ulazom uokvirenim istim kamenom, do kojeg vodi ravna staza kroz minimalistički uređen prednji vrt s levandom, niskim zimzelenim grmljem i sivim šljunkom.

Nakon te početne zatvorenosti, ulazi se u prostor koji se otvara u svim smjerovima, gore, dolje, lijevo i desno. Suprotna, južna strana kuće posve je drugačija: velike staklene stijene u tankim tamnim aluminijskim okvirima otvaraju cijeli dnevni dio prema uskom, izduženom bazenu s efektom prelijevanja, koji se pruža uz cijelu dužinu terase, obrubljen svijetlim kamenim popločenjem i živicom.

Open space koji se otvara prema bazenu

Prizemlje kuće koncipirano je kao jedan povezani fluidni prostor koji se otvara prema van, sve do pogleda na bazen i okolni krajolik. Dnevni boravak je dvoetažni, a dominira mu velika, svijetlosiva L-sofa okrenuta prema staklenoj stijeni, uz stolić s drvenom pločom i tekstilnu zidnu instalaciju u živim, prugastim bojama koja unosi jedini izraženiji kolorit u inače neutralan, bijelo-sivi prostor.

Kroz staklo se izravno vidi bazen, a u kutu dnevnog boravka smjestio se i obiteljski pas, znak da prostor unatoč galerijskoj čistoći ostaje stvarno naseljen.

Poseban je detalj i unutarnji atrij s pravim maslinovim stablom, zasađenim u sloju bijelog šljunka i uokvirenim staklenim stijenama sa svih strana, tako da se vidi i iz dnevnog boravka i s prolaza na katu.

Biblioteka, iako odijeljena atrijem, ostaje povezana s ostatkom prizemlja kroz te staklene plohe, čuvajući vintage štih starih kuća uz radni stol i pogled u daljinu. Blagovaonica, s masivnim tamnim drvenim stolom i bijelim skulpturalnim stolicama, smještena je upravo ispod zavoja spiralnog stubišta, tako da stepenice doslovno lebde iznad stola za ručavanje.

Spiralne stepenice kao skulptura, ne prepreka

Budući da je kuća zamišljena i kao galerija za investitorovu kolekciju slika, stepenice su oblikovane kao skulpturalni element u prostoru.

“Odabrana je spirala koja jednostavno teče u prostoru, čista je bijela i prozračna, i ne blokira pogled jer se iza nje nalazi cijeli jedan svijet otoka u daljini”

Stubište doista djeluje kao jedna kontinuirana bijela vrpca koja se dvaput zavija oko svoje osi, bez klasične nosive konstrukcije, s tankim bijelim gazištima koja izgledaju gotovo kao da lebde. Na katu prelazi u ravnu rampu zaštićenu staklenom ogradom, uz koju su na zidovima obješene velike apstraktne slike u žutim, plavim i ljubičastim tonovima, potvrđujući galerijsku ulogu prostora.

Stepenice funkcioniraju kao svojevrsni atraktor, dodatna senzacija u prostoru, umjesto prepreke pogledu, što je detalj koji odvaja promišljenu arhitekturu od puke funkcionalnosti. Iz donjeg kuta gledano, spirala uokviruje pogled prema staklenoj stijeni atrija s maslinom, a odozgo, s kata, otvara pogled ravno prema van, kroz veliki prozor u dnevnom boravku.

Kuhinja kao dio galerijskog niza

Kuhinja nastavlja istu logiku dosljednosti kao i ostatak prizemlja. Tamni, gotovo čokoladni drveni ormari pružaju se od poda do stropa, a središnje mjesto zauzima veliki otočni element obložen sivim kamenom izražene, gotovo mramorne teksture, s istim materijalom koji se penje i na stražnji zid kao zaštita iza radne površine. Ugradbeni pećnica i ostali aparati integrirani su u visoke ormare, bez vidljivih ručki koje bi narušile čistoću linija, a uz radnu površinu stoji set noževa i drvena daska, jedini naznak da je riječ o prostoru za svakodnevno kuhanje, a ne samo izlog materijala.

Dizalica topline u pozadini

Za ugodan boravak tijekom cijele godine, u kući je ugrađen suvremen sustav grijanja i hlađenja.

“U ovoj privatnoj kući na moru Viessmann je isporučio grijanje i hlađenje putem dizalice topline”, objašnjava Lajtman.

Vanjska jedinica, model Vitocal 200, smještena je diskretno uz bočni zid kuće obložen kamenom, gotovo neprimjetna s glavnog prilaza. Unutarnja jedinica, bijeli spremnik s okruglim vrhom i digitalnim zaslonom, montirana je u zasebnom tehničkom prostoru zajedno s pripadajućim ventilima i instalacijom.

Za funkcioniranje takvog sustava potreban je zaseban prostor s minimalnim volumenom instalacije. Kuća je imala predviđenu malu kotlovnicu sa spremnikom sanitarne vode i buffer spremnikom za akumulaciju ogrjevne, odnosno rashladne vode. Slično rješenje, gdje se suvremena tehnologija integrira u postojeći ili tradicionalni prostor, opisali smo i u tekstu Moderne tehnologije u tradicionalnoj istarskoj kući.

Podno grijanje i hlađenje iz istog uređaja

Grijanje je riješeno površinski, putem podnog grijanja, a isti sustav omogućuje i podno, odnosno površinsko hlađenje. Na taj način kuća s jednim uređajem dobiva komforno grijanje i hlađenje tijekom cijele godine, bez potrebe za odvojenim klima sustavom.

Upravljanje sustavom odvija se preko crnog dodirnog zaslona na glavnoj jedinici, gdje se jednostavno očitavaju trenutna i željena temperatura, uz mogućnost povezivanja s mobilnom aplikacijom putem naljepnice s QR kodom “Connect me”, tako da se temperatura može provjeriti i namjestiti i izvan kuće. Posebna pažnja posvećena je i kvaliteti vode: uređaj Aqua Home Duo omekšava i filtrira vodu u kućanstvu, štiteći sve aparate i izljevna mjesta od kamenca i nečistoća.

Dizalica topline u projektiranju moderne vile

Kod projektiranja moderne vile s dizalicom topline, dovoljan je zaseban, minimalno dimenzioniran prostor za strojarnicu, u kojemu stane sve potrebno za neometan rad sustava. To je posebno važna prednost kod luksuznih vila, gdje arhitekti rijetko žele žrtvovati kvadrate za tehniku, a investitori očekuju da tehnologija ostane potpuno nevidljiva iz stambenog dijela kuće.

Isti uređaj pritom pokriva i grijanje i hlađenje, čime se izbjegava potreba za dva odvojena sustava i dvije zasebne instalacije koje bi inače trebalo provući kroz cijelu kuću. Podno grijanje i hlađenje rade preko istog sustava, bez dodatne klime, pa fasada i unutrašnji zidovi ostaju čisti, bez vanjskih jedinica raspoređenih po pročelju ili rešetki koje bi narušile arhitektonsku cjelinu, poput one koju je Turina zamislila kao gotovo galerijski čist prostor.

Rad sustava može se nadzirati i putem mobilne aplikacije, što investitoru koji dio godine ne provodi u kući omogućuje da temperaturu podesi na daljinu, prije dolaska gostiju ili tijekom duljih odsutnosti. Kvaliteta vode dodatno se štiti uređajem za omekšavanje, čime se produljuje vijek trajanja svih kućanskih aparata i sanitarne opreme, što je kod luksuznih vila s vrhunskim materijalima i opremom dodatna, ali vrlo praktična investicija.

Integrirani namještaj i galerijski pristup interijeru

Budući da je kuća kompletno ostakljena prema moru, a zidovi trebaju primiti umjetnine, interijer je koncipiran kao čist, galerijski prostor.

“Ostali namještaj integriran je u zid. Sve je ugrađeno, sve je rađeno po mjeri”, kaže arhitektica

Pravi furnir provlači se kroz cijeli interijer, unoseći toplinu doma unatoč galerijskoj čistoći prostora, a otok Pag, cijeli izgrađen od svijetlog kamena, inspirirao je i samu paletu boja interijera, vidljivu u svijetlim podovima, bež tekstilu i kamenim oblogama. Sličan pristup integriranog namještaja i pametnih sustava opisali smo i u tekstu Pametni stanovi – visoka tehnologija radi za vas.

Na katu kuće nalaze se tri spavaće sobe i praonica, pri čemu svaka soba ima vlastitu kupaonicu, gotovo poput hotelskog tipa smještaja namijenjenog i gostima investitora, a ne samo obitelji koja u kući stalno boravi.

Vila iz snova na Pagu

Projektiranje moderne vile poput ove pokazuje kako arhitektura i tehnologija mogu funkcionirati kao jedna cjelina, a ne kao dvije odvojene discipline koje se dogovaraju naknadno.

Pogled, orijentacija i otvorenost prostora oblikuju iskustvo boravka, dok tehnički sustavi poput dizalice topline i podnog grijanja rade u pozadini, gotovo nevidljivo, kako bi taj doživljaj bio ugodan tijekom cijele godine, bez obzira gleda li se na more ili buru.

Za detaljniji pregled toga kako dizalice topline danas postaju standardni dio modernog stanovanja, pogledajte i tekst Dizalice topline postaju standard modernog stanovanja.

Viessmann.hr