Kupnja stana ili kuće u povijesnoj gradskoj jezgri mnogima je privlačna upravo zbog njezina karaktera. No, obnova zgrade u zaštićenoj kulturnoj cjelini razlikuje se od klasične rekonstrukcije.

Grafiti na fasadi? Grad Zagreb plaća uklanjanje – i daje do 750 eura za kamere

Svaki zahvat mora poštovati vrijednosti kulturne baštine, a pritom zadovoljiti današnje standarde stanovanja. Antonia Matković Šerić, mag. art., iz Gradskog ureda za kulturnu baštinu i prirodu, objašnjava što se u praksi smije mijenjati, a što ostaje zaštićeno, i zašto ne postoji jedinstveno pravilo koje vrijedi za svaku zgradu.

Zašto su zgrade u zaštićenim kulturnim cjelinama pod posebnim pravilima?

Povijesne gradske jezgre nastajale su stoljećima, a svaka zgrada nosi dio identiteta grada. Zato se njezina obnova ne promatra samo kao privatna investicija, nego kao ulaganje u zajedničku kulturnu baštinu. Pravila pritom nisu jednaka za svaku građevinu.

“Kriteriji za obnovu zgrade u zaštićenoj povijesnoj urbanoj cjelini utvrđuju se prema arhitektonsko-oblikovnim karakteristikama zgrade, datumu izgradnje, dataciji projekta, autoru projekta. Sve te stvari uzimamo u obzir kako bismo stvorili nekakve početne kriterije”, objašnjava Matković Šerić.

U Zagrebu vrijede sustavi mjera zaštite A i B, ovisno o području, koji se odnose na djelomičnu ili potpunu konzervatorsku zaštitu. Unutar toga postoje različiti stupnjevi i kriteriji konzervatorskih smjernica, koje ured izdaje na temelju idejnog projekta dostavljenog od strane suvlasnika ili investitora.

Ne vrijede ista pravila za svaku zgradu

Razina zaštite ovisi o tome nalazi li se zgrada unutar šire zaštićene kulturne cjeline ili je pojedinačno zaštićena kao kulturno dobro, a razlika između te dvije kategorije je značajna.

Zgrada unutar zaštićene kulturne cjeline

Kod zgrada koje se nalaze unutar zaštićene zone, konzervatorska zaštita najviše se bazira na očuvanju vanjštine.

“Najviše se bazira konzervatorska zaštita na očuvanju vanjštine, ovojnice, pročelja, uličnog i dvorišnog pročelja, krovišta koje nerijetko zovemo petom fasadom jer je vrijedna vizura iz ptičje perspektive, crveni tipični krovovi na Gornjem gradu koje nastojimo očuvati”

Pojedinačno zaštićeno kulturno dobro

Kad je riječ o pojedinačno zaštićenim zgradama, zaštita se proširuje i na unutrašnjost.

“Kad se radi o pojedinačno zaštićenim zgradama, ta se zaštita malo proširuje na unutrašnjost. Ulazni prostori, stubišta, reprezentativna stubišta, veže, dakle svi oni dijelovi i elementi jedne zgrade, ali čak i elementi na parceli, koji u bitnome određuju i doprinose kriterijima koji su doveli do zaštite te pojedine građevine.”

Što se najčešće smije mijenjati tijekom obnove?

Iako je vanjski izgled zgrade najstrože zaštićen, obnova ne znači da se ništa ne smije unaprijediti. Instalacije, elektroinstalacije i strojarski sustavi u pravilu se mogu prilagoditi suvremenim propisima, jednako kao i konstrukcijska obnova potrebna radi statičke sigurnosti zgrade. Suvremeni materijali dopušteni su ondje gdje za to postoji jasna opravdanost, a ne kao automatska zamjena izvornih rješenja. Datacija zgrade, odnosno njezina starost ili period izgradnje, pritom bitno utječe na smjernice tijekom obnove, jer različite faze izgradnje i naknadne intervencije oblikuju zatečeno stanje s kojim konzervatori rade. Svaki je slučaj različit, pa se rješenja procjenjuju pojedinačno, a ne prema univerzalnom obrascu.

Što konzervatori najčešće žele sačuvati?

Fokus zaštite gotovo uvijek ostaje na elementima koji zgradi daju prepoznatljiv identitet: pročeljima, ukrasima, izvornim prozorima, krovištu i karakterističnim crvenim krovovima, kao i arhitektonskim detaljima poput profilacija, vijenaca i ostalih ukrasnih elemenata. Kod pojedinačno zaštićenih zgrada tu se dodaju i povijesni interijeri, ako postoje i ako su prepoznati kao dio vrijednosti zbog koje je zgrada uopće zaštićena.

“U svojim smjernicama uvijek nastojimo vratiti ono izvorno stanje, što je veoma težak i zahtjevan zadatak, kad se uzme u obzir konstrukcijska, cjelovita obnova koja osim ojačanja i dovođenja zgrade na određenu razinu otpornosti od potresa zahtijeva i strojarska te električna poboljšanja u vidu svih suvremenih tehničkih propisa koje zgrada treba zadovoljiti”

Energetska obnova povijesnih zgrada: što je danas moguće?

Ovo je područje u kojem se pravila posljednjih godina najviše mijenjaju, jer se zahtjevi energetske učinkovitosti sve teže zaobilaze čak i kod zaštićenih zgrada.

Može li se postaviti toplinska izolacija?

Toplinska izolacija dopuštena je, ali s jasnim ograničenjima ovisno o položaju pročelja. “Dozvoljena je na pojedinim zgradama i ugradnja sustava toplinske izolacije, uglavnom na dvorišnim pročeljima. U zoni zaštite na zgradama koje su bogato profilirane, koje imaju bogate vijence, razdjelne krovne vijence ili profilirane rubove oko prozora, tamo je puno teže ugraditi takav sustav izolacije, a da se ne promijeni izgled zgrade, tako da se tog načina obnove na uličnim pročeljima zapravo klonimo“, kaže Matković Šerić. Dodaje i da postoje novi, suvremeni materijali koji bi mogli ponuditi rješenje i za ulična pročelja, ukoliko značajnije ne utječu na njihov izgled.

Što je sa zamjenom stolarije?

Potpuna zamjena starih prozora novima kod zaštićenih zgrada uglavnom nije dopuštena, no to ne znači da vlasnici ostaju bez ikakvog poboljšanja.

“Za potrebe energetske učinkovitosti dozvoljavamo preinake stolarije na unutarnjim krilima, koje se mogu prepraviti, odnosno korigirati za prihvat izolacijskog stakla. To je bitno suvlasnicima i stanarima, da ipak znaju da će im toplinska izolacija biti bolja. Nekadašnji stari dvostruki kutijasti prozori od drveta možda više nisu tako dobri kao nekada, dotrajali su, treba ih obnoviti. U principu dozvoljavamo da se unutarnje krilo preradi kako bi se moglo ugraditi izolacijsko staklo”

Riječ je o kompromisu koji čuva izvorni izgled prozora s ulice, dok stanarima ipak donosi mjerljivo bolju toplinsku zaštitu.

Mogu li se ugraditi liftovi i druga moderna rješenja?

Posljednjih godina konzervatorska struka sve više traži kompromise između zaštite baštine i suvremenih potreba stanovanja. “U tom pogledu sve više popuštamo u smislu strogih mjera i zabrana za pojedine zgrade”, kaže Matković Šerić, spominjući konkretno nacionalne planove vezane uz energetsku učinkovitost u zgradarstvu i postizanje pristupačnosti za osobe s invaliditetom, poput ugradnje liftova. Ovakvi zahvati i dalje se procjenjuju pojedinačno, ovisno o konstrukciji i vrijednosti konkretne zgrade, ali više nisu automatski isključeni samo zato što je zgrada pod zaštitom.

Zašto je suradnja konzervatora, projektanta i investitora ključna?

Nijedna obnova zaštićene zgrade ne izgleda potpuno isto kao prethodna, jer svaka nosi svoju povijest, oštećenja i posebnosti.

“Veoma je teško uspjeti provesti konzervatorske smjernice, zahtjeve i sustav mjera zaštite, a da se ne rade pojedini kompromisi i ustupci sa strane investitora i projektanata. To je međusobna suradnja koja je iznimno zahtjevna”

Cilj konzervatorske službe pritom nije spriječiti obnovu, nego pronaći rješenje koje čuva ono najvrjednije, a istovremeno omogućuje kvalitetan, siguran i suvremen život u zgradi. “Kad na kraju imamo rezultat nakon cjelovite obnove, budemo zaista ponosni ako smo na nečem inzistirali, to se onda poslije i vidi.”

Svaka odluka počinje analizom zgrade

Prije nego što konzervatori uopće izdaju smjernice, provodi se detaljna analiza same građevine. Arhivska dokumentacija, konzervatorski elaborati, ranija istraživanja i povijesne fotografije otkrivaju kako se zgrada mijenjala kroz povijest i koji su njezini elementi ključni za vrijednost zbog koje je uopće zaštićena. Tek na temelju te analize određuje se što se vraća u izvorno stanje, što se može prilagoditi potrebama suvremenog stanovanja, a što se može modernizirati bez štete za cjelokupnu vrijednost zgrade.

Obnova zgrade u zaštićenoj kulturnoj cjelini često traje dulje i zahtijeva više planiranja od klasične rekonstrukcije, ali upravo zahvaljujući takvim pravilima ostaje očuvana prepoznatljiva slika naših povijesnih gradova. Današnji izazov nije birati između baštine i suvremenog stanovanja, nego pronaći rješenja koja uspješno spajaju jedno i drugo, uz spremnost svih strana, konzervatora, projektanata i investitora, na dijalog i kompromis.

Najčešća pitanja

Što znači da je zgrada pod konzervatorskom zaštitom?
To znači da su njezini arhitektonski, povijesni ili umjetnički elementi prepoznati kao vrijednost koju treba sačuvati, pa svaka intervencija na zgradi zahtijeva suglasnost nadležne konzervatorske službe.

Treba li dozvola konzervatora za obnovu stana u staroj gradskoj jezgri?
Da, ako se radovi odnose na elemente koji potpadaju pod zaštitu, poput pročelja, stolarije ili zajedničkih dijelova zgrade, potrebne su konzervatorske smjernice ili suglasnost prije početka radova.

Smije li se mijenjati pročelje zaštićene zgrade?
Pročelje je u pravilu najstrože zaštićen element, pa se promjene svode na sanaciju i obnovu u izvornom izgledu, a ne na promjenu oblika, boje ili materijala bez odobrenja.

Je li dopuštena toplinska izolacija na povijesnim zgradama?
Djelomično, i to najčešće na dvorišnim pročeljima, dok je na bogato profiliranim uličnim pročeljima izuzetno rijetka zbog rizika od promjene izgleda zgrade.

Može li se zamijeniti stolarija u zaštićenoj zgradi?
Potpuna zamjena obično nije dopuštena, ali je moguća prilagodba unutarnjeg krila prozora za ugradnju izolacijskog stakla, uz očuvanje izvornog izgleda s ulice.

Smije li se ugraditi lift u povijesnu zgradu?
Moguće je, uz procjenu konstrukcije i vrijednosti zgrade od slučaja do slučaja, jer se zahtjevi pristupačnosti danas sve više usklađuju s konzervatorskim uvjetima.

Kako saznati je li moja zgrada pod konzervatorskom zaštitom?
Informacije o statusu zaštite dostupne su u nadležnom gradskom uredu za kulturnu baštinu ili konzervatorskom odjelu ministarstva kulture, ovisno o razini zaštite zgrade.

Za širi kontekst propisa koji danas oblikuju energetsku obnovu zgrada u Hrvatskoj, pogledajte i naše tekstove Kako čitati energetski certifikat i što vam govori o stanju kuće te Energetski razredi stambenih zgrada – što znače i kolika je stvarna potrošnja?